Recaudos a la hora de comprar un inmueble, a estrenar o usado

Es muy frecuente encontrarse con el comentario de personas convencidas de que son “dueñas” de su propiedad, pero a la hora de analizar la documentación que justifique ese comentario nos encontramos con que están muy “flojitas de papeles” o lo que es más grave aún y jurídicamente hablando, a veces no tienen nada. En la mayoría de estos casos suele suceder porque el actual morador del bien inmueble lo “heredó” de un antecesor ocupante, muchas veces familiar directo, quien originalmente sería la persona que debería poseer un boleto de compraventa que respaldara la tenencia del inmueble en cuestión.

Para que alguien tenga el derecho de propiedad pleno y absoluto de un inmueble necesita tener la documentación correcta a su nombre, que en este caso se denomina “escritura”. La escritura traslativa de dominio es el único instrumento que otorga un contrato mediante el cual el dueño de una propiedad se la vende a otra persona y tiene varias formalidades que la ley obliga a cumplir.

Una de ellas, la fundamental, es que tiene que hacerse indefectiblemente en una escribanía y a través de un escribano, con lo cual podemos concluir sin temor a equivocarnos que si alguien tiene un documento que no está hecho por un escribano y que cumpla con los requisitos formales que exige la ley no es una escritura. La escritura es un documento “público” por dos grandes razones: por un lado, está hecha por un escribano, a la que la ley específicamente le da la autoridad exclusiva de realizarla. Por otro, una vez firmada se inscribe en un registro público estatal (en Mendoza, en la Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial en la Circunscripción Judicial que corresponda, comúnmente llamado “Registro de la Propiedad Inmueble”). Es en este registro donde se anotan todas las escrituras de las propiedades con sus respectivos titulares. Recién ahí, cuando la escritura está inscripta, puede decirse que el titular es el dueño pleno de la propiedad.

Sin embargo, antes de formalizar la escritura, el vendedor y el comprador pueden proceder a la firma del “boleto de compraventa”, un contrato privado en el que se comprometen a transferir la propiedad por determinado precio, pagadero de determinada manera, en determinado plazo, ante un determinado notario/a, entre otros requisitos. Debemos detenernos un instante en este punto, ya que si el inmueble a trasferir es de una planta hay que cumplir un requisito ineludible: realizar la mensura actualizada, requisito que no debe cumplirse si el inmueble objeto de la firma del boleto de compra venta está sometido al régimen de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal.

El contrato o boleto de compraventa de un inmueble es “privado” y no público como la escritura, y pueden hacerlo las partes directamente, sin necesidad de que intervenga un escribano, y es mucho menos formal y solemne que la escritura. Por eso se dice que el boleto es un contrato por el cual las partes se obligan a firmar otro contrato (la escritura). Mientras no se pase del boleto a la escritura, la operación se mantiene como un negocio privado entre vendedor y comprador, completamente ajeno al resto de la sociedad.

Por distintas razones, mucha gente no hace la escritura en el momento (generalmente por falta de dinero, a veces porque surgió una complicación burocrática en el medio, etc.). Luego se dejan estar y pueden pasar años en los que sólo tiene el boleto de compraventa. El paso del tiempo suele generar innumerables situaciones que dificultan, encarecen o directamente impiden la escrituración. Sólo enumeraremos algunas de ellas:

1. El vendedor se muere y no se conoce a los herederos o éstos no quieren firmar porque desconocen la venta o sí quieren firmar pero están inhibidos por alguna deuda, viven en otro país o estaban distanciados del fallecido.

2. El vendedor se separa de hecho o se divorcia y el ex cónyuge no quiere firmar la escritura, no está ubicable, está inhibido o falleció.

3. El vendedor se endeuda y lo inhiben o le embargan la propiedad, motivo por el cual hay que cancelar la deuda y otros gastos para poder escriturar.

4. El vendedor se muda y no se lo puede ubicar.

5. El comprador se muere y los herederos no saben cómo ubicar al vendedor.

6. Se hace alguna construcción que no se declara y al momento de escriturar surge una multa muy onerosa.

Por todo esto resulta tan importante hacer la escritura cuanto antes, no dejar pasar el tiempo. Otro tema no menos importante es el caso del fallecimiento del titular registral, ante lo cual se aconseja iniciar cuando antes la apertura del juicio sucesorio.

Una vez que las partes celebraron el boleto de compraventa inmobiliaria, surge la obligación de escriturar, que corresponde a las dos partes. Algunas veces éstas establecen un plazo para escriturar y en otras ocasiones no lo establecen. En el caso de que el tiempo transcurra sin escriturar la jurisprudencia ha deducido de ello dos consecuencias: la primera, que existe una prórroga del plazo, y la segunda, que se transforma en una obligación pura y simple, pudiendo cualquiera de ellas intimar su cumplimiento de forma inmediata a la parte incumplidora.

Puede ser también que las partes acuerden que vencerá el plazo para escriturar una vez obtenida toda la documentación, la aprobación de obras o de una urbanización, o al pagarse determinado número de cuotas. En este último caso, alcanzado el número acordado de cuotas, la escrituración es exigible. Si las partes no se pusieran de acuerdo sobre el vencimiento del plazo, pueden pedir la fijación judicial de éste. Una vez cumplido el plazo o las condiciones que se hubieran estipulado para entenderlo como cumplido, si una de las partes se niega a escriturar, entrará en mora (art. 509 del código civil) y podrá ser intimado para su cumplimiento. En caso de persistencia, la otra parte podrá demandar la escrituración e incluso a pedido de parte el juez podrá suplir la voluntad del contratante.

Por último, frente a la mora por escriturar la parte cumplidora podrá dilatar el cumplimiento de su obligación y no pagar los impuestos o las expensas a las que se hubiera obligado desde la posesión; haciendo uso de una excepción prevista en el código, conocida como “excepción de incumplimiento contractual”, que puede traducirse en que una parte deja de cumplir hasta que la otra cumpla.