Por una cuestión de precios, los departamentos en venta siempre han tenido una salida relativamente mayor que las de las casas u otro tipo de propiedades. Sin embargo, hay un renovado interés por este tipo de inmuebles no solo de la mano de un crédito hipotecario todavía incipiente sino del sector inversor. Situación que viene de la mano de un paulatino crecimiento de las rentabilidades así como de la desregulación de los alquileres desde hace ya casi un año y medio. El combo ha comenzado a fortalecer a todo el sector inmobiliario, pero la compra, venta y alquiler de departamentos de distintas gamas y segmentos es uno de los más favorecidos.
El informe del sector Inmodata, que releva las tendencias del sector en función de las publicaciones de Inmoup, expresó que en el mes de marzo se observó cierto cambio de tendencia en la venta de propiedades. “Hoy el 51% de las compras son para vivienda familiar y el 49% para inversión ”, contó Andi Landa de la inmobiliaria Aele y responsable de dicho informe. Agregó que la diferencia es significativa debido que hasta hace dos años la inversión representaba el 20% de las transacciones publicada en Mendoza. En este contexto, también hubo una diferencia entre la oferta de departamentos y casas. Aquí, los primeros se llevaron casi el 25% de las publicaciones en la tipología a estrenar mientras que las segundas contabilizaron el 13% en la misma tipología.
En esta línea, Marcos Herrera de Inmoup destacó que se vio una tendencia muy marcada de inversión en departamentos a partir del cambio de Gobierno. “Había muchos ahorristas que estaban a la espera e invirtieron en departamentos por oportunidad y precios de ingreso”, puntualizó Herrera. Agregó que la liberación de la Ley de Alquileres fue clave debido a que sirvió para que se recuperaran los precios y la oferta. “Hoy la renta que deja un alquiler se equipara con la que existe en cualquier mercado del mundo que puede ir del seis al nueve por ciento anual”, apuntó Herrera.
Eduardo Rosta, corredor inmobiliario de la Rosta Consultores Inmobiliarios, coincidió en que fue muy grande el contraste entre lo que había antes de diciembre de 2024 y después de esa fecha, cuando el DNU desreguló este mercado. “Desde que empezaron a mejorar las rentabilidades, muchas propiedades comenzaron a generar interés para la inversión”, comentó Rosta. Más allá de los puntos mencionados, este profesional sumó que la baja de las tasas de interés y el tipo de cambio equilibrado, muchos se volcaron a los inmuebles debido a la menor renta del plazo fijo y la pérdida de interés por volcarse a la bicicleta del dólar.
La oportunidad de los departamentos
Estanislao Puelles, también corredor inmobiliario de Mendoza, sumó que el mercado inmobiliario presenta una dinámica diferente en los últimos meses en donde se observaron primero mayores consultas y, luego, más cantidad de operaciones concretadas. Esto ya ha comenzado a impactar en precios debido que el mercado venía con valores históricos bajos y se esperaba una tonificación. En especial en un contexto del incremento en dólares del valor de la construcción. “En cuanto a inversión, el departamento es quizás el producto que más se acomoda porque se precisa menos capital en líneas generales”, subrayó Puelles. Otra ventaja de los departamentos es que son más rentables y llevan menos trabajo al momento de pensar en alquilarlos.
Nuevo edificio ícono en avenida Emilio Civit
En este segmento, además, es más común la preventa en pozo con valores más competitivos –nicho en donde también se observa un crecimiento de la demanda. “En momentos de recuperación, el segmento de los departamentos suele ser la estrella del mercado”, destacó Puelles. Esto no solo por la mencionada barrera de ingreso que suele ser menor sino también porque es un área apetecible para los desarrollistas. Aquí, además de la baja de tasas y del dólar, también comenzó a jugar el dinero ingresado por el blanqueo de capitales en donde el Gobierno buscó incentivar las inversiones en inmuebles.
Por su parte, Andi Landa apuntó que los departamentos son siempre un poco más buscados que las casas y sumó datos del relevamiento de Inmodata: “En marzo la baja de departamentos en venta fue de 0,36% mientras que la de casas subió 0,12%. La diferencia es mínima, pero hay más gente buscando departamentos que casas”. En esta línea el poder adquisitivo es clave, pero no solo eso sino que también se relaciona con la posibilidad de que dicho inmueble se convierta en un ingreso extra o en un modo de invertir el dinero.
Con relación a los precios, no suele ser sencillo establecer un promedio o un rango dada la diferencia entre las zonas y los distritos. Grosso modo, un departamento de una o dos habitaciones puede costar entre 35.000 y 40.000 dólares cuando el valor de una vivienda está por encima de los 55.000 o 60.000 dólares. El informe de Inmodata mostró que en la actualidad la mayor demanda se da en la Cuarta –Este y Oeste- y en Las Heras debido a que es donde está el valor más económico del metro cuadrado. “A grandes rasgos en estos lugares el precio ronda los 550 dólares mientras que en Ciudad puede costar 850/900 dólares”, calculó Andi Landa. Recordó que los precios no son lineales ya que además de la ubicación también depende la antigüedad, entre otros factores.
Tipos más buscados
Dentro del segmento departamentos, la variedad también es amplia aunque más allá del segmento al que apunten su característica principal es que poseen entre uno y dos dormitorios en líneas generales. Eduardo Rosta observó que en los departamentos son la estrella porque abarcan a un público amplio que va desde los monoambientes para estudiantes o pensados como oficinas hasta los espacios más pequeños y cómodos para parejas jóvenes o jubiladas. “Durante los últimos años pocos desarrollistas estuvieron volcados a la construcción y hoy se han comenzado a retomar algunas obras de edificios o que estaban abandonadas o avanzaban muy lento”, comentó Rosta.
En el rubro departamentos, se encuentran los más económicos que han avanzado a la par de los dúplex en muchos departamentos. Se trata de construir cuatro departamentos en un solo lote y es una modalidad que crece en lugares como Guaymallén en donde este tipo de unidades nuevas es llamativo. “Los desarrolladores consultan por terrenos de 300 a 500 metros en donde pueden construir hasta cuatro departamentos de uno o dos dormitorios”, comentó Landa quien coincidió con sus colegas en que las rentabilidades han mejorado en el último año debido a la desregulación de los alquileres. En este caso, los departamentos le ganan la pulseada a los dúplex ya que muchos no eligen viviendas con escaleras.
Cae el valor en dólares de los departamentos usados
Estanislao Puelles sumó que en dicho rubro existen diversas alternativas que van desde la alta gama hasta los edificios más comunes o con menor cantidad de amenities. “En Chacars de Coria, Palmares, algunas zonas de Carrodilla y la Quinta o Sexta sección se ven desarrollos para los segmentos denominados triple A”, comentó Puelles. Incluso, en zonas de Guaymallén como las torres frente al club de Campo, los 21 departamento que Armentano Desarrollos Inmobiliarios acaba de lanzar en Maipú son otros ejemplos. También, los edificios de Vesta y de Cioffi sobre Boulogne Sur Mer y el de Kristich en calle San Lorenzo son otros ejemplos de departamentos en construcción o nuevos destinados a este segmento.
Sobre este punto, Marcos Herrera de Inmoup expresó que esta tendencia no reemplaza al aspiracional mendocino de la casa en el barrio privado sumado al fenómeno de oficinas y streets centers localizados cerca de estos conglomerados. “Tal vez el principal cambio de tendencia es que en los últimos cinco años se ha abierto el mercado de desarrollo de los departamentos premium”, puntualizó Herrera. En este sentido agregó no solo que estas propiedades se ven en zonas más alejadas de los centros urbanos –lo que antes casi no pasaba- y que las diferencias de precios se deben más a la cantidad de metros y amenities que a la zona donde están ubicados.
Las hipotecas divisibles
Un informe enviado por Alan Tach de Tasa Tasa, una consultora inmobiliaria de Buenos Aires, destacó que el mercado inmobiliario argentino “registró en 2025 su mejor inicio en siete años”. Atribuye la situación al impulso aportado por el crédito hipotecario y nuevas desregulaciones que facilitan el acceso a la vivienda. Entre otras, mencionan Régimen Simplificado para Fideicomisos Hipotecarios implementado por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
Este instrumento se suma a otro que aunque todavía es promesa, podría impactar fuerte en el segmento de departamentos. Se trata de las hipotecas divisibles a través de las cuales se dará crédito a los desarrollistas para que financien a los compradores en pozo solo con el boleto compra venta sin la necesidad de la escritura. “Si se consolida lo de las hipotecas divisibles va a traccionar fuerte en el mercado porque el comprador, el inversor, no va a necesitar tener toda la plata para comprar en pozo”, comentó Estanislao Puelles. Agregó que esto facilitará el acceso a estos desarrollos y se esperanzó en que esta herramienta comience a funcionar pronto.
Desde su punto de vista, lo que demora la implementación de las hipotecas divisibles tiene más que ver con una cuestión de instrumentación y de aceitar los mecanismos. “Venimos de un mercado inmobiliario completamente rígido y muy cerrado por lo que de a poco se concretarán estas nuevas herramientas”, subrayó Puelles para quien antes de fin de año –si la macro sigue como hasta ahora- podrían estarse implementando este tipo de financiación. De este modo, pese a las expectativas que genera la implementación del crédito hipotecario y a su crecimiento, todavía es incipiente.
Según los datos relevados por Inmodata, el 80,9% de las propiedades vendidas se abonan de contado mientras que el resto se divide entre financiación propia, privada y crédito hipotecario. En tanto, según expresó el corredor inmobiliario Eduardo Rosta, los préstamos son un instrumento importante que en la actualidad se ha producido una suba de tasas que podría ser temporal en función de una jugada de los bancos para acceder a mejor apalancamiento en el mercado internacional. Esto aleja por el momento a los consumidores de los créditos mientras que los que más lo solicitan en Mendoza son los empleados públicos y los bancarios debido a que son los que poseen tasas diferenciales para acceder a este tipo de financiamiento.
En líneas generales, los referentes del sector coinciden con el informe de Tasa Tasa que dice los siguiente: “Los datos son permeables al optimismo que se presenta en las proyecciones para el año en curso, cuando se espera una triplicación en el otorgamiento de créditos hipotecarios, la continuidad en la flexibilización regulatoria y la expansión del mercado secundario de hipotecas, además de una mayor competencia entre entidades financieras”.
