La ecuación cierra. La gente necesita una vivienda y los terrenos alejados de la zona urbana son los más económicos. Por otro lado, a los productores tradicionales les cuesta cada vez más mantener sus pequeñas unidades de cultivos y prefieren abandonarlas o venderlas e invertir ese capital en otro rubro.
Como resultado, avanzan sobre las zonas agrícolas del Valle de Uco los loteos o fraccionamientos con fines habitacionales y recreativos. Este fenómeno inmobiliario plantea un amplio y complejo abanico de problemas. Más aún cuando muchos de estos emprendimientos se instalan y crecen de manera clandestina.
“Mi esposo murió y ninguno de mis hijos podía continuar con una finca, que nos daba más angustias que divisas. La alquilamos un tiempo, pero después decidimos venderla y hacer construcciones para alquilar”, confesó Isabel Stocco, con algo de nostalgia, pero confiada en haber tomado el mejor camino.
Con la crisis que viene arrastrando el sector agrícola y la falta de políticas que ayuden a las economías regionales, las fincas pequeñas terminan alquiladas para producción hortícola o vendidas para loteo o emprendimientos turísticos.
Esta tendencia ya sembró el alerta en las comunas valletanas y otros organismos, como Irrigación, y ha obligado a generar normativa y estrategias para ponerle un freno. “Redensificar manchas urbanas”, asesorar antes de la compra de terrenos, desestimar a fuerza de exigencias y 'tramiterío' los emprendimientos en zonas agrícolas e, incluso, estudiar un desarrollo urbano vertical son líneas planteadas.
Frontera agrícola
Si bien en estos casos la urbanización está avanzando sobre la frontera agrícola, en el Valle de Uco los porcentuales de las pérdidas no se muestran aún como muy significativos. Sucede que el área cultivada (sobre todo la vitivinicultura) creció exponencialmente en la región hacia el pedemonte y áreas incultas, en un explosión que fue desde los '90 hasta el 2010 aproximadamente.
Sin embargo, que se pierda o desperdicie tierra productiva es sólo uno de los problemas. Las dificultades para dotar de servicios básicos estas tierras, el desaprovechamiento y complicaciones que trae para la infraestructura hídrica y las situaciones de clandestinidad son hoy los principales focos de conflicto.
Basta recorrer un poco el valle para 'toparse' con estos ejemplos. Emprendedores que venden lotes en zonas rurales, sabiendo que no tienen acceso a servicios y quizá nunca los tengan. Fincas fraccionadas sin espacios ni para calles públicas ni desagües. 'Miniperforaciones' clandestinas que toman agua de la cuenca, porque no consiguen la que debieran para uso doméstico. Y un gran conflicto dominial.
Como razones de fondo aparece la falta de planificación y ordenamiento territorial, pero también la fuerte deuda que tiene el Estado en materia de vivienda. En el Valle de Uco esto adquiere una especial dimensión, ya que -según los últimos dos censos poblacionales- la región es la que más creció demográficamente y las proyecciones indican que seguirá en ese camino.
“Uno quiere tener las cosas en regla, pero el Estado es tan burocrático, que te lleva años el poder acceder a tu lugar “, expuso Jorge, quien apuesta a su casa rural en San Carlos.
“El valor inmobiliario ha crecido, hoy las tierras del Valle de Uco están entre las más caras, ya sea por la atracción que ejerce la zona, por los migrantes, etc. Por eso, hoy los crecimientos de los poblados se dan en las márgenes o distritos porque allí las tierras son más baratas”, opina Daniel Pizzolato, coordinador del INTA en el Valle de Uco.
Desde Irrigación, han modificado la normativa y aplicado 'mano dura' para desalentar estos loteos en áreas productivas. Sobre todo en las que han definido como 'áreas rurales protegidas' (ver aparte).
Tunuyán es el más avanzado en Ordenamiento pues tiene un área específica. Andrea Avena, su titular, expuso que el objetivo es “redensificar la zona urbana”, apostando a ocupar los vacíos que tiene la ciudad. “Una manera que hemos encontrado de frenar este avance, es requerir la totalidad de la documentación al inicio del expediente municipal del loteo (según ley 4341/79). Si bien molesta, ha hecho en lo que va del año 2016, sólo haya en estudio 4 loteos y 3 están dentro el límite urbano”, apuntó.
Por su parte, Miguel Funes, titular de Vivienda de San Carlos, reconoció el “desorden actual”, pero también el desafío estatal de dar respuestas y agilizar el acceso al terreno. “Hay que plantearse el debate de la construcción en altura. Un desarrollo vertical implica aprovechar servicios y bajar la demanda de terrenos”, agregó.
Marcelo Elizondo, director general de Obras de Tupungato, explicó que para “ordenar la situación antes que sea irreversible”, su comuna ha implementado un programa de asesoramiento para quienes tienen intenciones en invertir en lotes.
Cómo afecta a la distribución del agua
Perder superficie bajo riego (que implicó una inversión siempre alta del Estado) a costa de los nuevos emprendimientos es algo que también afecta y preocupa a Irrigación.
El Departamento viene estudiando el tema en la Agencia de Ordenamiento Territorial y con el balance hídrico de las cuencas. El año pasado se aprobó una nueva resolución (723/15), que los funcionarios están terminando de reglamentar. La misma contempla una serie de nuevos requisitos que deben presentar todos los fraccionamientos inmobiliarios (de uso habitacional o recreativo) en zonas productivas.
"Estamos aplicando mecanismos de incentivo y desaliento, agilizando los loteos en vacíos urbanos y agudizando las exigencias para las zonas agrícolas", resumió Santiago Ruiz Freites, secretario del Tribunal Administrativo de Irrigación. El funcionario destacó que la urbanización ha avanzado sobre la “zona de interface”, pero que existe hoy la figura de “áreas rurales protegidas” sobre las que hay que evitar el avance.
Como distribuidor del agua, al organismo le preocupan estos loteos o fraccionamientos porque desaprovechan la infraestructura en riego existente, porque la misma porción de tierra pasa de tener un derecho a decenas de nuevos usuarios, por la contaminación que implican estos asentamientos para cauces y demás (desagües, basuras, etc.)
