El 1 de mayo, una frase del discurso del gobernador Rodolfo Suárez, pasó desapercibida. “Es importante destacar que los avalúos de inmuebles se encuentran hoy un 40% por debajo de los vigentes en 2017 en términos reales”, dijo Suárez cuando exponía el panorama sobre las cuentas públicas.
La caída del valor fiscal en términos reales de las propiedades tiene un impacto directo en la recaudación de la Administración Tributaria Mendoza (ATM): eso implica que, lo que pagan los contribuyentes en concepto de impuesto inmobiliario también ha caído, porque el avalúo perdió contra la inflación. Asi, la Provincia ha provocado una “rebaja” en ese gravamen.
El término rebaja no es el apropiado, pero funciona para dar la idea de lo que sucede cuando el valor de los bienes no se actualiza al mismo ritmo que la inflación, aun cuando muchos mendocinos podrían sostener que la boleta del gravamen pega fuerte en los bolsillos.
Pero, según datos oficiales, en 2018 la actualización del valor fiscal de las propiedades fue de 16%, en sintonía con la estimación de inflación prevista en el presupuesto nacional de ese año que fue aprobada por el Congreso. En 2019 la actualización fue de 24%, cuando la suba de precios prevista por Nación en la pauta de gastos de ese año fue 23%. En 2020 la suba del avalúo fue 35%, mientras que el aumento del IPC calculado por Nación fue de 34%; en 2021 el incremento del valor de las propiedades fue 30%, mientras que la pauta inflacionaria estimada fue 29% y en 2022 el ajuste del avalúo llegó a 33%, mientras que el índice de precios previsto por Nación fue también 33%.
Ocurre que sólo en uno de los años relevados, la inflación fue igual a las previsiones oficiales. Por lo tanto, el valor que tuvieron las propiedades para el Estado mendocino siempre corrió detrás del IPC: el dato real al finalizar 2018 fue 47%, en 2019 53%, en 2020 (el único en el que Nación calculó exacto) fue 34%, en 2021 fue 51% y para este año la estimación inflacionaria es de 59,2% de acuerdo al último Relevamiento de Expectativas de Mercado que realizó en marzo el Banco Central.
De acuerdo al ministro de Hacienda y Finanzas, Víctor Fayad, “en los últimos seis años, me animo a decir que este año también vamos a tener una licuación, porque el más optimista de los analistas dice que la inflación va a estar en 55%”.
Sin embargo, el ministro mantiene cierto optimismo. “Entre 2017 y 2022 hay una caída promedio de los avalúos entre 35 y 40%, en un escenario de inflación razonable y será arriba de 40% si la inflación de este año se va más arriba. En recaudación el impacto no será tanto, pero habrá una caída en términos reales de 25%”, explicó a Los Andes.
Para Fayad, “la recaudación de impuesto inmobiliario cayó muchísimo, pero no 40%. Ahí influye el efecto de la mora, que también está relacionado con el recupero de ejercicios anteriores. En 2021 creció la mora y pagaron muy poco los morosos de 2020 y 2019. En 2022 estamos viendo que algunos contribuyentes se están poniendo al día, así que la mora ha disminuido”.
Además, el ministro explica que las recategorizaciones de viviendas también influyen para que la caída no siga el mismo porcentaje que la caída de los avalúos. “Las mejoras de las casas hace que suban de categoría y pagan una alícuota mayor”, dijo Fayad.
Consultado por Los Andes acerca de que esa caída implica una ayuda para el contribuyente, a pesar de que no se note demasiado en los bolsillos, Fayad dijo que “el hecho de que el impuesto haya caído en términos reales ayuda a cumplir, pero en general la gente tiene cultura de buen pagador”.
El mercado y el impuesto
El presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios Estanislao Puelles Milán, recuerda que “en 2018, una propiedad de U$S100.000 en pesos valía 2.000.0000. En 2022 esa misma propiedad bajó por lo menos un 30 % en dólares o sea U$S70.000, pero a un dólar de 200 pesos, que equivale a 14.000.000 de pesos, es decir, en 5 años el mismo inmueble aumento en pesos un 600 %”.
Así, Puelles Milán explica las distorsiones del mercado. “El problema es que en estas circunstancias de crisis económica, si se aumenta el impuesto inmobiliario como debería ser, nadie lo podría pagar. En la vivienda que hoy sale 600 % más en pesos sigue viviendo el mismo dueño, que puede ser jubilado, asalariado, desempleado”, explica.
Al respecto, Fayad indica que “ojalá tuviéramos los avalúos siquiera parecidos no sólo en el nivel, sino en la dinámica del mercado. Nosotros tomamos un avalúo de una escritura, o de una autodeclaración o de alguna valuación de oficio y eso se va ajustando siempre por debajo de la inflación. Es cierto en algunos años los inmuebles han subido por encima y otros por debajo de la inflación, pero el avalúo nunca se ajustó por encima. No tenemos forma de barrer toda la base del impuesto inmobiliario en función de los valores de mercado”.
El ministro sostiene que “el impuesto inmobiliario es el que más dolores de cabeza genera, porque es difícil valuarlo. En los automotores hasta hay una revista que dice cuánto valen los autos. En el inmobiliario, dos departamentos de un mismo edificio pueden pagar distinto. No tiene sentido. Es anticuado y hay que cambiarlo, pero en épocas de crisis dónde hace diez años la Argentina no crece, cuando se empieza a tocar los patrimoniales, hay resistencia”.
El mismo ministro introdujo en la charla la autodeclaración del avalúo de las propiedades, una medida lanzada en la ley Impositiva 2018 y que generó fuertes resistencias en el mercado inmobiliario. “Fue una buena idea de escritorio, en un mal contexto. La verdad que el impacto en la recaudación no fue el mejor, pero nos generó algo de información, sobre todo de grandes propiedades que no tenemos forma de evaluar. Cuánto vale un supermercado o un banco. Estaba apuntado a eso”, dijo Fayad.
Aumento, con límites
A la caída del avalúo fiscal respecto de la inflación, hay que agregar un dato adicional, que fueron los topes al aumento del monto facturado en concepto de impuesto inmobiliario. En el ejercicio 2020 empezaron a aplicarse topes, para evitar que el pago no se disparara de un año a otro.
Ese año, el tope fue de 60%, respecto de la boleta de 2019; en 2021 fue 29% y en 2022 llegó a 49% de incremento respecto de lo pagado el año pasado.
En 2021, el límite superior fue implementado por decreto publicado el 12 de febrero de 2021 en el Boletín Oficial, debido a que se disparó el valor facturado, particularmente en impuesto automotor; dónde el tope superior fue de 45%. En el caso de Inmobiliario fue 29% comparada con el pago del año anterior, pero ninguna boleta podía ser inferior a 750 pesos.
