El mercado de compra-venta de inmuebles, que mientras duró el boom de los hipotecarios UVA, estuvo en franco ascenso, hoy está parado. Esto generó que muchos de estos inmuebles fueran volcados al segmento de alquiler, incrementando la oferta, y presionando los valores, a la baja.
Es que la inflación de los últimos meses afectó tanto a propietarios como a inquilinos, y a la hora de renovar su vínculo se ven dos realidades: para uno, el nuevo valor se ajustó por encima de los incrementos que tuvo su salario y para el otro su renta mensual quedó por debajo de los valores de mercado.
Desde la Cámara de Corredores Públicos Inmobiliarios, explicaron que en promedio, los aumentos en la renovación de los tratos ronda entre el 28% o 30%. Aunque aclararon que cada propietario evalúa los incrementos de acuerdo a sus posibilidades.
"El tema pasa por ver cómo quedó el alquiler una vez que el contrato ha terminado. En la mayoría de los casos quedó muy bajo, en relación al reacomodamiento que sufrieron las propiedades de similares características; entonces a la hora de renovar o de celebrar un nuevo contrato, el propietario pide un aumento grande en el valor del alquiler, que ronda entre el 28% y el 30%", explicó Miguel Ángel Astorga, titular de la Cámara.
Por otro lado, señaló que los agentes inmobiliarios le aconsejan al propietario, que al no tener un período de carencia (es decir al no tener la casa desocupada, al menos un mes), que "le haga un reconocimiento al inquilino (que renueva), que es de entre el 20% y el 25%", en relación a lo que se le cobraría por un contrato nuevo.
En tanto, Santiago Debé, de Debé Propiedades, destacó: "los propietarios de los inmuebles de más valor reajustaron los valores 25%; mientras que en el caso de las propiedades más chicas, el precio rondó un 30% buscando equipararse al costo de vida. Pero estos valores son relativos, porque en algunos casos ambas parten han negociado el monto por la mayor oferta de inmuebles para alquiler (muchos dueños al no poder vender volcaron sus propiedades al alquiler) o simplemente porque el dueño quiere conservar a su inquilino por ser un buen pagador".
Mientras tanto Gonzalo Díaz Guiñazú, de Propiedades Díaz Guiñazú, aclaró: "muchos de los tratos recientes se han celebrado escalonado los pagos; dividiendo el incremento en cuatro semestres. En el caso de las propiedades de mayor valor, los dueños muchas veces prefieren hacer un sólo ajuste al cierre del primer año. Nosotros intentamos aconsejar, para que ambas partes en este tiempo de crisis se sientan beneficiados".
Precios base
A la hora de pensar en alquilar una vivienda hay que considerar entre $ 8.000 y $ 12.000 mensuales, siempre que se busque propiedades alejadas de las villas cabeceras de los departamentos y para ingresar en departamentos o dúplex, entre $ 8.000 y $ 10.000. "En Villanueva o en Godoy Cruz, cerca de la Plaza, puede salir hasta 35% más en promedio", aclaró Miguel Astorga.
El titular de la Cámara inmobiliaria señaló que existen dos variables que afectan el precio de los alquileres: el déficit habitacional (alrededor de 125 mil viviendas), por un lado, y por otro que en los últimos años no se construyeron casas o propiedades horizontales. "La demanda sigue sostenida, se retrotraen los valores que se están manejando, porque los de mercado están muy por encima del reacomodamiento salarial", aseguró Astorga.
"Ante la paralización del mercado de compra y venta, muchos propietarios que no pueden vender llevaron se mercado al sector del alquiler abusando de su rentabilidad. En el Gran Mendoza, fueron publicados en los periódicos una oferta de 360 propiedades, mientras que en las páginas virtuales ese número es mucho mayor", explica Santiago Debé.
Al hablar sobre el marco de referencia, agregó. "Existe una gran oferta en el mercado y aquel propietario que quiera cobrar un valor muy elevado difícilmente pueda concretar la operación, el resto está trabajando con un margen menor de rentabilidad. Por otro lado, el inquilino hoy tiene la mejor defensa, que es poder elegir".
Díaz Guiñazú agregó: "un departamento de 1 dormitorio, dependiendo la zona donde se ubica, ronda los $ 7.000; mientras que un monoambiente puede valer $ 5.000. Pero hay que tener en cuenta el valor de las expensas que también entra en la ecuación, porque cuanto más caras son menos se quieren esas unidades".
Profesionales y empresas recortan sus gastos
Si bien la demanda de viviendas se mantiene estable, las locaciones dedicadas a empresas de "logística" o a los profesionales, en muchos casos "se están devolviendo". Según explicó Astorga, el alquiler es "la variable de ajuste anterior a la del empleo".
"Los empresarios y profesionales de todo tipo están reduciendo costos fijos, y lo primero que buscan reducir, antes del personal, son los alquileres, por lo que devuelven las propiedades y buscan relocalizarse. Un local en la periferia es hasta un 45% más económico que uno ubicado en pleno centro”, cerró el representante del sector.
“En cuanto al alquiler de los locales comerciales, en la Avenida San Martín dependen del gusto del propietario. Mientras los que están fuera del centro, dirigidos a los pequeños comerciantes pueden costas un 25% más caro. Muchos dueños también han pactado ajustes más bajos para que el local no quede desocupado. Los márgenes de rentabilidad no son muy altos, comparados con el 40% del plazo fijo”, subrayó Santiago Debé.
