El sector inmobiliario está comenzando a ver "señales de reactivación", pero sin créditos hipotecarios accesibles, la mayoría de las operaciones que se concretan tienen que ver con personas que decidieron "sacar la plata del colchón". Esto último implica años de ahorros, y mucha disponibilidad de efectivo, equivalente a 116 salarios netos.
Hace un año un relevamiento de Los Andes daba cuenta de que se necesitaba un promedio de 106 sueldos para comprar una casa en Mendoza, considerando un inmueble de 80 m2 cubiertos en un terreno de 200 m2 en localidades como barrio Parque de Godoy Cruz, Dorrego de Guaymallén, o en la cuarta sección. En ese momento, una vivienda de esas características costaba en promedio $ 2 millones, pero desde julio de 2018 a la fecha hubo una gran devaluación que elevó en un 60% el precio de las propiedades en pesos, y los salarios no se ajustaron en la misma medida.
De acuerdo con datos de la consultora en economía Evaluecon, el salario promedio en Mendoza alcanza hoy un valor de $ 27.500. En tanto, los valores de las propiedades, por fuera del microcentro mendocino, y en la periferia de los centros de cada departamento, se elevó de $ 2.000.000 a no menos de $ 3.200.000. Esto significa que hoy se debería trabajar durante 116 meses (poco más de nueve años y medio) para comprar una casa de las características mencionadas, sin destinar un solo peso a otros gastos.
Cabe aclarar que el salario considerado corresponde a una estimación de la consultora e incluye tanto salarios privados como públicos a valores netos, de bolsillo.
Para Mendoza todavía no hay números oficiales sobre salario promedio actual, pero de acuerdo con una estimación que realizó el economista de Fundación Mediterránea Ieral Mendoza), en base a las variaciones porcentuales sobre salario publicado por el Ministerio de Producción y Trabajo, y al que publicó hasta abril el Indec, en la provincia podría considerarse un salario privado promedio de $ 31.240 (Indec) o de $ 31.959 (ministerio).
En este caso la estimación arroja valores brutos, pero si se considera un 17% de aportes para trabajadores registrados, el promedio de bolsillo sería $ 27.315, un número similar al calculado por Vargas.
El precio de los inmuebles
Actualmente es posible encontrar viviendas en el mercado de compra-venta, con precios que rondan los $ 2.000.000, pero la oferta se reduce mayormente a departamentos de dos dormitorios, o casas chicas con poco terreno y en zonas alejadas.
De acuerdo con Estanislao Puelles, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, la devaluación del año pasado frenó las operaciones e hizo que se produjera una distorsión en los precios y en la cantidad de sueldos necesarios para adquirir un inmueble, agrandando la brecha.
“El crédito inmobiliario desde fines de 2018 se frenó absolutamente. Hoy no hay operaciones de ese tipo y las pocas que se realizan se hacen con ahorros o plata del colchón. Eso está empezando a dar señales de reactivación”, agregó.
Según Puelles, en materia de inversiones sobresalen las operaciones en boca de pozo, que no suelen estar relacionadas con la necesidad de las familias, sino con una pretensión de renta futura. "Hoy un departamento para un matrimonio con uno o dos hijos puede costar $ 2.500.000 y si buscan casas de 2, o 3 dormitorios, tienen que pensar en gastar de $ 3.000.000 para arriba", dijo.
Es que mientras que en 2018 era posible encontrar viviendas por $ 2.000.000, a la fecha las propiedades se actualizaron en alrededor de un 60% (en pesos), y perdieron valor en dólares. "La primera reacción ante una devaluación es paralizar las operaciones, después quienes tienen operaciones en dólares deben adecuarlos, porque hasta que no bajan los precios no venden, y quienes tienen operaciones en pesos, los suben un poco", cerró el titular del Colegio.
Valores variables
El corredor inmobiliario Miguel Ángel Astorga, se refirió al precio de las propiedades en m², los cuales varían según diferentes factores, como ubicación o servicios, pero que rondan $ 25.000 (solo construcción, sin terreno). Así, una familia que piensa en una casa estándar tipo IPV, debería considerar que solo por la vivienda deberá invertir $ 1.350.000 (54 m²), que se van a $ 2 millones con el terreno. Si la misma casa tuviera terminaciones finas, el precio por m² se iría a $ 30.000.
“El 95% de las personas busca viviendas con cochera y esto eleva el precio del inmueble en un rango de entre $ 150.000 y $ 200.000 más”, señaló Astorga.
El estado de la propiedad, la antigüedad, el tipo de construcción, los servicios y las vías de comunicación, son otros de los factores que elevan o bajan el precio de una propiedad, así como la oferta disponible de viviendas similares. Según el inmobiliario Santiago Debé los precios pueden ser más "parejos" en los departamentos, en donde es posible encontrar viviendas por $ 2.500.000.
“Una casa en un barrio regular puede costar $ 3.000.000. En estas pesa el terreno, en cambio en los dúplex de 80 m² o 100 m², los valores son más estándar. Se han hecho muchos barrios en los últimos años, pero los inversores son pocos y mientras se mantengan intereses de renta financiera en el 40%, comprar una casa para volcarla al mercado locatario al 0,05% mensual será seguro, pero no rentable”, cerró el empresario.
