Sup. Economía Domingo, 20 de mayo de 2018 | Edición impresa

Hipotecarios: Ya se debe ganar más de $ 25 mil para acceder a créditos UVA de $ 1 millón

Los ingresos mínimos exigidos por las entidades bancarias pueden llegar hasta $ 35 mil, dependiendo de varios atenuantes

Por Mariano Zalazar - mzalazar@losandes.com.ar

Para acceder a un crédito hipotecario de $ 1 millón en UVA a 30 años se debe ganar al menos $ 25.284, lo que representa un incremento de               $ 6.000 respecto a las condiciones que existían hace exactamente doce meses. El endurecimiento de los requisitos se debe al avance de la inflación y al incremento de tasas, dos factores que afectan directamente al valor de las cuotas.

Por citar un ejemplo, una persona que el año pasado sacó un crédito hipotecario de $ 1 millón en UVA, comenzó pagando una cuota inicial aproximada de $ 5.500. Hoy, en cambio, un nuevo beneficiario tiene que empezar pagando $ 6.606, lo que representa un aumento del 20%.

Un escenario distinto

Para entender mejor cuánto cambiaron los préstamos hipotecarios en un año, se debe repasar la evolución de dos variables claves: las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y las tasas de interés.

Cabe recordar que las UVA representan la milésima parte del costo de un metro cuadrado de construcción y su valor se actualiza día a día de acuerdo al incremento de la inflación. Hoy una UVA cotiza a $ 23,34 y si la inflación aumenta 2% en el próximo mes, su valor pasará a ser de $ 23,80. A simple vista el impacto parece no ser demasiado, pero en el transcurso de un año y con un monto mucho más grande, la diferencia es notoria. 

Un crédito de $ 1.000.000, por ejemplo, equivale hoy a 42.844,9 Unidades de Valor Adquisitivo. Una persona que accede a ese préstamo deberá devolverle al banco 42.844,9 UVA, pero el año que viene éstas no valdrán $ 23,34 como hoy, sino que posiblemente costarán $ 28 o más, dependiendo del avance de la inflación. Eso llevaría el valor de la deuda a cerca de $ 1.200.000.

Mirando un poco hacia atrás, se observa que en mayo de 2017 las UVA cotizaban a $ 18,67. Es decir que entre mayo de 2017 e igual mes de 2018, su precio subió 25%. Ese es uno de los motivos por los cuales las cuotas y los requisitos de ingreso hoy son mayores.

El otro factor determinante es la tasa de interés. Es que los bancos que otorgan los préstamos hipotecarios les cobran a los beneficiarios la cuota en UVA, más una tasa de interés, que básicamente sería su ganancia real. En mayo de 2017 los bancos ofrecían los créditos hipotecarios a tasas que iban de 3,5% a 6,9% anual, de acuerdo a la entidad, el plazo del préstamo y la relación del endeudado con el banco. Hoy, como consecuencia de la inestabilidad económica de los últimos meses, las tasas de interés subieron y la tasa de los bancos va de 6,5% a 9%.

Ofertas variadas

Las condiciones de los créditos hipotecarios en UVA varían bastante en función del banco y la capacidad de pago de quien solicita el préstamo, pero los simuladores de crédito que ponen a disposición las propias entidades bancarias permiten hacer una comparación, para que cada usuario evalúe la opción más conveniente. 

Uno de los más baratos es el Banco Nación. Por un préstamo de $ 1.000.000 para adquisición de vivienda a 30 años se pide un ingreso familiar mínimo de $ 25.284,59, siempre y cuando tenga el paquete de servicios "Cuenta Nación Simple" en alguna de sus sucursales. La cuota inicial es de $ 6.606,65 y con una proyección de inflación moderada podría llegar a $ 10.500 luego de tres años.

Si el solicitante no es cliente del Nación, por el mismo préstamo se exige un ingreso mensual de $ 27.353 y se debe pagar una cuota de $ 7.338,26 en el primer mes. La diferencia en los montos se debe a que a los clientes se les ofrece una tasa de 6,5% y a los "no clientes" una del 8%.

Es similar el sistema que pone a disposición Santander Río. Esa entidad bancaria ofrece para quienes tengan una cuenta sueldo en alguna de sus sucursales una tasa de interés de 6,9%. Por $ 1 millón a 30 años se paga una cuota inicial de $ 6.691 y se exige un ingreso mensual de $ 27.500. 

Para los no clientes, Santander Río aplica una tasa de interés de 8%, exige un ingreso mínimo de $ 30.500 y cobra una cuota inicial de $ 7.440.

También el Banco Hipotecario ofrece un simulador que permite calcular las condiciones del préstamo. Siendo cliente del banco, se deben demostrar ingresos de $ 27.218 para solicitar un préstamo de $ 1 millón a 30 años. El crédito se paga con una tasa nominal anual de 9,9% y la cuota inicial es de $ 8.165. 

En caso de no ser cliente, el Hipotecario exige un ingreso mínimo de $ 32.408 para acceder al mismo préstamo. La tasa de interés es la misma (9,90%), pero la cuota inicial asciende a $ 9.723.

El Banco Galicia también ofrece préstamos más accesibles a quienes tienen una cuenta en alguna de sus sucursales. Los clientes de esa entidad que quieran acceder a un crédito hipotecario de $ 1.000.000 a 30 años deben ganar al menos $ 32.184 y tendrán que abonar una cuota de $ 8.046 (tasa de 9%), mientras que los "no clientes" tienen que demostrar ingresos mensuales de $ 35.102 y pagan una cuota inicial de $ 8.775 (tasa del 10%). 

Es similar el producto que pone a disposición el Banco Supervielle. Para un préstamo de $ 1 millón en UVA a 30 años se les exige a los clientes un salario mínimo mensual de $ 32.540. La primera cuota es de $ 8.200 y la tasa nominal anual es de 9%. A quienes no tienen cuenta en ese banco se les exige un ingreso de $ 35.455 y se les aplica una tasa de interés de 10%. En ese caso, la primera cuota alcanza los $ 8.864.

Por su parte, el Banco Francés otorga créditos hipotecarios en UVA de 1.000.000 de pesos a 30 años para quienes tengan un ingreso mensual de $ 32.200. La tasa de interés ofrecida es de 8,5% y el valor de la primera cuota es de $ 7.766.

El riesgo de la inflación

Los fallidos intentos del Gobierno Nacional para bajar la inflación y el encarecimiento progresivo de las cuotas en UVA hacen pensar inevitablemente en lo que ocurrió con la famosa circular 1.050 del Banco Central emitida en 1980. En ese momento la autoridad monetaria lanzó créditos hipotecarios con cuotas que se indexaban con las tasas de interés vigentes en el mercado. Los aumentos de intereses llegaron rápidamente a ser muy elevados y algunos créditos se volvieron impagables. 

Según algunos economistas no hay riesgo de que ocurra lo mismo con los préstamos en UVA, pero advierten que la inflación y la inestabilidad económica de las últimas semanas pueden generar algún tipo de complicación.

El economista Carlos Rodríguez explicó que "los nuevos préstamos hipotecarios en UVA fueron pensados para una inflación con tasa descendente, que es todo lo contrario a lo que está pasando ahora". 

En consecuencia, el experto opinó que este no es el mejor momento para tomar los créditos en UVA. "Es imposible que ocurra lo mismo que con la circular 1.050, porque los créditos tienen la limitante de que las cuotas a pagar no pueden ser superiores al 30% del ingreso del solicitante. Sin embargo, cuando las cuotas suben más que los sueldos, se resuelve el desfase ampliando el tiempo en el que se devuelve el crédito y no es bueno para una familia estar pagando un préstamo toda su vida", indicó. 

Pablo Salvador, doctor en economía, consideró que para evaluar el impacto de la inflación en los créditos UVA hay que hacer una distinción entre quienes ya están pagando un préstamo y quienes tienen los trámites aprobados pero aún no reciben el dinero. 

Estos últimos, para Salvador, son los más afectados por el avance de la inflación, debido a que algunas propiedades subieron de precio muy rápido en las últimas semanas. "A muchos se les aprobó un millón de pesos de crédito y ahora ya no les alcanza para comprar la casa que tenían en mente. Algunos bancos otorgan un monto adicional para cubrir esa diferencia, pero no es el escenario ideal", comentó.

"Los que ya están pagando un préstamo han sufrido aumentos en las cuotas, pero están protegidos por la relación cuota/ingreso del 30%. Eso les permite mantener un pago mensual similar o un poco mayor al de un alquiler, aunque con la desventaja de que el crédito se alarga en el tiempo", agregó Salvador. 

"De todas formas, lo que hay tener en cuenta para medir el impacto de la inflación en los créditos ya aprobados es la diferencia entre la variación de las UVA y el incremento de los salarios. Cuando los primeros suben más que los segundos es un problema", apuntó el economista. 

"Por el momento los beneficiarios de los créditos no han tenido dificultades en ese sentido. En 2016 las Unidades de Valor Adquisitivo aumentaron lo mismo que los sueldos, alrededor de un 20%, y en 2017 los salarios le ganaron por algunos puntos a la inflación. Claro que estamos hablando de préstamos a 30 años y es posible que se den situaciones distintas a futuro", concluyó.

También dejó su opinión el economista Andrés Koleda. "Para que los créditos funcionen, el Gobierno Nacional va a tener que revisar los instrumentos de política fiscal y monetaria. Con un dólar a $ 21 los préstamos eran sustentables, pero con los últimos acontecimientos los créditos ajustados por inflación van a tener un fuerte impacto", indicó el experto. 

"La mayoría de las paritarias se cerraron con parámetros ya desactualizados, como un dólar más bajo y una previsión inflacionaria menor. Si no se revisan los resultados de los acuerdos salariales se va a comprometer la aplicabilidad y la solvencia para los acreedores", aseguró Koleda. 

El Gobierno dio tranquilidad

Damián Salamone, presidente del Instituto Provincial de la Vivienda (IPV), reconoció las dificultades mencionadas por los economistas, pero aseguró que "los créditos en UVA son viables, legales y sustentables".

Cabe recordar que el IPV también trabaja con préstamos atados a la inflación, aunque con algunas condiciones más flexibles que el sistema privado.

La semana pasada se anunció justamente el lanzamiento del programa "Mendoza construye", con tres líneas de préstamos bajo esa modalidad. Una de ellas es "Vivienda Social" y está destinada a quienes ganan menos de $ 19.000. Otra es la línea de "Participación Público-Privado", que se ofrece a quienes ganan entre $ 19.000 y $ 38.000. Por último está el plan "Crédito Construcción", destinado a las familias que tienen ingresos superiores a $ 19.000 y cuentan con un ahorro para la compra del terreno.

En base a la experiencia adquirida con las líneas de crédito propias, Salamone argumentó que "pueden haber algunos desfases entre las cuotas y los salarios en algún momento", pero aseguró que "los desajustes siempre tienden a corregirse luego de algunos meses".

Por otro lado, recordó que para compensar las variaciones dispares entre cuotas y salarios "el IPV actualiza las cuotas cada seis meses y los bancos privados permiten alargar el tiempo de devolución de los préstamos".

Demanda creciente

Más allá del efecto de la inflación y la inestabilidad económica, la demanda de los créditos hipotecarios en UVA sigue creciendo en Mendoza y en el resto del país. 

De acuerdo a un informe de Fundación Ideal, en 2016 el saldo de préstamos hipotecarios en la provincia era de $ 1.163 millones y en 2017 subió a $ 2.429 millones, lo que dejó un crecimiento nominal (sin tener en cuenta la pérdida de poder adquisitivo del peso) de 108,85%.

Para este año los bancos tienen mejores expectativas. José Luis Panero, gerente general del Banco Supervielle, reveló a Los Andes que el año pasado la entidad financiera otorgó $ 2.000 millones en créditos hipotecarios a nivel país y este año pretende sumar otros $ 4.000 millones.

Similar es la situación del Banco Nación. Voceros del Ministerio de Economía, Infraestructura y Energía de Mendoza aseguraron que ese banco ya aprobó 3.500 préstamos hipotecarios en UVA y mantiene el compromiso de aumentar esa cifra durante 2018.

Los economistas consultados, aun teniendo en cuenta el escenario adverso, reconocieron que hay un "boom" de créditos hipotecarios en UVA, a tal punto que "el 90% de las operaciones inmobiliarias se hacen por ese medio de pago". En vistas a futuro, consideraron que "puede disminuir un poco la demanda en estas semanas de incertidumbre económica", pero no reconocieron dificultades económicas que puedan frenar su desarrollo en los próximos meses.

En síntesis

En los últimos doce meses subieron 25% las Unidades de Valor Adquisitivo y tres puntos porcentuales las tasas de interés. Eso llevó a que el salario mínimo que se debe tener para acceder a un $ 1 millón en un préstamo a 30 años aumentara de $ 19.000 a $ 25.285, mientras que la cuota inicial se incrementó de $ 5.500 (aproximados) a $ 6.606.