Otro año perdido

Tradicionalmente, cuando un inversor quiere privilegiar para  su inversión parámetros como seguridad, perdurabilidad y rentabilidad a mediano plazo, sin demasiadas opciones no dudaba en canalizar sus ahorros hacia el mercado inmobiliario.

En las crisis periódicas por las que atravesó el país en los últimos 60 años, los precios de los inmuebles, que como otros valores de la economía sufrieron altibajos considerables, siempre se recuperaron, por lo cual demostraron ser un salvavidas confiable ante los recurrentes eventos financieros inesperados.

No obstante, después de la implementación de una de las más desacertadas medidas adoptadas por la conducción económica como es el cepo cambiario, la actividad del mercado está muy lejos de recuperarse luego del golpe de gracia que le propinaron las restricciones en la disponibilidad de dólares.

Es que la concreción de los negocios sigue jaqueada por el doble impacto del sector externo (default sí o no), los desembolsos por obligaciones de deuda a cumplimentar en 2015 y una economía interna con una inflación que según diversas mediciones rondaría el 40% anual, lo que a su vez ha erosionado paulatinamente el poder de compra de las personas y con ello la situación de las empresas.

Luego de mucho tiempo, es usual ver en la Ciudad de Mendoza y en otras del país, un creciente número de locales desocupados, sobre todo los pequeños y medianos, ya que sus locatarios, comúnmente de reducidas espaldas económicas, no pueden resistir la doble pinza de caída en  las ventas y una presión impositiva inédita que ya alcanza un 43% del PBI.

A su vez, esta situación produjo un descenso en la rentabilidad locativa de los locales, ya que sus propietarios en su mayoría optan por privilegiar la ocupación de los mismos y en consecuencia los reajustes en los alquileres al renovarse los contratos son inferiores al costo de vida y en algunos casos ni se aplican. En idéntica situación están las oficinas, ya que los profesionales en general, también padecen la baja de la actividad económica y según el tipo de profesión que ejerzan, optan por trabajar en su casa.

Además, muchas empresas que alquilaban oficinas hoy no lo hacen, ya que el avance de las comunicaciones on line habilita a los gerentes locales o encargados a trabajar desde sus domicilios. No está ajena a esta situación depresiva de la demanda, la oferta de locaciones para vivienda.

En el Diario Los Andes del domingo 7 del corriente se ofertaban 599 departamentos en alquiler, lo que para Mendoza es una cifra muy elevada. Por eso, el nivel de rentabilidad de las locaciones -esto es el retorno que recibe el propietario en relación al valor del inmueble- según la consultora Reporte Inmobiliario, es el más bajo desde los años ´80 y está en su mínimo histórico del 3,3% anual de promedio y el 1,50% si se descuentan los gastos que el propietario mensualmente tiene para mantener la unidad.

Pese a esta realidad incontrastable, algunos legisladores nacionales, insisten en presentar periódicamente proyectos para “regular” el mercado, basados en preceptos ideológicos que no tienen ningún sustento con la realidad.

Frente al inevitable fracaso en que han terminado proyectos similares, históricamente quedó demostrado que cada vez que el Estado quiso intervenir compulsivamente en la contratación y/o el precio de los alquileres, el resultado ha sido desastroso (véase Venezuela o Cuba), además de afectar derechos constitucionales como el de propiedad.

El más elemental e indiscutible de los proverbios económicos establece que “sin rentabilidad no hay inversión”. Por ello, la mejor ley para todo el mercado inmobiliario no es otra que la de oferta y demanda.

Cuando esta última está deprimida, los precios bajan sin necesidad de ninguna intervención burocrática y sin afectar la inversión, ya que sin ella no existirán construcciones privadas con destino locativo. Esta es la razón por la cual al 92% de los países ni se les ocurre adoptar medidas intervencionistas en mercados transparentes como el inmobiliario, en donde son imposibles los monopolios y oligopolios.

La recesión también se manifestó en un descenso en el año 2014, del 7% medido en dólares, del precio de venta de un departamento usado de dos ambientes en la Ciudad de Mendoza durante 2014 (Reporte Inmobiliario).

Como consecuencia, la construcción privada de edificios está casi paralizada debido a que gran parte de los mismos se financiaba por el sistema de fideicomisos al costo, que en la actualidad deben afrontar una presión impositiva importante y sobre todo, por la imposibilidad de prever el monto de las cuotas que deberán afrontar los fiduciantes, dada la prohibición de indexar y la incertidumbre de los mayores costos durante los 24 o 30 meses de construcción.

El dato positivo, dentro de esta crisis, es que el mercado inmobiliario está pesificado en Mendoza y la mayor parte de las provincias, lo que no sucede en Capital Federal y el conurbano. Ello posibilita que el nivel de compraventas, aunque disminuido, se mantenga en el sector medio y bajo de los precios de mercado y ello le quita parte de tensión al mercado local y hace que el ladrillo no deje de ser el foco de atención para potenciales inversores.

La Argentina tiene un asombroso poder de recuperación que le ha permitido en numerosas oportunidades, resurgir rápidamente luego de crisis profundas. Es así que la construcción y las ventas fueron excepcionales durante los años 2003 al 2006, gracias a que no existían cepos sino plena libertad de los mercados, inflación de un dígito, superávit fiscal y comercial, gasto público controlado, y una economía estabilizada, que generaba confianza. Lamentable e inexplicablemente se abandonó en 2007 ese camino correcto y las consecuencias están a la vista.

Es penoso que existiendo cuantiosos capitales privados deseosos de invertir en el país y que hoy lo hacen en Miami o Punta del Este, hayamos perdido otro año más y tal cual lo afirma el editorial de Los Andes aparecido el pasado 6 del corriente, como consecuencia cada vez se aleje más el sueño de la casa propia.

Seguramente en un futuro próximo concretamente al finalizar 2015 y quizá antes, se revertirá esta situación para retomar el círculo virtuoso del crédito, inversión y desarrollo.