La devaluación de los últimos meses generó que los dueños de propiedades tasadas en pesos subieran el monto que pedían para cubrirse ante la suba del dólar, lo que generó un desfasaje con lo que los compradores podían pagar. La caída de los créditos hipotecarios, por el mismo motivo, sólo complicó más el escenario.
Además, quienes venden inmuebles en dólares no han querido bajar el importe fijado, pese a que la cotización varió 50% entre enero y julio, por lo que las operaciones de compra-venta están casi paralizadas.
Miguel Ángel Astorga, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, lanzó que el 98% del mercado está paralizado y que las únicas operaciones que se están cerrando, el 2% restante, involucran a personas que tendían fondos propios, en la caja de seguridad o bajo el colchón. Esto, porque se están cayendo 7 de cada 10 transacciones que se iban a financiar con créditos hipotecarios.
“El problema es que la gente cree que aumentó el dólar y aumentó el valor de su casa y no es así. No tiene nada que ver. Pero tenemos una lucha importante para que lo entiendan”, planteó.
Para Carlos Cocucci, de Cocucci Inmobiliaria, hubo una disminución notoria del ritmo de operaciones, aunque señaló que no se ha detenido por completo. Es que el mercado inmobiliario tuvo una gran reactivación con los créditos hipotecarios, que se sostuvo incluso hasta el mes pasado, porque el trámite de las hipotecas demora entre 90 y 120 días. Sin embargo, hoy las pocas ventas que se siguen realizando son al contado o con permutas.
Los precios, reconoció, se acomodaron en función de los movimientos del dólar, pero añadió que han tenido que retasar propiedades que estaban valuadas en dólares porque los materiales de construcción no han tenido el mismo incremento de más del 40% que tuvo la divisa norteamericana, por lo que no es directamente trasladable. Algunos dueños, comentó Cocucci, accedieron a bajar el valor en dólares, mientras otros han preferido mantener el precio y esperar.
"El mercado inmobiliario se mueve en función de la estabilidad", señaló y añadió que "se frena cuando hay incertidumbre y se reactiva cuando las condiciones se normalizan". Este es un factor adicional que contribuye al freno de las operaciones.
Santiago Debé, dueño de la inmobiliaria que lleva su nombre y presidente del Observatorio Inmobiliario de la República Argentina, comentó que las propiedades que están tasadas en hasta 3 millones de pesos se siguen vendiendo, aunque a menor ritmo, porque la posibilidad de acceder a un crédito hipotecario se redujo en un 50%.
En cambio, las propiedades que superan ese monto, que están tasadas en dólares, no se están vendiendo, porque el vendedor quiere cobrar lo mismo en dólares que cuando cotizaba a $ 20 y el comprador no está dispuesto a pagar ese monto, ahora que el dólar está a casi $ 30.
En este sentido, subrayó que la gente no cobra en dólares sino en pesos, pero no se mostró demasiado preocupado, porque resaltó que “la Argentina tiene una capacidad de recuperación increíble”.
Mauricio Puebla, de Fernando Puebla Inmobiliaria, explicó que las ventas se han estancado por la incertidumbre sobre el tipo de cambio y que la actualización de precios por el aumento del dólar provocó que se retrajera la demanda. De todos modos, indicó que las propiedades que están dentro de un precio razonable se siguen vendiendo, aunque mucho menos que cinco meses atrás.
Alquileres demorados
En el caso de los alquileres de casas y departamentos para uso familiar, la situación se ha mantenido bastante estable. El incremento en los valores ronda el 25% promedio, aunque los "buenos" inquilinos han podido negociar porcentajes menores. Sin embargo, el tiempo en que una propiedad está en el mercado se ha extendido porque quienes tienen que alquilar analizan diversas opciones y suelen realizar contra ofertas.
"Antes la vivienda se alquilaba en una semana o 15 días. Hoy estamos pisando el mes o los 45 días. La gente consulta mucho pero no alquila directamente porque las rentas han subido un 25%", manifestó Astorga.
Esto ha generado que en este mercado también se observen contra ofertas, que hasta ahora eran patrimonio casi exclusivo de la compra-venta de inmuebles.
Cocucci señaló que los contratos se siguen renovando con un 25% de aumento para el segundo año y que si bien, de acuerdo a las previsiones a principios de 2018, se había analizado bajar a un 20% para 2019, tal vez en un tiempo más se suba a 30%.
Mauricio Puebla planteó que ha bajado un poco la demanda de alquileres, por lo que se demora la transacción, aunque se concretan. Además, comentó que hay mucha oferta de departamentos y los inquilinos tienen opciones, y que, por otra parte, se observa que buscan opciones más económicas.
Debé distinguió entre las propiedades grandes, de 3 dormitorios, que han tenido una variación de 25% este año, y las chicas, para las que el incremento fue de 30%.
Pero aclaró que el ajuste varía de acuerdo a la ubicación de la vivienda y que además muchos acuerdos dependen del caso particular, como cuando el inquilino ha tenido un buen comportamiento.
También coincidió en que hay opciones para elegir, por lo que quien alquila puede renegociar lo que se le solicita, ofertar una suma de dinero de acuerdo a su presupuesto y, si el propietario no cede, buscar otra alternativa.
Locales comerciales, galpones y oficinas en baja
La situación de los alquileres de locales comerciales, oficinas y galpones es bastante más crítica que la de los inmuebles para vivienda.
Miguel Ángel Astorga, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, indicó que se están rescindiendo contratos de galpones y que, los que siguen vigentes, se están renegociando a la baja. Algo similar ocurre con los locales, mientras que los profesionales se están agrupando con pares para compartir gastos.
Carlos Cocucci, de Cocucci Inmobiliaria, indicó que los alquileres de primera línea -como locales sobre calle San Martín, oficinas modernas y galpones bien ubicados- se mueven casi con normalidad. Para el resto, en cambio, las transacciones se demoran o se dificultan.
