Conseguir una vivienda para alquilar y poder pagar el valor mensual, todavía es un dolor de cabeza para muchas personas. Esto, pese a que este mercado está cada vez más estable desde que se desreguló la Ley al tiempo que la inflación se estabiliza hacia la baja. Esto es porque si bien el salario viene en vías de recuperación, aún está muy por detrás del resto de los precios con alquileres anuales que aumentan por encima de la general. En este contexto, la buena noticia es que en lo que va del año, las subas son cada vez menores en porcentaje.
Así lo mostró el informe realizado por Andi Landa, corredor inmobiliario al frente de Aele y creador del estudio Inmodata. De este modo, quienes tengan que renovar su contrato en noviembre, tendrán que hacerlo con un alza interanual de 227%. La cifra todavía es mayor que el incremento del IPC entre septiembre de 2023 y mismo mes de 2024 (último dato disponible) que fue de 209%. Sin embargo, el sector ve con buenos ojos la morigeración de la suba debido a que, según explicó Landa, se trata de la tercera baja consecutiva en lo que a aumentos anuales de alquileres respecta.
“El punto máximo de alza fue en agosto con un 247% anual más, según el Índice de Contratos de Locación (ICL) y para noviembre el incremento va a ser de 227%”, precisó el referente de Aele. El profesional –que realiza el informe en función de los datos publicados en Inmoup- agregó que desde la desregulación hubo una importante mejora en la oferta de alquileres. Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, observó que este porcentaje baja mes a mes y que lo que está dentro de valores razonables se alquila en tiempo y forma.
El contexto general
En octubre y con relación al diciembre post-DNU, se registró un crecimiento de 240% en casas publicadas y de 282% departamentos para alquilar. En comparación con el mes pasado, hubo una baja de 12,5% de las primeras y un aumento de 4,6% de los segundos. La entrada y salida de oportunidades varía todos los meses en el marco de un mercado estable y tradicional. Más allá de la mejora general que todo el mundo reconoce, lo cierto es que la oferta todavía es deficitaria en Mendoza. Así lo destacó Estanislao Puelles, corredor inmobiliario y miembro del Consejo Federal de Corredores Inmobiliarios de Argentina (Cofeci).
“La demanda continúa por debajo de la oferta y va a seguir así debido a que existe un problema de stock”, precisó Puelles. Con diez años en los que no hubo construcción que pudiera palear el déficit habitacional, no será sencillo equilibrar el mercado en donde deben tenerse en cuenta diversas variables. “La falta de crédito y financiación con la caída en la capacidad de ahorro y los salarios impactó en que durante muchos años no se pudo acceder a la vivienda”, sumó el referente del Cofeci. El desinterés por construir para invertir o alquilar a modo de compensación de ingresos en el futuro se debió no solo a la Ley de Alquileres sino también a los bajos márgenes que implicaban rentar una casa.
Aunque al parecer esto se comienza a revertir, el contexto todavía es inestable debido a que entran en juego factores diversos y cambiantes. Uno de ellos, es el impacto que ha tenido el reacomodamiento entre los alquileres temporales y para vivienda. Con caídas en el turismo y un negocio que no era tan conveniente para todos los segmentos, muchos departamentos “arbnb” vuelven todos los meses al mercado locatario general. “Esto también incide en la oferta e impacta en el segmento de alquiler de espacios amoblados con plazos más amplios”, comentó Puelles.
Otro punto a tener en cuenta con relación a los precios es la diferencia entre el valor de publicación y el que finalmente se paga. Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, explicó que si un inmueble está tres meses sin alquilar es porque no está en un valor adecuado, con las pérdidas que esto implica para el propietario. “Hacemos cada vez más el ejercicio expectativa realidad”, contó Rosta. De este modo, realizan una cuenta simple con quienes pretenden precios que el mercado no convalida.
El presidente del Colegio de Inmobiliarios ejemplificó: “Si uno publica una casa, por caso, a $300.000 y pasan tres meses sin que se alquile, se suma ese trimestre y se prorratea por 12 meses. Así, esos $900.000 dividido doce te da $75.000 y te indica que si esa casa se hubiera publicado por $225.000 o $250.000 ya se hubiera alquilado. Eso, con la ventaja no solo de que estuvo 90 días vacío sino que en el tercer o cuarto mes ya se podría haber sumado la actualización por inflación”.
Precios promedio y zonas más elegidas
Eduardo Rosta, de este modo, destacó la importancia de que tanto propietarios como inquilinos se adecuen a la nueva situación. Es decir que ya no existen aumentos previos o anticipatorios de la inflación sino que entre un alquiler y otro se respetan las actualizaciones por IPC o ICL. En este marco, el informe Inmodata precisó valores promedio de un alquiler, con la aclaración de que el precio de una vivienda depende de muchas variables entre las que se destacan zonas, tipo de casa o barrio (abierto o cerrado), cantidad de habitaciones, etc.
Sin embargo, según el relevamiento el costo promedio de un departamento estándar de dos habitaciones ronda en los $350.000. “Se trata de un edificio tradicional sin amenities ni servicios similares”, aclaró Andi Landa. Con relación a una casa de barrio típico de clase media con dos o tres habitaciones, el valor promedio va de los $550.000 a $600.000. Aunque convalidó estos valores, Rosta destacó que muchas veces el precio de publicación no se mantiene a la hora de cerrar un contrato, cuando muchas veces los propietarios deben ajustar sus aspiraciones para poder alquilar.
“El promedio de tiempo entre que se publica una vivienda y se renta es de unos 30 días”, relató Landa. Su informe, por otra parte, también mide las zonas más buscadas y las que poseen más viviendas en oferta. Aunque esto también es variable, en octubre el podio de alquiler de casas se lo llevaron Luján y Godoy Cruz con el 23% de las propuestas, seguidos muy de cerca por Guaymallén.
En tanto, Ciudad continúa en el puesto número uno para la búsqueda de departamentos con 36% de solicitudes seguido de Godoy Cruz (31%) y –bastante más atrás- de Guaymallén con el 19,2% de las búsquedas. Con relación a la oferta, la Ciudad de Mendoza es la que concentra mayor cantidad con 495 propiedades en alquiler. Le siguieron: Godoy Cruz (255), Guaymallén (218), Luján (102) y Las Heras y Maipú, cada uno con una oferta de 52 inmuebles para la renta.
