La construcción es el rubro más dinámico de la economía y uno de los que primero refleja el contexto tanto hacia arriba como hacia abajo. En 2024 el sector entró –tal vez más que otros- en una suerte de pendiente descendiente de la mano del brutal ajuste que tuvo a la obra pública como principal vector. Esto impactó en fuertes caídas de empleo y, sobre todo, en dificultades de financiamiento para las pequeñas y medianas empresas (pymes) debido no solo al freno de las construcciones en sí sino al incumplimiento de pagos de contratos cumplidos. Con relación a la obra privada, la recesión y la incertidumbre hizo lo suyo durante la primera mitad de un año que termina con perspectivas de medias a positivas en líneas generales.
El último dato publicado del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) del Indec, mostró que en septiembre de 2024 hubo una baja de 24,8% respecto a igual mes de 2023. “El acumulado de los nueve meses de 2024 del índice serie original presenta una disminución de 29,5% respecto a igual período de 2023″, precisó el informe. En el noveno mes del año, sin embargo, el dato mensual observó una mejora y la serie desestacionalizada registró una suba de 2,4% respecto al mes anterior. Así, el índice serie tendencia-ciclo registra una variación positiva de 2,2% respecto al mes anterior.
El indicador sintético de la actividad de la construcción (ISAC) muestra la evolución del sector tomando como referencia los consumos aparentes de insumos requeridos en la construcción. Para el cálculo del ISAC se consideran, en términos de volumen físico, los insumos: “Asfalto”, “Cales”, “Cemento portland”, “Grifería”, “Hierro redondo y aceros para la construcción”, “Hormigón elaborado”, “Ladrillos huecos”, “Mosaicos graníticos y calcáreos”, “Pinturas para la construcción”, “Pisos y revestimientos cerámicos”, “Placas de yeso”, “Sanitarios de cerámica”, “Tubos de acero sin costura”, “Vidrio plano para la construcción” y “Yeso”.
En este marco, Dalmiro Barbeito, presidente de la Cámara de Constructores Independientes de Mendoza (Cecim), sintetizó que el año fue muy complejo dada la política de Estado de no sumar inversión pública e infraestructura este año. Con un claro cierre en este sentido por parte del Gobierno nacional, esta situación tuvo su correlato en la provincia y los municipios que si bien no se cortaron de raíz tuvieron fuertes bajas de ritmo, lo que afectó al sector. “El año fue muy difícil debido a la inflación y a la caída de la actividad. Sin embargo, hoy nos encontramos frente a un escenario más optimista”, apuntó Barbeito.
Agregó que pese a que a las pymes les ha costado mucho este 2024, lo cierto es que en general han podido adaptarse a la nueva realidad. En Mendoza, la construcción en general había perdido en los primeros meses del año unos 4.000 empleos directos sin contar la cantidad de trabajos indirectos que aporta este rubro. Pese a todo, el presidente de la Cecim subrayó que las pymes pudieron mantener sus planteles laborales y que la inflación en baja ha llevado a estabilizar al sector y a mejorar sus expectativas en el sector privado.
Con relación a la obra pública, Fernando Da Fré, titular de la empresa que lleva su nombre, expresó que para el año próximo, las perspectivas con relación a la obra pública nacional son pesimistas. Sin embargo, la mirada cambia al mirar las proyecciones provinciales debido a que por un lado, el presupuesto de Mendoza destinará un 12% a esta área. Por el otro, la provincia cuenta con los fondos por el resarcimiento de la promoción industrial que ya comenzó a ser utilizado a partir de las primeras licitaciones. “Las obras que se realizarán con los fondos de Portezuelo del Viento son con repago con el fin de que puede utilizarse para realizar otras obras”, comentó Dafré.
En coincidencia, Barbeito destacó las posibilidades que se abren para el sector y la infraestructura en general a partir del uso de esta importante cantidad de dinero. Más allá de la situación de la obra pública en general, Fernando Da Fré destacó que las empresas constructoras y desarrollistas deberán ser muy eficientes en sus costos y sistemas debido a que las condiciones cambiaron. El empresario de la construcción alertó que el sector privado está a la espera de anuncios del Gobierno nacional que busquen bajar el costo argentino. Así, en líneas generales se podría decir que luego del remezón de inicio del año, el sector desarrollista es positivo con relación al futuro.
Sin embargo, pese a la mejora macro y a las expectativas positivas todavía falta tiempo, confianza y certidumbre para un verdadero despegue de la actividad. Si todo continúa como hasta ahora, el sector apuesta por un crecimiento mayor a partir del segundo trimestre de 2025. “El mercado se caracteriza por una alta expectativa y planificación, con muchos desarrolladores enfocados en tareas de preconstrucción para tener todo listo en caso de que se den condiciones favorables”, precisó Natalia Götta, gerenta de Relaciones Institucionales del Grupo Broda –que entre otros negocios desarrolla Alma Chacras.
La macro y el impulso del crédito
En líneas generales, los referentes del sector coincidieron en que una macroeconomía estable podrá impulsar al sector. Una inflación en baja con tasas menores y posibilidad de mayor certidumbre son clave para la inversión privada en desarrollos inmobiliarios. “El factor principal que va a generar reactivación del sector va a ser una moneda estable, la disminución del Riesgo País y de las tasas que van a potenciar el crédito”, subrayó Da Fré. En medio de esto y de cara al futuro, el empresario destacó que el sector deberá trabajar mucho con los costos, ser cada vez más productivos, innovar y eficientizar al máximo los procesos productivos.
En una línea similar, Natalia Götta se entusiasmó por la posibilidad que traería un crecimiento del crédito. “Para 2025 se anticipa el inicio de nuevos proyectos, un aumento en la oferta de créditos tanto para desarrolladores como para compradores y una mayor competencia basada en la calidad de los productos”, puntualizó Götta. Para Barbeito, el crédito será una de las patas clave de la reactivación y aunque los bancos han bajado mucho las tasas, todavía resta que este sector se termine de afianzar.
Del mismo modo, Flavio Kristich, de la empresa que lleva su apellido, destacó que este fin de año se ha caracterizado por las buenas expectativas, el alza de consultas y la concreción de operaciones. “Aparece cada vez más el crédito que es una herramienta increíble para la comercialización”, destacó el constructor que para 2025 proyecta levantar más de 40.000 metros cuadrados cubiertos. Con relación al crédito, una novedad que entusiasma al sector es la posibilidad de adquirir un crédito hipotecario para los proyectos en pozo. Es decir, que no hará falta tener la escritura para conseguir el préstamo bancario sino que será suficiente con el boleto de compra-venta.
“Esta es una muy buena noticia que va de la mano de la baja de la inflación”, observó Barbeito al tiempo que también Kristich celebró esta posibilidad. Da Fré, por su lado, coincidió en que se trata de una iniciativa positiva que falta reglamentar para tener claro cómo serán las garantías que se pedirán a una y otra parte. Para Götta, la implementación de esta herramienta sería un cambio disruptivo para el mercado inmobiliario. “Su éxito dependerá de la capacidad de las entidades financieras para adaptarse rápidamente a un modelo que beneficiará tanto a desarrolladores como a inversores y compradores finales”, destacó la referente del Grupo Broda. Desde su punto de vista, si esta posibilidad se concreta va a acelerar las ventas y fomentará la inversión en proyectos en etapas tempranas. “Cuando se concrete, se espera un impacto masivo en el sector”, sintetizó Götta.
El reacomodamiento de los costos
El presidente de la Cámara de Constructores Independientes explicó que los valores del metro cuadrado en dólares han subido mucho porque el dólar está barato. En esta línea, Fernando Da Fré expresó que con relación a los desarrollos inmobiliarios los costos se incrementaron 100% mientras que los precios de venta lo hicieron un 5% con el consiguiente achique de márgenes de ganancia. A modo de ejemplo y en líneas generales, se pude decir que un metro cuadrado de construcción de calidad baja está en torno a los 1.000 dólares, uno de mediana cuesta unos 1.500 dólares y para los de alta –edificios incluidos- hay que pensar en al menos 2.000 dólares.
“Esto, por un lado, genera un parate que podría frenarse de la mano del aliciente del blanqueo que ha generado un aumento de la demanda y ha contrarrestado el aumento de costos”, detalló el empresario. Agregó que, en este contexto, el resultado es mixto. Para la directora de Relaciones Institucionales de Broda –responsable de Alma Chacras- el blanqueo generó dinamismo y es una herramienta importante aunque su impacto real ha sido menor en comparación con el potencial de los créditos hipotecarios. Sumó en este marco que los costos crecieron de la mano de la devaluación del peso y el ajuste en el dólar oficial.
Para 2025, se espera que estos valores comiencen a estabilizarse gracias a una mayor competencia y la posible reducción de impuestos y aranceles de importación”, dijo Götta. Coincidió con Da Fré en que en este marco, los precios de venta deberán ajustarse al alza ya que están atrasados con relación a los costos, lo que permitirá recuperar márgenes de rentabilidad. “Este proceso podría consolidarse en un plazo de 4 a 6 meses, en línea con la estabilización económica”, subrayó la ejecutiva. En este marco, Flavio Kristich estimó que la cuestión de los costos es más un tema de mercado que tenderá a estabilizarse en el mediano plazo.
La clave de los salarios
En la búsqueda de equilibrio entre costos, precios y crédito hay un punto que los desarrollistas y constructores consideraron clave. Se trata de la recuperación real de los salarios que es lo que va a apalancar la demanda así como la posibilidad de llegar a buen puerto. Natalia Götta resumió que el acceso al crédito será fundamental para el crecimiento de la mano de la estabilidad económica, la reducción de costos en importaciones, impuestos y burocracia. “La normalización de los precios de los insumos y el aumento del poder adquisitivo real de los compradores también jugarán un rol crucial”, sumó la experta. Agregó que esto será útil y determinante para la diferenciación y segmentación de productos según las necesidades del mercado.
En este sentido, Fernando Da Fré comentó que el crédito va a reactivar el sector inmobiliario genuino que está atado a la verdadera demanda de viviendas y, claramente, al aumento de los salarios. “Es importante que las personas puedan acceder a los préstamos en primer lugar y, en segundo, que esto sea cada vez más parecido a una cuota equivalente a la de un alquiler”, expresó el empresario. La “masificación de créditos hipotecarios” dependerá de la baja de la inflación a un dígito lo que impactará en tasas menores y en una mejora del poder adquisitivo. Este incremento real de la demanda jugará a favor del aumento de precios en función de los costos.
En consonancia, Natalia Götta opinó que para que los créditos hipotecarios se conviertan en una herramienta sólida y confiable, es necesario un contexto de estabilidad económica, mayor confianza en el sistema financiero, más inversión extranjera y menos burocracia. “La consolidación de un sistema trazable y estable será clave para evitar que las expectativas se diluyan”, apuntó la ejecutiva. Agregó que si las buenas prácticas entre desarrolladores, entidades financieras y consumidores se alinean, los créditos hipotecarios podrían convertirse en un motor central del mercado inmobiliario.
Barbeito también opinó que la reactivación del salario es indispensable para el crecimiento del crédito y de la construcción de viviendas, lo que hará bajar el desfasaje entre precios y costos. Desde su punto de vista, esto podrá darse recién a partir del segundo semestre de 2025 si todo sigue sin sobresaltos. En este contexto, Kristich destacó que pese a todo era más preocupante la inflación o que invertir en el sector financiero fuera más negocio que hacerlo en la construcción u otra área real de la economía. “Creemos que si esto continúa así, cada vez más desarrollistas y consumidores finales se van a contagiar para invertir en una industria como esta”, se entusiasmó Kristich.
Perspectivas a nivel nacional
El Índice Sintético de la Actividad de la Construcción del Indec muestra cómo se ha comportado el sector tanto con relación a los materiales como a la superficie construida. En este marco, el último informe correspondiente al mes de septiembre de 2024 expresó con relación a los datos acumulados lo siguiente: “Los resultados obtenidos por la encuesta cualitativa de la construcción, realizada a grandes empresas del sector, muestran expectativas dispares con respecto al nivel de actividad esperado para el período octubre-diciembre de 2024″.
Más allá de esto, la encuesta cualitativa detalló que las empresas que realizan principalmente obras privadas y que prevén que la actividad del sector aumentará en los próximos tres meses indican como principales causas el crecimiento de la actividad económica (25,9%) y la estabilidad de los precios (24,1%). Las empresas que se dedican mayormente a las obras públicas y que estiman una suba de la actividad del sector en los próximos tres meses indican como principales causas el reinicio de obras públicas (26,2%) y el crecimiento de la actividad económica (26,2%).
A la hora de identificar las políticas que incentivarían al sector, las empresas que realizan principalmente obras privadas señalan las políticas destinadas a la estabilidad de los precios (28,9%) y las destinadas a las cargas fiscales (24,4%), entre otras. Los empresarios de la construcción que realizan principalmente obras públicas se inclinan por políticas destinadas a la estabilidad de los precios (24,1%) y las destinadas a los créditos de la construcción (23,2%), entre otras.
