En las condiciones actuales, el mercado inmobiliario atraviesa una situación de verdadera incertidumbre tras la circulación de información sobre una posible suspensión de la tan cuestionada Ley de Alquileres aunque sin que haya nada informado de manera oficial. Tampoco hay certezas sobre cuál será el rumbo futuro por lo que al menos por ahora, los contratos se mantienen bajo la normativa vigente. Salvo aquellos que se celebran de manera irregular - por fuera de ella- con la esperanza de sostener de algún modo los intereses de propietarios e inquilinos aunque, según señalan desde las inmobiliarias, con altos riesgos.
Ante la incertidumbre, ¿qué creen en el sector que podría pasar si se derogara la norma?, algo ansiado por todos los involucrados. En una primera aproximación, si la modificación fuese positiva creen que podría haber mejoras en el mercado, aunque dudan que sea una verdadera recomposición. Sostienen que este ya venía sufriendo daños desde antes del cambio de la normativa que afectaron el interés por la inversión en ladrillos y, sobre todo, el mercado de alquileres.
Referentes del sector consultados expresaron que entre los aspectos más relevantes hay que señalar que el alquiler fue perdiendo rentabilidad con el correr de los años y, en este punto, mucho tiene que ver el contexto inflacionario. Por ello, aunque con ciertas diferencias, creen que si hay beneficios con un cambio en la regulación, quizás haya algunos propietarios tentados de sacar sus propiedades de la venta para llevarlas a alquileres, aunque consideran que esto no será masivo.
Podría haber una mejora en cuanto a la oferta de viviendas para los inquilinos pero dudan que haya cambios en cuanto a los costos que implique el acceso.
Mercado arruinado
“Yo no creo que si la ley cambia y da mejores condiciones al propietario, respecto de los perjuicios que hoy sufre, vaya a generar un inmediato atractivo para ellos”, opinó Fabián Imazio, de la inmobiliaria Otero.
Explicó que hay muchas propiedades que están en venta no porque el dueño evalúe entre vender o la alquilar, sino que hay mucha gente que se descapitalizó o se endeudó durante la pandemia o los últimos años por la crisis económica, que tiene sus propiedades en venta para recuperar algo de su capital para monetizar algo de ese capital que hoy tiene en ladrillos.
“Así que no creo que mejorar las condiciones del propietario en un contrato de alquiler vaya a hacer que muchos propietarios saquen sus propiedades del mercado de venta y lo pongan en el de alquileres. En mi opinión, si mejoran las condiciones de rentabilidad, quizás esto vaya a ocurrir pero no de una manera determinante”, consideró.
Imazio hizo referencia a una problemática previa a la ley en cuestión: señaló que la idea de vender en vez de alquilar está rondando desde hace mucho tiempo porque sucesivamente fueron cayendo los índices de rentabilidad, por lo que alquilar dejó de ser atractivo para mucha gente.
Recordó que hasta hace unos años, y durante mucho tiempo, en Argentina comprar una propiedad era una forma de tener una renta, una inversión y hasta -se decía- una posible jubilación.
Imazio explicó que, con los años, amortizar la propiedad de ese modo requirió cada vez de más tiempo y dejó de ser atractivo. Por ello, quizás los cambios logren dar más seguridad a los propietarios, pero no sería en cantidad.
Para Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, en las condiciones actuales se está paralizando el mercado y expulsando al inversor. Cree que, en caso de que haya una modificación a la normativa, sería un alivio transitorio pero “en la medida en que no se resuelva la inflación la vamos a seguir pasando mal”, apuntó.
“Dentro de lo que me parece que está bueno mencionar y nadie está diciendo es que el mercado está roto, independientemente de que la ley se derogue o no. Quizás lo único que puede pasar es que va mejorar la oferta de propiedades. Al bolsillo del inquilino no lo vamos a beneficiar porque lo que hay que corregir es la inflación”, sentenció Rosta.
En definitiva, para él, aunque la ley actual sea mala, no necesariamente por volver a la norma anterior el inquilino se verá beneficiado.
Posible escenario
Rosta planteó cuáles serían los posibles escenarios. Señaló que podría haber una derogación de la norma actual o una modificación. “Si se deroga, se vuelve a la ley anterior. Si se modifica, como se está planteando, se modificarían dos artículos: el del plazo mínimo legal de duración del contrato que pasaría de tres años a dos, y la indexación, que independientemente de que se siga usando el mismo índice de actualización, se podría pactar en forma escalonada que podría ser semestral o trimestral”, detalló.
Si se logra este acuerdo entre partes de manera que sea beneficioso para ambas, se generaría una mejor oferta ya que muchos de estos propietarios sacarían la propiedad al mercado locativo. Esto mejoraría la oferta de la cantidad de inmuebles pero no necesariamente se mejoraría el precio porque está dado por la inflación.
De todas formas, coincidió en que no sería masivo el regreso a los alquileres, aunque cree que los cambios impactarán rápidamente en el mercado.
En este punto hay diversas miradas. “Si sube la cantidad de propiedades en alquiler van a bajar los precios que hoy están totalmente inflados por el hecho de tener que pasar todo un año con el mismo canon de alquiler, teóricamente, porque muchos contratos se están acordando fuera de la ley con ajustes semestrales, pero si hay más oferta van a bajar”, opinó Imazio.
La intervención del Estado
Otro aspecto puesto en relieve por los consultados es que hay otra situación que desanima el mercado: la alta intervención del Estado. “Yo creo que el grave problema fueron las necesidades de declaración, de fiscalización de los contratos, en ATM fue siempre pero no les generaba la inquietud pero es distinta la obligatoriedad de tener que informar a la AFIP de esa locación que implementó la Ley 27.551, la ley vigente. Eso es determinante para muchos y generó una retracción”, dijo Imazio.
Para Rosta, lo que espanta al inversor es el exceso de intervencionismo del Estado en la propiedad privada. “No hay ninguna especie que evolucione en un ámbito en el que se siente amenazado. Si un animal es amenazado se paraliza, y si la amenaza es constante, se escapa. Ese mismo ejemplo se da en las inversiones”, ejemplificó.
El presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios destacó que lo que ha ocurrido es que el propietario migró hacia alquileres temporarios, locales comerciales o al exterior. Por eso asegura que están paralizando el mercado y expulsando al inversor.
Por su parte, el titular de una tradicional inmobiliaria de la zona Este destacó que los propietarios no quieren alquilar sus inmuebles porque “no confían en la ley y porque no les resulta redituable para nada”.
“Con la incertidumbre que existe con la nueva ley a punto de derogarse y la posibilidad de una nueva, no sabemos qué ocurrirá en el país. Porque, como está la ley actual, los propietarios siguen desconfiando del trato que se da a sus inmuebles por parte de los locatarios. Hay cosas que la Justicia deja pasar, como que si hay muchos niños en el lugar sea más difícil de sacar si dejan de pagar, sumado a que el Gobierno así soluciona el problema habitacional a quien no tiene vivienda pero no protege al propietario”, enumeró. En definitiva, el propietario no se siente resguardado.
“Si empeora, los propietarios van a sacar sus inmuebles del mercado locativo para venderlos, lo que significa que los locatarios no van a poder acceder a nuevos inmuebles”, concluyó el gestor inmobiliario.
