El mercado inmobiliario no está viviendo su mejor momento. Sobre todo en lo que se refiere a locales comerciales. Según estimaciones del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, la demanda para alquilar este tipo de espacios ha presentado una caída de alrededor del 95% y cada 45 días 2 locales comerciales se cierran y no se vuelven a ocupar.
Bajo estas estadísticas, lo que el panorama refleja es que en el último año se dejaron de construir espacios para el comercio, teniendo en cuenta la alta oferta.
Cabe indicar que durante la temporada 2013/2014 diversos edificios de departamentos y dúplex se construyeron dentro del área metropolitana. Lo que se observó aquí fue que durante esos años se incrementó la construcción de pequeños locales comerciales debajo de estos complejos.
Sin embargo, lo que en un momento parecía ser un "negocio" -el de construir locales comerciales para luego rentarlos- hoy es una “pesadilla”, ya que los mismos permanecen por meses desocupados, mientras otros con mejor suerte pueden alquilarlos a precios más bajos que los que el mercado mostraba el año pasado, prescindiendo rentabilidad.
De este modo, los nuevos desarrollos, desestiman por completo la construcción de estos espacios debajo de los departamentos.
Según Miguel Astorga, presidente del Colegio Inmobiliario, construir en estos lugares es una pérdida de dinero y rentabilidad. “El comercio lleva dos años de caída en ventas y los negocios no pueden subsistir a los aumentos de costos fijos. Bajo este proceso recesivo es que la oferta de alquileres ha crecido y los lugares desocupados son infinitos”, remarcó el dirigente.
"Boom" de pequeños locales
Astorga mencionó que el formato de construir espacios debajo de los edificios apareció "porque el constructor tenía en mente que con estos locales iban a poder dejarse una rentabilidad a largo plazo, ya que por lo general son alquilados por los mismos inversores".
Otro de los motivos que detalló el ex presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Santiago Debé, que además es propietario de la firma que lleva su nombre, es que con este formato se buscaba dar vida a la propiedad horizontal y al consorcio, en lugares -como en la periferia de la Ciudad- donde no había un desarrollo importante de comercios.
El tercer motivo que expresaron y con el cual coincidieron ambos, es que con este tipo de desarrollos logran bajar las expensas.
Por último, Jorge Sanchís, quien está al frente de la Cámara Argentina de la Construcción -filial Mendoza-, indicó que algunos desarrollistas se inclinaron por este formato en la periferia de la ciudad ya que normalmente los departamentos de planta baja son los que menos valor tienen, son más pequeños porque se ubican en el acceso al edificio, más ruidosos y, por ende, son los menos requeridos. Frente a esto, “decidieron colocar locales. No obstante, a mi entender fue errado”.
Es que para los consultados por Los Andes, la superpoblación de este tipo de espacios dejó al descubierto que lejos de ocuparse y "dar vida al consorcio" le dan una especie de "desánimo", ya que en su gran mayoría se encuentran vacíos por meses.
Caída en la construcción
Frente a la situación del comercio y a otras aristas, es que hoy los nuevos emprendimientos están lejos de actuar bajo esta dinámica y hoy se priorizan esos espacios para la construcción de departamentos o cocheras, como se venía haciendo.
Otro punto que mencionó Debé es que para impulsar este tipo de negocios es importante hacer un estudio y direccionar adónde el inversor quiere apuntar. Ejemplificó: “Si queremos que funcione, habría que ver si en la zona no hay delivery y elegir una empresa que ofrezca ese servicio, o si no hay librerías, almacén, verdulería, café etc. De este modo, se podrá elegir qué colocar y, seguramente, permanecer más meses allí”.
Astorga dijo que otro problema por el cual estos negocios no prosperan es porque se tiene en cuenta el tránsito vehicular y no el peatonal y, “en general, para que los negocios chicos funcionen tiene que existir ese último”.
Subas por debajo de la inflación
Frente al aumento de la oferta y la caída del poder adquisitivo de la población para realizar compras diversas, es que el mercado locativo de comercio ha tenido que rescindir rentabilidad con el simple objetivo de que al negocio no le genere más gastos.
En este sentido, Miguel Astorga, del Colegio de Corredores Inmobiliarios, contó que el año pasado el propietario de un comercio estimaba una rentabilidad mensual del 1%. Hoy, "les hacemos entender que no puede superar el 0,3% con el simple objetivo de que mantenga ese negocio ocupado y no le genere gastos de mantenimiento”.
“Además -continuó- les explicamos que el locatario hoy está lejos de manejar márgenes de rentabilidad para poder pagar un alquiler e incrementos como años anteriores”.
De este modo, la suba con la que se sostenía el segundo año de contrato estaba muy pegada a la inflación y podía ser del 25%/30%. No obstante, ahora, el aumento que manejan los locales comerciales ronda el 20%, “muy por detrás de la inflación”, remarcó Santiago Debé.
