Los créditos hipotecarios UVA se convirtieron en la verdadera vedette del mercado de préstamos desde que fueron lanzados en marzo de 2016.
Indudablemente, fue la alternativa de muchas familias de clase media que hacía años estaban alquilando y el sueño de la casa propia estaba muy lejos. Así fue como la aparición de esta línea, junto con las del Procrear, fueron la mejor alternativa para llegar al techo propio.
Sin embargo, este año la situación cambió considerablemente. La inflación y la suba del dólar fueron las dos principales variables que complicaron a los futuros tomadores de crédito y más de una operatoria quedó desfasada. Pero además, el panorama se fue complicando aún más con las últimas cotizaciones de la divisa estadounidense, así como los números de la inflación dados a conocer por el Indec o la Deie.
En la provincia el IPC de mayo fue de 3,4% y el acumulado de los cinco primeros meses del año terminó en 16,3%. Pero acá lo preocupante es que lejos de bajar la inflación, cada mes el número que refleja el organismo es ascendente. En enero fue de 3,7%, febrero 2,6%, marzo 2,2% y abril 3,3%.
Esta situación es un verdadero problema para los créditos hipotecarios UVA, que a diferencia de los créditos a tasa fija se ajustan diariamente teniendo en cuenta el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), el cual está basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC). El préstamo se otorga en Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que representa el costo de construcción de un milésimo de metro cuadrado de vivienda, y que dicho valor es publicado todos los días por el BCRA. Por tal motivo es que la inflación ascendente de cada mes significa una cuota cada vez más alta, dejando fuera a más de un tomador ya que la cuota no puede ser más alta que el 30% de sus ingresos familiares. Para ejemplificar, una UVA en enero estaba a $ 21,15 y hoy se ubica a $ 24,40.
Pero además de esto, otro problema que surge es que muchos temen ingresar ya que hasta el momento no hay un orden económico y herramientas claras para que la inflación baje y los salarios no terminen perdiendo con el porcentaje de este año.
Es así que se ha apoderado el temor de las familias mendocinas por tomar un crédito y esto se ve reflejado en las consultas bancarias, las cuales han caído en muchos casos 50% y se espera que los créditos dados a personas disminuyan en los próximos meses.
Principales motivos
Para Rodrigo González, economista de Fundación Ideal, el derrumbe de los pedidos de créditos hipotecarios era esperable desde abril hasta ahora y es probable que por lo menos por este año continúe de la misma forma, por lo menos hasta que economía se normalice.
Según explicó este especialista, hay tres causas que tienen mucho que ver con el dinamismo del sector de créditos.
En primer lugar, a lo que apuntó el economista de Fundación Ideal es que con la escalada del dólar existe una falta de definición en los precios de los inmuebles. "El que vende pretende hacerlo en la divisa estadounidense y el que compra busca realizar la transacción en pesos. Sin embargo, cuando en una semana la cotización escala 1 o 2 pesos, se complica la operación por los precios a determinar y perjudica el poder de compra de aquellos que habían tomado un crédito hipotecario o de quienes estaban por tomarlo porque la unidad seguramente también aumentó. Ahí el punto nuevo de equilibrio del valor de venta de las propiedades es difuso y genera este parate entre el que compra y el que vende. Además, cuando el dólar sube empeoran las expectativas de las familias y muchos empiezan a repensar el endeudarse a largo plazo. En Argentina, el incremento de la divisa está relacionado a la incertidumbre del camino de la economía".
Otro punto que indicó González es la aceleración de la inflación. "Las tasas a las cuales se endeudan los tomadores están actualizadas con la inflación, por lo que la gente sabe que el crédito que está tomando será cada vez más caro y en un contexto donde dentro de unos meses la misma le ganará al salario es que repiensa su estrategia de endeudamiento".
La tercera variable a la que se refirió el economista de Fundación Ideal es la tasa de interés. "El piso que impone el Banco Central es muy alto lo que termina perjudicando en la tasa de los créditos". De hecho, esta semana se conoció la noticia de que las tasas de interés de préstamos personales alcanzan el 80% anual.
Así es que estas tres variables para el profesional son la tormenta perfecta para frenar al sector inmobiliario y al de los créditos hipotecarios.
Para Jorge Day, economista de Fundación Mediterránea, la dificultad es que en un contexto de incertidumbre como la actual no es tan claro cómo evolucionarán las cuotas de los UVA y los salarios. Por eso, "es posible que haya personas que, aunque quieran tener su casa propia, prefieren esperar hasta que todo se calme", remarcó.
Concordó con este panorama Sebastián Laza, economista y asesor del Gobierno de Mendoza. "El mercado de créditos UVA hipotecarios ha sufrido 2 impactos: en primer lugar hubo una suba importante de su tasa de interés, lo que elevó los ingresos mínimos familiares para poder calificar, y en segundo lugar la abrupta suba del dólar de los últimos meses, que hace más impredecibles los costos de construir".
Para el profesional, “ambos efectos están impactando a la baja en dicho mercado de crédito en forma directa, pero además impacta la incertidumbre general del contexto macro, en especial lo inflacionario, lo que termina haciendo un combo general que va a desacelerar un poco este mercado, al menos hasta que se estabilice el dólar”.
No obstante ello, “el mercado potencial sigue siendo muy grande para este instrumento, dado el gran número de inquilinos que hay en Mendoza con cierto poder adquisitivo para acceder a esta operatoria. Sin dudas, el futuro de la herramienta sigue siendo muy auspicioso”.
Concordó con este panorama el economista Pablo Salvador y agregó que al aumentar tanto el tipo de cambio lo que sucedió también es que las propiedades subieran mucho, y algunas salieran del mercado porque los propietarios de estas viviendas prefieren esperar y lograr una ganancia mayor o en este momento deciden no descapitalizarse. De este modo, suceden dos cosas: "una es que no hay oferta, y la otra es que aquellas personas que tenían un crédito aprobado o pre aprobado por un millón de pesos, hoy ese millón no alcanza para esa propiedad que tenía y tampoco tiene más fondos y los bancos no les dan más dinero. Por lo que la operación queda sin efecto por no cumplir con los requisitos que hacía que unos meses atrás si pudieran".
Situación bancaria
En los bancos confesaron una menor cantidad de consultas por préstamos hipotecarios. La tendencia se vio en el mes de mayo y parece que continuó en junio.
Desde el Banco Macro indicaron que en mayo registraron una retracción que se vio reflejada en las evaluaciones de créditos UVA, que bajaron un 50% en relación al promedio de los últimos 12 meses. "La mayor volatilidad cambiaria e incertidumbre en la coyuntura impactó de lleno en el mercado inmobiliario, que registró una marcada retracción de los potenciales compradores y que se está transmitiendo en menores flujos de nuevas operaciones hipotecarias", afirmó Milagros Medrano, gerente de relaciones institucionales y atención al cliente de Banco Macro.
En cuanto a los motivos de esta merma, la directiva de Banco Macro remarcó que “por la suba del dólar algunas operaciones debieron ser revisadas para analizar la ampliación del monto. Algunos casos fueron desistidos en búsqueda de otra vivienda y otros continuaron. Se revisaron uno a uno”.
En off the record, desde una entidad de gran importancia a nivel provincial comentaron: “A nivel general notamos una caída del 50% en el nivel de tasaciones. Se nota un fuerte parate en las consultas”. “Esto tendrá impacto en las liquidaciones de los próximos meses”, puntualizaron.
Desde el Banco Nación mencionaron: "Si se analiza la evolución de la cantidad de solicitudes web nuevas que ingresan mensualmente para el producto préstamo hipotecario, se observa que desde el mes de enero se viene registrando una merma. No obstante, se mantienen en valores superiores a los 1.000 casos mensuales".
Hasta el momento, según las estimaciones de la entidad pública, “las contabilizaciones de préstamos hipotecarios en el mes de mayo superaron las 5.000, por $ 7.200 millones de pesos”.
Distintas fueron las consideraciones del Banco Ciudad. "En los primeros 5 meses de este año, la entidad desembolsó un 30% más de préstamos que en igual período del año anterior. Con respecto a las solicitudes, en el acumulado de los primeros 5 meses del año (enero-mayo), las mismas crecieron 41% en 2018 respecto a 2017. Sin embargo, considerando únicamente el mes de mayo de 2018, se observa un comportamiento distinto en la primera quincena respecto a la segunda: durante los primeros 15 días de mayo se observó una baja del 13% respecto a la primera quincena de abril. Pero esta baja se compensó durante la segunda mitad del mes (de mayor estabilidad cambiaria), con una renovada demanda en la cuarta semana".
A pesar de ello, indicaron desde esta última entidad bancaria que el motivo principal fue la variación en el tipo de cambio de las últimas semanas que provocó algunas reprogramaciones. “En términos generales, las partes renegocian las condiciones de la compra-venta para concretar la operación en curso, siendo una proporción menor las operaciones que se cancelaron. Nuestras estadísticas indican que la gran mayoría de los clientes poseen un margen de alrededor de 5 puntos porcentuales respecto del tope de la relación cuota/ingreso, que es de un máximo del 25% en las líneas en UVAs, lo que les permite solicitar un préstamo de mayor monto”.
Por este motivo “es que estamos definiendo un aumento en el monto máximo a otorgar, que actualmente es de $ 2.800.000”.
Por otro lado, “consideramos importante reducir los plazos de otorgamiento. Para ello incorporamos tecnología que facilita la operatoria de los préstamos hipotecarios, que entre otras aplicaciones, nos permite eliminar la necesidad de realizar tasaciones en el 80% de los casos, lo que se tradujo desde diciembre de 2017 en una reducción sustancial de los tiempos de otorgamiento del crédito. Este es otro punto que ayuda a mitigar posibles efectos de la volatilidad cambiaria en el tramo final de las operaciones”, remarcaron desde Banco Ciudad.
Sobre el panorama, desde esta última entidad consideran que una vez que haya estabilidad cambiaria, volverá la demanda de créditos tal como ocurrió en la segunda mitad de mayo, cuando los créditos en UVAs fueron los más elegidos y solicitados. "En nuestro caso, la gente se inclina en un 90% por la UVA, por su accesibilidad y por nuestras tasas, que nos convierten en la mejor opción del mercado. La clave está en que la UVA tiene una cuota que es similar o inferior a la de un alquiler mensual. Y el crédito en UVA demostró estar por debajo de los ajustes del alquiler, de entre 30% y 40% en los últimos 12 meses, según datos de Reporte Inmobiliario", sentenciaron desde Banco Ciudad.
