La inflación interanual a agosto ya supera el 34% y para el próximo mes podría ubicarse por el encima del 10% de lo que se han actualizado los salarios, si esto sucede, debería activarse la "cláusula gatillo de los créditos hipotecarios UVA". Esto significa que los clientes podrían solicitar que se extiendan los plazos y se redeterminen los valores de las cuotas que pagan por sus viviendas a fin de disminuir los montos a pagar. Los bancos ya empezaron a recibir consultas, pero todavía no hay "pedidos formales".
De acuerdo con la normativa que establece el Banco Central, dicha redeterminación se dará cuando "el importe de la cuota a pagar supere en 10% el valor de la cuota que resultaría de haber aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios ("CVS") desde su desembolso". El cálculo se hace tomando en cuenta dos estadísticas oficiales: el índice de Salarios y el Índice de Precios al Consumidor.
Junio es el último mes del que se conocen registros oficiales (Indec), y hasta esa fecha, la inflación todavía no superaba en más del 10% al crecimiento de los salarios que, en promedio, aumentan al 1,5% mensual. Sin embargo, la inflación interanual a agosto fue del 34,4% y la estimada para setiembre superaría el 5%, rozando el 40%.
A ese ritmo, el próximo mes se cumpliría con la cláusula del Central y, de ser así, los clientes comenzarán a ser notificados (según normativa), "por medios electrónicos cuando sea posible" para que decidan si quieren extender "en hasta 25% el plazo originalmente previsto para el préstamo".
Sin embargo, según explicaron desde el Banco Nación, este beneficio se otorga mediante "una solicitud expresa del usuario". Desde la entidad indicaron que aún no han recibido tales pedidos, formalmente, pero sí han recibido consultas de sus clientes sobre cómo hacerlo.
Igualmente, el Banco Santander Río informa a sus clientes que tienen la opción de extender la cantidad de cuotas si el importe a pagar fuera un 10% superior al que resultaría si en lugar de ajustarse por inflación, las cuotas se ajustaran según las variaciones del índice de salarios.
Cabe aclarar que la extensión del plazo que debe hacer la entidad financiera tiene que tener en cuenta que la cuota no podrá superar el 30% de los ingresos computables. El cliente puede aceptar o no la extensión.
Según lo anterior, quien solicitó un crédito en setiembre del año pasado a 30 años, el próximo mes podría pedir una extensión de cuotas, aduciendo que su salario no creció al ritmo de la inflación y el banco debería prorratear la cantidad de UVAs que adeuda el cliente en hasta 7 años y medio más.
Aumentaron las tasas de interés y cada vez es más difícil acceder
Se duplicaron las tasas fijas para los hipotecarios UVA que a comienzos del año pasado variaban entre el 3,5% y el 6,9% y ahora van del 6,9% al 14,5%. A esto hay que sumarle que las variaciones de las unidades de valor, pasaron de $ 20 a $ 26,23 en un año, lo que implica un aumento del 31%. Recordemos que una vez que el crédito es otorgado, la persona no adeuda pesos al banco, sino su equivalente en Unidades de Valor Adquisitivo, y como estas suben también lo hace el capital adeudado.
Esto modifica la relación cuota-ingreso que según el Banco, varían entre el 25% y el 30% de los ingresos computables. Es decir que, por ejemplo, para solicitar $ 1 millón en UVA a 30 años en el Banco Nación se necesitan ingresos netos de al menos $ 29.353, cuando en agosto las familias debían reunir ingresos por $ 25.284 y hace un año, alrededor de $ 23.000. En todos los casos, se trata del salario neto, una vez descontada la afectación por otros créditos que pudiera tener el solicitante, así como por el uso de tarjetas de crédito.
De esta forma, mientras que a finales del 2017 los Bancos Nación y Macro ofrecían hipotecarios en UVA con una tasa fija de interés del 3,5% para sus clientes y del 4,5% para el resto en el Nación y del 6,5% para los no clientes en el Macro, hoy el primero cobra 8% a sus clientes y 9,5% a los que no lo son, mientras que el segundo tiene tasas que van del 10% al 14%, respectivamente.
En el Banco Galicia las tasas pasaron del 4,9% para clientes al 13,5% y para los no clientes del 6,9% al 14,5%. En tanto que la tasa del Banco San Juan para los empleados en relación de dependencia se ubica en el 11% y para autónomos y monotributistas en el 15%.
El Banco Supervielle dispone de tasas en cartera general del 11,9%, y para quienes acreditan su sueldo en el Banco del 10,9% o del 9,9% (Plan Sueldo Identite) y el Santander Río del 11% para clientes con Plan Sueldo y para el resto de sus clientes del 12%. En tanto que, el Banco Ciudad pasó de tener una tasa fija del 5,9% en septiembre de 2017 a los 6,9% actuales para clientes y a 7,9% para el resto del mercado.
Además del aumento de las tasas de interés, si el solicitante tiene afectado parte de su salario por tarjetas de crédito o préstamos anteriores, la cantidad de ingresos necesarios aumentan: por ejemplo, en Santader Río, con ingresos totales de $ 40.000 y gastos por $ 3.500 mensuales, se podría solicitar un monto máximo de $ 1.205.000, a pagar a 30 años. En este caso, a una tasa de interés del 9%, más el porcentaje en que se actualicen las unidades de valor mes a mes. En el Banco Galicia se requerirían ingresos de $ 57.270, con una tasa anual del 13,5% y para $ 1.000.000, se necesitarían ingresos por $45.816.
Pese a la inflación creciente, que impacta directamente en el valor de las UVAs, el mes pasado, el sector financiero canalizó más de $ 8.900 millones hacia los créditos de este tipo, superando levemente los niveles de los dos meses precedentes, y el 57% de los mismos fueron préstamos hipotecarios, de acuerdo con el Informe de Bancos del Banco Central. Y en cuanto a la morosidad en los créditos hipotecarios, se mantuvo en torno al 0,2%, siendo uno de los niveles más bajos del año.
Claves
Cuándo se otorga. Se puede solicitar la extensión, según del Banco Central, cuando la inflación supera en un 10 por ciento a la variación de los salarios..
Plazo. El banco puede extender hasta 25% el plazo originalmente previsto para el préstamo.
Solicitud expresa. Este beneficio sólo se otorga mediante "una solicitud expresa del usuario" que el banco debe evaluar y resolver a favor o no del usuario.
Una modalidad que sigue siendo atractiva. Si bien ha caído el nivel de colocación de los UVAs datos del BCRA indican que en agosto se colocaron $ 8.900 millones hacia los créditos de este tipo, superando levemente los niveles de los 2 meses precedentes.
