En 2017 se duplicó la oferta de créditos hipotecarios en Mendoza, pero aun así, la demanda actual supera en ocho veces a la cantidad de préstamos disponibles. La misma situación se da a nivel país, lo que deja en evidencia que el sistema financiero todavía está muy lejos de tener un tamaño acorde al mercado, pero queda la puerta abierta al crecimiento.
Según un informe de Fundación Ideal, los créditos hipotecarios otorgados a las familias fueron extremadamente bajos durante la última década. En 2006 se dieron $ 108 mil millones en créditos hipotecarios en Argentina (valor expresado en pesos constantes de 2017), de los cuales el 2,5% se otorgaron en Mendoza ($ 2.700 millones). En 2009 prácticamente no se dieron préstamos hipotecarios en el país, disminuyendo el saldo (real) de los mismos un 18% anual.
Con el plan Procrear, en 2012 se llegó a un saldo de $ 92 mil millones en Argentina y aproximadamente $ 2 mil millones en Mendoza. A partir de ese año hubo una disminución en los créditos dados, alcanzando en 2016 un saldo de casi $ 48 mil millones en el país y apenas mil millones en la provincia. En ese momento, el saldo real de los créditos hipotecarios resultaba un 60% menor al existente en los años 2007 y 2008.
La reactivación de los préstamos hipotecarios tiene un punto de quiebre en 2016 con el lanzamiento de los Créditos Hipotecarios UVA.
En 2017 fue el boom de estos créditos hipotecarios, ya que se otorgaron aproximadamente $ 53 mil millones, logrando más que duplicar el saldo 2016 y recuperando en apenas un año la caída observada desde 2009. En Mendoza también se logró aumentar drásticamente el saldo de créditos, pasando de unos $ 1.163 millones en 2016 a $ 2.429 millones en 2017.
Sin embargo, y a pesar de esta recuperación, los créditos hipotecarios aún mantienen una bajísima participación en relación al PBI (1%) en comparación con otros países como Chile (23,8%), Brasil (8,5%), Colombia (6,1%) y Paraguay (3,4%).
Desde la perspectiva de la oferta, recientes informes del Gobierno Nacional daban cuenta de que durante este año se otorgarían aproximadamente unos 100 mil créditos hipotecarios en Argentina.
En este contexto, y confrontando esta oferta con la demanda potencial, por cada crédito ofrecido, existirían más de siete hogares que podrían demandarlo.
A su vez, en Mendoza, por cada crédito ofrecido existirían aproximadamente ocho hogares que podrían demandarlo. Esta demanda potencial resultaría aún mayor si se consideran los créditos hipotecarios para una segunda vivienda. Dicho de otra forma, la demanda superará en ocho veces a la oferta disponible.
El ejercicio de aproximar la oferta (esperada) y la eventual demanda potencial de créditos permite poner en perspectiva que el mercado hipotecario (a pesar de su vertiginoso crecimiento) aún está muy lejos de cerrar la brecha. Lo positivo es que existen condiciones para que la oferta de créditos hipotecarios siga creciendo de manera dinámica, siempre y cuando el escenario macroeconómico genere confianza y predisposición al endeudamiento.
Dónde está la demanda
En el Gran Mendoza, 64% de las familias son propietarias de sus viviendas, 22% alquilan y 14% viven en casas prestadas. En un principio podría pensarse como potenciales demandantes de los créditos hipotecarios a todas aquellas familias que no son propietarias de sus viviendas (36% del total).
Sin embargo, el informe de la Fundación Ideal derriba este mito e indica que solo el 14% de las familias no propietarias pueden acceder a un crédito Procrear o a los programas del IPV y un 7% a créditos UVA ofrecidos por bancos.
El resto (79%) solo puede hacerlo vía políticas de Vivienda Social (altamente subsidiadas) debido a que se trata de hogares en donde el núcleo familiar se desempeña en la informalidad laboral y/o poseen ingresos bajos, por lo que no califican para la banca privada o estatal.
En el total de Argentina, el 66% de las familias urbanas son propietarias de sus viviendas, representando un total de 5,8 millones de hogares. Este porcentaje es relativamente similar entre hogares de ingresos bajos, medios y altos.
El resto de los hogares que no son propietarios deben alquilar o vivir en viviendas prestadas u ocupadas y es aquí donde se notan las diferencias por nivel socioeconómico. En los estratos más ricos, un alto porcentaje alquila sus viviendas mientras que en los estratos más pobres es mayor la proporción de familias que vive en casas prestadas u ocupadas, sin pagar un alquiler.
Como queda claro, las alternativas que tienen las familias no propietarias para acceder a créditos hipotecarios varían dependiendo de su nivel de ingresos y de su condición laboral. Por lo tanto, las opciones en cada caso son bastante limitadas.
Según informes realizados por el Gobierno Nacional, los hogares con empleo formal e ingresos laborales de entre dos y cuatro Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVM) acceden, en mayor medida, al Programa Procrear (con subsidio público) o los determinados planes especiales de Institutos provinciales.
Por otro lado, los hogares con ingresos superiores a cuatro SMVM acceden primordialmente a los créditos UVA (ya que los otros programas tienden a excluirlos). Esta categorización no resulta del todo taxativa y existen en el margen situaciones ambiguas. Sin embargo, permite estimar una aproximación a la demanda potencial que podría enfrentar el mercado de créditos hipotecarios.
De esta manera, unos 725 mil hogares en Argentina, podrían resultar elegibles para un crédito hipotecario que exige empleo formal y capacidad de ahorro (Procrear, IPV, bancos). A su vez, la cantidad de hogares potencialmente elegibles en Gran Mendoza se aproximaría a los 22 mil.
Cómo se conforma la oferta
Existen 17 bancos que ofrecen créditos hipotecarios bajo la modalidad de UVA en todo el país. Una comparación de las condiciones ofrecidas por las 11 entidades que están disponibles en la mayoría de las provincias permite advertir que el Banco Nación ofrece la tasa más baja, con un valor de 7,35%, mientras que las mayores tasas que se observan en otros bancos podrían aproximarse a 10%.
A su vez, el Banco Nación también tiene la cuota inicial más baja (de $ 5.670) para un préstamo de $ 1 millón (la cuota más alta observada para igual monto de crédito y plazo supera los $ 9.000).
Para acceder a este préstamo de $ 1 millón, que según la Caja Previsional Técnica de Mendoza permite la construcción de una vivienda de 65 m2, el Banco Nación exige un ingreso mínimo de $ 33.267 con un plazo de 30 años.
A pesar de la reciente, y creciente, competencia en la oferta, las condiciones de acceso al crédito marcan sensibles asimetrías (incluso entre bancos de capitales privados) para un crédito de similares condiciones.
Aproximadamente el 70% de los créditos otorgados a familias corresponden a bancos públicos (principalmente Banco Nación, seguido de Ciudad y Provincia de Buenos Aires), marcando un predominio de la banca pública ya que tienden a ofrecer condiciones más competitivas.
Cuáles son las alternativas de financiamiento
Hasta hace un par de años, primaban tres alternativas posibles para financiar la compra de una casa propia. En primer lugar, los planes de Vivienda Social, altamente subsidiados por el gobierno y enfocados a familias con ingresos relativamente bajos, inferiores a los dos Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVM).
En segundo lugar se destacan los programas especiales de Institutos Provinciales de Vivienda (IPV) para trabajadores formales con capacidad de ahorro (como el programa de Ahorro Previo en Mendoza), los cuales tienen un financiamiento y subsidio parcial por parte del Estado y están enfocados a grupos familiares con ingresos medios (entre dos y cuatro SMVM aproximadamente).
En tercer lugar, y también con un financiamiento mixto (y subsidio público), existe el Plan Procrear, lanzado en el año 2012 y que fue la línea de crédito hipotecario más importante hasta el año 2015, otorgando un promedio de 40 mil créditos por año en todo el país.
Sin embargo, recientemente, en 2016, apareció una cuarta alternativa: los créditos ofrecidos por el sistema financiero, que promete posicionarse como la opción más relevante en segmentos de familias con ingresos medios y altos. En este mercado, la modalidad más popular son los Créditos Hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). Esquemas de crédito similares a la UVA existen en Chile desde 1967, en Bolivia desde 2001 y en Uruguay desde 2002.
Estos créditos están destinados principalmente a hogares que tienen ingresos superiores a los cuatro SMVM, y tienen la característica que el monto prestado se expresa en UVA, por lo que las cuotas y el capital se ajustan todos los meses por la inflación. La tasa de interés se define como UVA más un porcentaje adicional anual.
De esta manera, la inclusión de la inflación en la actualización del capital permite ofrecer cuotas iniciales mucho más bajas y accesibles que un crédito a tasa fija, aspecto que amplía sensiblemente el número de familias con posibilidades de acceso al financiamiento.
