En los últimos dos años, el valor del metro cuadrado para construir se triplicó en dólares, lo que provocó una fuerte caída en los márgenes de ganancia y desalentó tanto el inicio de nuevos desarrollos como la finalización de obras ya iniciadas.
El aumento de los costos en dólares y la paralización de nuevos desarrollos están transformando las dinámicas del mercado de la vivienda.
Advierten un posible impacto negativo en el mercado de alquileres ante la suba del costo de construcción.
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En los últimos dos años, el valor del metro cuadrado para construir se triplicó en dólares, lo que provocó una fuerte caída en los márgenes de ganancia y desalentó tanto el inicio de nuevos desarrollos como la finalización de obras ya iniciadas.
Si bien la expansión del crédito hipotecario podría impulsar una reactivación del sector, especialistas advierten que el acceso a este tipo de financiamiento sigue siendo muy restringido.
Al mismo tiempo, el déficit habitacional continúa agravándose, ya que el crecimiento natural de la población supera ampliamente la cantidad de nuevas viviendas disponibles. Esto abre la puerta a un posible impacto negativo en el mercado de alquileres.
De acuerdo con datos de la Fundación Tejido Urbano, en 2024 el costo de construcción en dólares aumentó un 69%, registrando así el mayor incremento interanual desde 2018. Este salto se debe, principalmente, a dos factores: un aumento del 26% en el valor de los materiales y una suba del 116% en los costos de la mano de obra.
Alejandro Braña, miembro del Observatorio de Estadísticas del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) y titular de Braña Propiedades, señaló que mientras en 2022 se necesitaban USD 500 por metro cuadrado para construir, hoy esa cifra asciende a 1.500 dólares.
En términos de pesos, el incremento en los costos de construcción muestra signos de desaceleración. Según el Índice de Costo de la Construcción, en marzo se registró un alza del 0,3%, muy por debajo del nivel general de inflación (3,7%). En los últimos 12 meses, el aumento acumulado fue del 49,3%.
La suba en dólares, sin embargo, “afecta sobre todo a los nuevos emprendimientos. Hay un montón de desarrolladores que no inician los proyectos previstos, incluso con planos aprobados en algunos casos, porque la incertidumbre es muy grande, no dan los costos”, explicó Braña.
En línea con esto, Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), señaló que, si bien todavía se están llevando a cabo obras en grandes ciudades como Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe y Mendoza, la falta de rentabilidad impide alcanzar el volumen de construcción necesario.
Por su parte, Germán Gómez Picasso, creador de Reporte Inmobiliario, observó una merma en la cantidad de desarrollos de envergadura y construcciones de viviendas en el Gran Buenos Aires, especialmente dentro de barrios privados.
Aun así, advirtió que “hay que ser realista y aceptar que los costos de hace tres años probablemente no vuelvan nunca más. Se habían dado un montón de factores que hicieron que se ubiquen en niveles históricamente bajos, y ahora están yendo en línea con los valores internacionales”.
En este contexto, la expansión del crédito hipotecario podría actuar como un estímulo para la construcción, al empujar la demanda de viviendas.
Y aunque todavía se encuentra en una etapa inicial, ya se empieza a notar un cambio: en marzo se firmaron 992 escrituras con hipoteca, lo que representó el 20% del total. Esto marca un incremento del 1.042% respecto al mismo mes del año anterior, cuando apenas se habían concretado 94 operaciones.
En el primer trimestre del año, se registraron 2.902 hipotecas frente a las 233 del mismo período de 2024, lo que implica una multiplicación por casi 13.
