Los créditos hipotecarios en Argentina y en Mendoza han mostrado un incremento importante en este año, sobre todo luego del 10 de abril que es la fecha cuando oficialmente salieron al mercado los préstamos UVA.
En agosto se otorgaron créditos hipotecarios por $ 7.109 millones, lo que representa un crecimiento de 38% respecto de julio, según el Ministerio de Finanzas de la Nación. De ese monto, el 84% de los préstamos entregados correspondieron a las líneas de unidades de valor adquisitivo (UVA).
Así las cosas, desde abril, los créditos hipotecarios crecieron a un ritmo de casi 50% por mes y lograron superar los $ 7.000 millones.
En agosto, 70 % los otorgaron los tres grandes bancos públicos: Nación Ciudad y Provincia. El Banco Nación dio créditos por $ 3.003 millones, mientras que el Banco Provincia y el Banco Ciudad otorgaron $ 1.520 millones y $ 559 millones, respectivamente.
En Mendoza, y según Fundación Ieral, en base al Banco Central, los últimos datos corresponden a junio. Comparando este mes con el mismo de 2016, se desprende que el volumen de préstamos pedidos por personas en millones de pesos crecieron 43%. Al analizarlo con la inflación, la cual para la provincia fue del 24% interanual, muestra que los mismos aumentaron 19% nominalmente.
Al desagregar esos porcentajes, Jorge Day, economista de la consultora, precisó que al analizar los datos del Banco Central, cuando se toma el universo de tomadores de créditos, empresas, personas, los préstamos crecieron en Mendoza 36%.
Impulsado por estos créditos, y por la obra pública, es que los últimos datos del Indec mostraron un crecimiento significativo en la construcción. Según los datos difundidos por el instituto, el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) subió 20,3% interanual en julio y acumuló cinco meses de crecimiento de dos dígitos.
El mismo mes de 2016, esta actividad se había desplomado 23,1%, en lo que había sido el peor mes del año. Con estos números, en lo que va del año la construcción acumula un incremento del 8,9%, con una mayor ocupación laboral, luego del desplome del 12,7% el año pasado.
El informe del Indec destaca que, en julio, los insumos para la construcción “muestran subas de 95,1% en asfalto, 45,5% en hierro redondo para hormigón, 30,2% en artículos sanitarios de cerámica, 19,8% en cemento, 18,8% en el resto de los insumos (incluye vidrio para construcción y tubos de acero sin costura), 13,5% en ladrillos huecos, 13,1% en placas de yeso, 11% en pinturas para construcción y 1,7% en pisos y revestimientos cerámicos".
Más allá de los créditos hipotecarios, la obra pública sigue siendo el gran motor de este sector. Los datos del consumo del asfalto (principal insumo de las obras de infraestructura vial) avanzó 95,1% interanual. En el año, acumula un alza de 89,7%.
Sin embargo, el rubro privado (el 75% del sector) también muestra signos de recuperación gracias a la regeneración de la demanda. En ese sentido, los créditos hipotecarios fueron los grandes responsables.
Créditos hipotecarios
El crecimiento de los créditos hipotecarios estuvo impulsado principalmente por los préstamos UVA, tanto para la compra de vivienda como para construcción.
Cabe indicar que los créditos UVA tienen cuotas que son ajustables por la inflación y la misma varía mes a mes acorde a cómo se mueve la Unidad de Valor Adquisitivo. Por lo tanto, distinto a los préstamos clásicos, no cuenta con una tasa fija o variable, o mixta. Así, la cuota termina siendo muy similar a un alquiler.
Enrique Vaquié, vicepresidente del Banco Nación, coincidió en la evolución de los préstamos. Esta entidad cuenta con dos líneas: una de ellas es Nación Tu Casa, que es para la compra de vivienda nueva o usada y cuenta con una tasa fija durante tres años y luego con una tasa variable indexada en base al Coeficiente de Variación Salarial. Mientras, la otra línea de la entidad pública es la ajustada por UVA, y ésta sirve tanto para la construcción, como para la compra de vivienda.
El directivo detalló que en Mendoza se han entregado 732 créditos durante todo 2017. De ellos, 75% corresponden a las líneas UVA. En cuanto a las nuevas líneas Procrear indicó que recién esta semana se dio el primer crédito. Por lo tanto, por ahora, es muy poco lo que significa.
Pero además de ello, actualmente el Banco Nación tiene cerca de 1.030 casos que están buscando casa, otros 780 que están esperando la aprobación de la municipalidad y 250 que están a punto de firmar con el escribano.
En este aspecto, mencionó Vaquié que indudablemente el auge de los créditos ha colaborado con el crecimiento de la construcción.
Un punto en el que hizo hincapié el vicepresidente del Banco Nación frente a ello y a la oferta acotada, es que la entidad lanzará en los próximos 15 días una nueva línea enfocada a proyectos de barrios, que difieren a los de la Secretaría de Vivienda.
En este aspecto Vaquié contó que la nueva línea será con financiamiento propio y apuntará a que desarrolladores construyan en 24 meses y tengan 12 meses más de gracia para pagar.
En total, el Banco Nación cuenta con la presentación de carpetas de 128 proyectos en todo el país y en Mendoza hay 10 proyectos. Todos ellos corresponden a emprendimientos de departamentos, barrios con casas, torres de edificios, dúplex, etc.
Lo importante de ello "es que el 70% del desarrollo debe estar enfocado a la clase media y deben ser viviendas aptas para créditos hipotecarios. Con ello el fin es que nosotros nos comprometamos a dar hipotecas en esas casas. El 30% restante, el desarrollador puede venderlo al precio que desee".
Otra entidad pública que ha tenido buena colocación a nivel país ha sido el Banco Ciudad. Desde esta entidad contaron que sobre todo en Mendoza se ha dado un posicionamiento importante en lo que respecta a líneas Procrear que, de hecho, "actualmente tenemos 30 créditos en carpeta".
Banco Macro está ofreciendo una exclusiva línea de créditos hipotecarios UVA destinada tanto a clientes del plan sueldo, como a clientes del mercado en general. Hasta el 31 de agosto de 2017 la entidad realizó 753 operaciones de préstamos liquidados bajo la modalidad UVA por un monto de $1.067.600.608. Por su parte, los prestamos PROCREAR ascienden a 633 operaciones por un monto de $376.480.579. En total ambas suman 1386 operaciones por un monto total de $1.444.081.187.
El plazo máximo para la cancelación de esta línea de crédito es de 20 años y los fondos podrán ser utilizados para primera o segunda vivienda. El monto del crédito puede ser de hasta $ 16 millones.
Para aquellos clientes de Plan Sueldo (que cobran sus haberes en el banco), interesados en préstamos modalidad UVA, Banco Macro ofrece una tasa de 3,5 por ciento, la más competitiva del mercado.
Milagro Medrano, Gerente de Relaciones Institucionales y Atención al Cliente de Banco Macro afirmó: “Es el producto, que creo que la banca le debía a la Argentina, venimos desde hace muchos años sin créditos hipotecarios. El año pasado el Banco Central, copiando un sistema que existe en Chile aprovechó para sacar un producto que es un crédito que tiene una tasa, un componente fijo y después se ajusta con la inflación… El año pasado largamos esta línea, pero en 2017 redoblamos el esfuerzo y hoy tenemos, para lo que es el segmento que cobra sus haberes en Banco Macro, estamos con una tasa de las mejores del mercado, creo que la más competitiva, que es una tasa de 3,5 por ciento. También hemos redoblado la apuesta y el plazo lo hemos aumentado, antes era 15 años, ahora seguimos con 20 años y después por otro lado, también hemos incrementado lo que es el monto prestable, llevándolo a 16 millones de pesos y para lo que es el sector de altas renta, que el destino pueda ser la segunda vivienda, si se quiere. Es muy importante, porque hoy realmente reemplazar un alquiler con pagar tu propia casa, creo que para toda familia es el sueño tener tu propia casa y la verdad que nos está yendo muy bien”.
Desde el Banco Galicia coincidieron e indicaron que la variación de crecimiento de enero a agosto es de aproximadamente un 53% y la participación de la provincia de Mendoza en la colocación de Préstamos Hipotecarios UVA es del 5% sobre el total del banco.
Al igual que las demás entidades, coincidieron e indicaron que hoy 99% de las operaciones mensuales son de créditos hipotecarios UVA.
En cuanto a por qué se opta por una entidad u otra, desde el Banco Galicia señalaron que priorizan el hecho de confiar en el banco desde hace un tiempo, o sea ser clientes, pero además que no sólo se basa en el pricing sino también en el plazo (360 meses) y el monto máximo que actualmente es ilimitado.
Desde el Banco Supervielle señalaron que hasta el momento han otorgado $ 500 millones bajo la modalidad de créditos hipotecarios y “esperamos terminar el año duplicando ampliamente la cifra. De enero de 2017 a la fecha, el incremento en la demanda de este producto fue exponencial”.
Para ejemplificar esta situación, desde la entidad indicaron que “la colocación de enero representó menos del 5% de lo otorgado en agosto del mismo año. Tenemos 1.000 solicitudes de clientes que iniciaron el primer contacto con el banco, 400 solicitudes por concretarse en los próximos 90 días. Para 2018 proyectamos una colocación de $ 5 mil millones”.
En cuanto a Mendoza el 15% de la colocación total del Banco Supervielle corresponde a la provincia. "Además, 100 familias ya cuentan con la pre aprobación del préstamo y están en búsqueda de su propiedad”, sentenciaron desde la entidad.
Crecimiento de la construcción
El Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) subió 20,3% interanual en julio y acumuló cinco meses de crecimiento de dos dígitos, lo que indica que la actividad está en movimiento.
Rodrigo González, economista de Fundación Ideal, explicó que según el PBG la actividad representa 70% obra pública y 30% obra privada.
Sin embargo, “estas proporciones pueden variar acorde el año. Hay ciclos; cuando a la economía le va bien toma protagonismo el sector privado. Mientras que cuando le va mal el que contiene e impulsa la actividad económica es el sector público”.
En base a ello consideró que “este año está explicado por ambas: por un lado, el Gobierno nacional, provincial y los municipales impulsaron la obra luego de que el año pasado estuviera muy parada. A este despegue se sumaron todos los créditos hipotecarios que han crecido agresivamente y esta tendencia es lógico que luego se vuelca a la construcción”, remarcó el economista.
Jorge Sanchís, presidente de la filial de Mendoza de la Cámara Argentina de la Construcción, coincidió con ello y agregó que la parte privada ha empezado a moverse para ir a satisfacer la demanda de los créditos.
“Hay inversores o particulares que han decidido sacar la plata del banco e invertir en nuevos emprendimientos enfocados a la renovada demanda. Esto está dado porque dan confianza los números que está dejando la inflación mensual y la actividad económica. Ya no es rentable dejar el dinero en un plazo fijo. Muchos se están volcando nuevamente al ladrillo, como en otras épocas”, remarcó Sanchís.
Mario Yaser, presidente del Círculo de Constructores de Mendoza, concordó y agregó que más allá de que parte del crecimiento está traccionado por la obra pública, también los créditos hipotecarios han impulsado al sector privado de la construcción, como desarrolladores y constructoras, que ven la opción de enfocarse a construir complejo de departamentos apuntados a este fin, así como también, responde a aquellos que han conseguido un crédito para la construcción, y se han volcado a construir su casa.
Por esto último, es que además ha habido una evolución de los loteos y barrios privados, y con ello las obras de ese barrio y los alrededores, que obliga la urbanización de muchos espacios que antes estaban desolados.
A todo ello, se suman todos los emprendimientos de primer nivel, sobre todo los de la quinta sección, que son complejos enfocados a un público ABC1.
Por su parte, Miguel Astorga, presiente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, sumó que hoy la oferta de viviendas aptas para créditos hipotecarios es acotada. Por ello, “es fundamental e importante que se construyan casas o departamentos enfocados a estas nuevas líneas”.
Es que según detalló “la gente busca principalmente en barrios o los principales departamentos de Mendoza, cercanos a la Ciudad. Para ello, es muy poco o caro lo que se consigue. De este modo, se necesita más oferta de viviendas de dos o tres dormitorios, con cochera, que valga entre 1,5 y 2,5 millones de pesos, montos por los cuales se están moviendo los desembolsos a la clase media”, aclaró Astorga.
