El Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza (Ccpim) presentó un proyecto en el Consejo Económico, Ambiental y Social (CEAS), en el que propuso que el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) construya viviendas que estén también destinadas al alquiler, en vistas a satisfacer a la demanda de familias que hoy no encuentran oferta, pero también con una opción de compra que pueda permitir a futuro que los inquilinos sean propietarios, a través de una capitalización integrada en el pago del alquiler (leasing).
Desde hace años Mendoza registra un déficit habitacional que va en aumento. La crisis económica, con una devaluación constante del peso argentino, más la pauperización de la población producto de la inflación y aumentos salariales que han perdido periódicamente contra este índice, ha provocado que cada vez sea más difícil para los mendocinos no sólo cumplir el “sueño de la casa propia”, sino también poder alquilar un inmueble a valores razonables.
El diagnóstico se ha ido agravando en el último tiempo y en la provincia se necesitan por lo menos unas 100.000 nuevas viviendas para satisfacer a la demanda creciente y constante; mientras que además se suman otras 100.000 mejoras habitacionales para optimizar la calidad de vida de los mendocinos que viven hacinados o en casas precarias, según datos del Ccpim. Para el Gobierno, la demanda es de unas 70.000 nuevas casas.
Especialistas en el tema coinciden en que la situación habitacional de la provincia es compleja, por varias causas: ni el IPV ni la Nación (a través del plan Procrear o el Fonavi) construyen una cantidad que puede cubrir la demanda año a año; no hay un acceso a créditos hipotecarios real y “pagable” para la clase media; y cada vez el salario de los mendocinos (y argentinos en general) cada vez “vale” menos por la devaluación, lo que tira hacia arriba también el precio de los inmuebles, que están regidos por una moneda fuerte, como es el dólar.
El presidente del Ccpim, Estanislao Puelles Milán, sumó a este cóctel que la ley de alquileres que está vigente actualmente “no ha mejorado las condiciones, sino todo lo contrario, ya que ha hecho que muchos propietarios saquen sus propiedades de los alquileres y las lleven a la venta, porque no termina siendo un negocio rentable”.
De esta manera trabajaron en este proyecto, en el cual no sólo se propone que el Estado construya casas para alquilar, sino también a través de desarrollos inmobiliarios con la participación público/privado, y así también captar inversiones de pequeños y medianos ahorristas, cuyas sumas hoy no les alcanza para finalizar una construcción de una vivienda.
“Además de aportar viviendas y equilibrar la oferta y demanda del mercado, incentivaría a miles de mendocinos que no encuentran refugio de sus ahorros, ahorrar en inversiones inmobiliarias con una renta y con una participación real de estos desarrollos, produciendo un efecto multiplicador”, marcó a Los Andes.
Según Puelles Milán, el costo hoy de una vivienda en Mendoza ronda los $80.000 el m², por lo que a grandes rasgos, una casa pequeña, de 65 m² con dos habitaciones, “da un número muy difícil de acceder”, de alrededor de $6 millones.
Cambiar la dinámica: alquiler y “leasing”
El presidente del Ccpim sostuvo que sería al menos un desafío modificar el enfoque del IPV y centrar nuevos horizontes, donde “más allá que aporte viviendas con título a las familias, inserte en esa ecuación al mercado locativo. Y que los mendocinos que necesiten con urgencia una vivienda puedan acceder en alquiler con opción a compra”.
“Venimos probando la misma receta hace décadas y funciona mal”, lanzó, y se preguntó: “¿Qué pasa si el IPV, con una combinación publico/privado, se vuelca también al alquiler? Creemos que podría aumentar la oferta de alquileres, y dar una solución por dos”, expresó.
El diagnóstico de Puelles Milán es que, al haber cada vez menos oferta de alquileres, los valores son cada vez más altos e inaccesibles para los inquilinos. “Si mejoramos la oferta de aquí a algunos años, bajará el valor de alquiler de las propiedades”, señaló, y también “ayudaría a reactivar la inversión de los pequeños privados”.
Pero además sostuvo que la persona o familia que alquile esa vivienda, tendría una opción de compra, que a futuro podría cancelarla mientras paga el alquiler, con una capitalización mes a mes. “En algunos años de alquiler, con la capitalización que se habría acumulado, el acceso sería mucho más accesible”, destacó.
Y habló de un “circulo virtuoso”, ya que bajaría precios, habría más oportunidades para los inquilinos y también “la garantía de que podría alquilar por un tiempo indeterminado, porque hoy de un año a otro pasa que el propietario te informa que no te va a renovar porque vende esa casa, lo que se transforma en un gran problema”, comentó.
En radar
La idea ha sido recibida por el Gobierno Provincial y está también en este momento en estudio en el CEAS, pero por el momento la cartera de Infraestructura que dirige Mario Isgró, junto al Instituto que está a cargo de María Marta Ontanilla, tienen dudas de la operatividad y beneficios de esta propuesta.
Rodrigo Giménez, secretario administrativo del IPV, expresó que con el Ccpim vienen dialogando desde hacer varios meses (firmaron un convenio de colaboración en agosto), y que trabajan en conjunto para mejorar la utilización de recursos para la construcción.
“En distintos países se utiliza esta metodología de ‘leasing’. Está en el radar del Ministerio, pero por ahora tenemos otros programas en marcha”, declaró Giménez, quien ponderó el plan Mi Casa, que lanzó hace poco el Gobierno, y que también prevé la participación de privados para aumentar la cantidad de edificaciones.
Si bien expresó que no se “desdibuja” la idea del Ccpim, comentó que con este esquema de propuestas que se ofrecen a los mendocinos desde el IPV contemplan desde planes 100% financiados por el Instituto, como también otros con desarrolladores; y hasta con la participación de los adjudicatarios.
“En este plan se pide desde 2 a 8 salarios mínimos, vitales y móviles, que está en unos $32.000. Quizás con lo que puede afrontar el alquiler de este proyecto, también puede tener acceso a una vivienda con el IPV. Pero es un esquema a analizar”, comentó.
Para Vadillo, el IPV “regala casas” y no es autosustentable
Quien también ha sumado en su propuesta política un proyecto similar al del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza (Ccpim) es Mario Vadillo, candidato a diputado nacional por el Partido Verde, quien sostiene que, además de construir viviendas para alquilar y funcionar como leasing, es necesario “reformar toda la mecánica del Instituto Provincial de la Vivienda” (IPV).
En diálogo con Los Andes, el legislador provincial destacó que actualmente “hay unos 62.500 créditos activos en el IPV según la información del IPV”, en el cual hay un alto índice de mora, pero que además tienen montos “irrisorios de menos de $3.000 por mes”.
“Es una locura lo que pasa con el IPV. Ha sido un botín político de la UCR y del PJ que se han repartido mientras han sido gobierno. Regalan casas a quienes ellos quieren, ese es el sistema. No hay un reintegro para volver a construir, todo es subsidios”, disparó Vadillo.
En su propuesta política expresa la necesidad de que el Instituto pase a ser una Agencia Provincial Inmobilaria y que se use la operatoria del leasing inmobiliario.
“Esa operatoria funciona en la medida que vos calificás a la familia en base a un contrato de alquiler. Esas familias pueden entrar a la vivienda como inquilinos y el dinero que entregan se acumula y capitaliza. En un plazo -pueden ser 10 años - podrían ser dueños la vivienda”, señaló el candidato, y expresó que ese dinero que se recauda se puede reinvertir en más construcciones de viviendas.
“Los fondos del Fonavi o de la provincia no se perderían como ahora, sino que irían a parar a la edificación de más casas. Se refinanciaría la Agencia y ayudaría a prender el motor de la construcción. Hay que desenmascarar al IPV”, finalizó.
