Esperanzado en las ventajas que ofrece Mendoza y en el cambio de las condiciones económicas, Sebastián Villalba, Broker Manager de RE/MAX, habló con Los Andes principalmente sobre el mercado inmobiliario rural y su evolución luego de la salida del cepo y la posibilidad de compras a través del blanqueo.
Además, hizo hincapié en que hoy las negociaciones con inversores extranjeros están siendo más sencillas y algunas se van concretando.
-¿Cómo se está moviendo el mercado inmobiliario rural?
-Sabemos que el mercado ha estado en crisis y ha presentado caídas, pero en nuestro caso, desde que estamos en Mendoza, hace 6 años, el mercado rural ha tenido un movimiento constante y en crecimiento.
Hemos vendido desde campos incultos, hasta algunos plantados y en diferentes zonas de Mendoza.
-¿Hay mayor oferta de campos rurales?
-La oferta de fincas o bodegas se ha mantenido estable en los últimos años. A pesar de que se creería que cada vez son más las productores que buscaban desprenderse de sus tierras.
-¿Cuáles han sido los cambios luego del cepo cambiario?
-A pesar de que no han aumentado en números significativos las ventas, las negociaciones están siendo más sencillas. En época de cepo, lo que sucedía es que había demanda, pero los vendedores preferían resguardar la tierra antes de salir a comprar, ya que las condiciones no estaban dadas.
El mercado inmobiliario está más estable. Hay mayor oferta y las operaciones logran concretarse. Con la salida del cepo, las negociaciones son más sencillas.
El año pasado, empezaba una negociación pero tenía muchas oscilaciones, se demoraba, negociaba hasta el último centavo y al final, muchas se caían. Hoy esta situación es diferente.
De a poco se van concretando algunas ventas, el mercado está blanqueado y mucho más claro por lo que no es tan duro este paso.
-¿Qué es lo que más busca el inversor?
-De todas las zonas, las consultas son en su mayoría por fincas de entre 5 y 30 hectáreas, siempre con pozo o riego. De terrenos sin agua no hay prácticamente demanda (si bien están en un promedio de 100 dólares por hectárea en varias zonas).
Lo que buscan los inversores son tierras para el cultivo de diferentes tipos de frutales, olivos, hortalizas, y principalmente viñedos.
- ¿Cuáles son las zonas más requeridas del mercado rural?
Por lo general, lo que más requiere el mercado vitivinícola es Valle de Uco y Tupungato y algunas zonas de Luján y de la Zona Este.
Mientras que en lo que se refiere al mercado frutícola u hortícola, tenemos pedido en las zonas de Lavalle y Guaymallén, hasta San Martín.
En las zonas rurales en donde hay más oferta son: Luján y Maipú, Tupungato y Tunuyán, Lavalle, San Martín y Zona Este, y Guaymallén.
-¿Cuáles son los costos por hectárea?
-Si bien los valores varían por cantidad de tierra y por los servicios que posee cada propiedad, como forma de acceso al agua, y los servicios complementarios como sistemas de riego, antigranizo, instalaciones, etcétera, nos manejamos con valores de referencia.
En Tupungato y Tunuyán, sin cultivos y con agua (tercera zona) y buenos accesos, entre U$S 9.000 y U$S 12.000 la hectárea.
Con cultivos varios desde U$S 14.000 a U$S 17.000 por hectárea, y con viñedos dependiendo de la calidad de los mismos e instalaciones, entre U$S 15.000 y U$S 45.000 por hectárea (hay algunos casos especiales de mayor valor).
Luján y Maipú (primera zona), sin cultivos con agua, entre U$S 10.000 y U$S 13.000 por hectárea, si está cultivada entre U$S 19.000 y U$S 23.000, y con viñedos desde U$S 25.000 hasta U$S 50.000 por hectárea.
Guaymallén y Zona Este (segunda zona), la hectárea de finca cultivada va de los U$S 12.000 a U$S 14.000, y con agua sin cultivos entre U$S 6.000 y U$S 10.000.
-¿Los valores han aumentado?
-El propietario tiene intenciones de cobrar más, pero en dólares los precios no han aumentado.
- ¿La demanda por parte de inversores extranjeros ha crecido?
-La demanda de inversores extranjeros siempre estuvo. Ahora lo que sucede es que pueden comprar y las condiciones están dadas para ello. Antes, las conversaciones eran cortas y los inversores extranjeros terminaban desestimando la compra.
Hoy, lo que observamos, es que se puede negociar con otras herramientas, hay posibilidad de análisis. Por ello, es que la llegada de inversores extranjeros y negocios concretados va a aumentar.
Nosotros contamos con una ventaja y es que la empresa tiene presencia en más de 110 países. Por lo tanto, el inversor extranjero nos contacta a través de una oficina de su país para analizar la oferta.
- ¿Qué busca el inversor extranjero?
-El inversor extranjero llega a Mendoza para generar desarrollos vitivinícolas. Hay inversores que compran para resguardar el valor de su dinero y hay otros que vienen a desarrollar su propio emprendimiento.
Hay otros que compran por un sueño, por tener su viñedo en Mendoza. Pero este mercado es muy chico y se da sobre todo en emprendimientos que ya están armados.
- El blanqueo de capitales ¿está resultando?
Las transacciones por blanqueo sólo significan el 3% de todas las operaciones de la empresa, pero a nosotros nos interesa y nos formamos para este fin y nos sirve. El movimiento es mínimo pero, no obstante, representa un movimiento extra que nos interesa.
-¿Hay demanda por fincas para desarrollo de barrios privados?
-Hay una importante demanda de tierras incultas para este tipo de desarrollos. Es por ello que nosotros acompañamos al inversor en la búsqueda. Y en nuestros números tiene un impacto mucho mayor que el mercado rural.
Además, nosotros trabajamos desarrollando un producto en su totalidad. Acompañamos al inversor en la búsqueda del terreno, lo acompañamos en el proceso, analizamos las condiciones de mercado, qué es lo que está buscando la gente en esa zona, hacemos un análisis comparativo de las posibilidades del terreno, entre otras cosas.
Luego una vez instalado, vendemos los terrenos. Son negocios que tienen mucha demanda.
En este caso, lo que ha sucedido también es que muchos productores se han convertido en desarrollistas. Sus fincas ya no les son rentables por lo que optan por desarrollar este tipo de emprendimientos inmobiliarios.
Perfil
Sebastián Villalba (39). De formación empresarial en el sector de tecnología y ahora en el inmobiliario. Junto con su esposa, Natalia Rodríguez, dirigen RE/MAX Excelencia en Mendoza.
Ambos están a cargo de la división Broker Manager de la firma. Técnicamente, apoderado de la empresa “Real Estate New Generation S.A.” en Mendoza, la cual es la empresa titular de la marca RE/MAX Excelencia.
