Desde el sector inmobiliario aseguran que se vuelven a alquilar, pero se ha extendido el periodo de vacancia. Preocupación en el comercio.
Los locales comerciales demoran más tiempo en alquilarse y hay mayor rotación de inquilinos
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Este lunes, feriado, varios comerciantes abrieron sus puertas medio día. Plantean que lo hicieron para sostener la actividad, pero que las ventas no repuntan. Eso ha acelerado la renovación de alquileres de locales comerciales en el centro mendocino y, en muchos casos, extendido el tiempo que permanecen vacíos.
El relevamiento mensual que realiza la CAME (Confederación Argentina para la Mediana Empresa) muestra que, en febrero, las ventas de los comercios minoristas pyme de todo el país aumentaron un 24% en comparación con el mismo mes del año pasado (a precios constantes). Sin embargo, advierten que en febrero de 2024 habían registrado un descenso de 25,5%. Es decir, que aún no se recupera esa caída.
Atribuyen la reactivación a estrategias de ventas como promociones y descuentos, y el inicio del ciclo lectivo, que impactó en rubros como librerías, indumentaria y calzado. Pero siguen señalando con preocupación que la evolución del poder adquisitivo de los consumidores será clave para dejar atrás un escenario de marcada priorización de gastos esenciales.
Adrián Alin, presidente de la Cecitys y vicepresidente de Comercio de la FEM (Federación Económica de Mendoza), comentó que, apenas pasó la fecha de Reyes, cerraron algunas jugueterías del centro. Resaltó que los negocios mendocinos acumulan 15 meses de baja en las ventas, porque ese 1% de recuperación que mencionan algunas consultoras, no se ha dado en la provincia, por la cercanía de Chile.
“De recuperación nada y mucho de pérdida de rentabilidad para poder sostener los negocios y el empleo”, planteó. Evaluó que ha habido un reacomodamiento de la economía, pero a costo de las pymes. Y sumó que quienes tienen ahorros se han ido a Chile o Brasil, mientras que los que se quedaron no tienen capacidad de compra.
Por eso, mencionó que, si bien varios comerciantes decidieron abrir hoy, lo hicieron, pero para seguir sosteniendo la actividad, no porque esperen que les rinda la jornada. Y añadió que los que han renovado los contratos de alquiler por estos días han resaltado que los montos son elevados, pero lo son más los de las boletas de electricidad.
Silvio Gigli, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, comentó que hay mayor oferta de locales comerciales que unos años atrás, por la proliferación de los “strip center” en Luján, Maipú y Las Heras, pero también por el crecimiento de arterias como la calle Severo del Castillo, en Los Corralitos.
Esto, sumado a la caída del consumo, ha provocado que se extienda el tiempo de vacancia; es decir, el plazo en el que un local está vacío hasta que se vuelve a alquilar. Pero también mencionó como factores adicionales la baja del turismo, tanto nacional como internacional, y el aumento de las tarifas de servicios públicos, principalmente de la electricidad, que afecta a la rentabilidad de los comerciantes.
Eduardo Rosta, de la inmobiliaria Rosta y Asociados, reconoció que al comerciante le está costando mucho sostener su negocio, pero que no están cerrando tantos locales. Más bien se observa una mayor rotación. Y planteó que se siguen alquilando espacios comerciales, sobre todo en el centro, aunque hay algunos sitios ociosos en calles periféricas, como San Juan, Rioja, Salta o Mitre.
Pero también señaló que el cambio de los hábitos de consumo desde la pandemia, con una preferencia por las compras online en ciertos casos, y la conveniencia de comprar en Chile, por la diferencia del tipo de cambio, han afectado a los comercios del centro.
Coincidió en que el crecimiento poblacional se ha ido dando hacia el sur, Luján y Maipú, y con los nuevos barrios aparecieron los pequeños malls, que han tenido una gran aceptación, por la comodidad de no tener que ir al centro o a un shopping. Pero aún con esto, ciertos locales en el microcentro se alquilan de inmediato e, incluso, hay gente esperando para alquilar, aun en rubros como indumentaria, en el que la competencia con Chile es fuerte.
Gigli explicó que no sólo se ha extendido la demora para alquilar un local, sino que se observa un mayor recambio de locatarios y de renegociación de los contratos de alquiler cuando los ajustes acordados en el contrato han generado que el canon mensual esté por encima del valor de mercado actual.
Esto, subrayó, favorece un equilibrio para que ganen tanto el locatario como el locador -inquilino y propietario- y que el comerciante pueda seguir en su comercio, y el dueño, cobrando su renta mensual en lugar de tener un inmueble vacío, que genera gastos como el pago de impuestos, servicios y, en ciertos casos, expensas.
Rosta también manifestó que se han dado situaciones de que, por la caída en las ventas, el comerciante solicita un replanteo del canon y que las partes suelen llegar a un acuerdo; sobre todo con inquilinos que llevan tiempo y han tenido una buena conducta de pago. Aclaró que no siempre se trata de quitas, sino de una refinanciación por un par de meses.
Aunque, como sucede con los alquileres habitacionales, los precios son muy variables, Rosta indicó que un local de 30 metros en calles como Rivadavia o Espejo parte de los $500 mil. Mientras que los de 100 metros pueden oscilar entre $1,5 millones y $3 millones, según la ubicación y el frente, como también la disposición (si la superficie total está en una planta o en más niveles). Acotó que la rentabilidad para el propietario es mayor que en el caso de las viviendas.
En cuanto a las condiciones, detalló que muchos contratos se firman en dólares, con una cláusula de eventual actualización, por si la moneda estadounidense se rezaga mucho. Los plazos del acuerdo son bastante más largos que en el caso de la vivienda, porque los locales suelen ser remodelados, por lo que el inquilino quiere asegurarse su inversión.
