El DNU 1017/2024, publicado el 13 de noviembre de 2024, recoge la imperiosa necesidad de dinamizar el mercado en el segmento inmobiliario de innegable relevancia social y económica, que supone al mismo tiempo innovar en instrumentos de financiamiento destinados a los eventuales adquirentes de viviendas y a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios.
El ámbito local mendocino no es ajeno a las preocupaciones y expectativas del desarrollo inmobiliario, de lo cual dio expresión el evento Pilares Real Estate, organizado por Los Andes, hace pocos días en el Park Hyatt Mendoza, al que se sumaron numerosas empresas locales que comparten la inquietud por mejores instrumentos de financiamiento, que incluyan la modalidad de venta en pozo que ha demostrado tener buena acogida y sin duda podría salir beneficiada con estas modificaciones.
Esta flamante normativa implica una clara novedad frente a los sistemas que hasta ahora habían sido intentados, en muchos casos con resultados ilusorios. Según datos oficiales, se registra gran número de viviendas terminadas sin escriturar (más de 1.300.000 a nivel nacional y 500.000 en la Provincia de Buenos Aires. Censo 2022 del INDEC).
La normativa analizada se hace cargo de que el esquema intervencionista que por muchos años puso la vivienda en manos de la obra pública, ha dejado de ser verdaderamente útil, si es que alguna vez lo fue. Los datos mencionados respaldan esta afirmación; también toda la historia de, las entidades financieras o los organismos provinciales de vivienda, que se convirtieron en soporte obligado de la morosidad de los adjudicatarios de planes de vivienda, porque les fue menester adoptar medidas extremas con las que evitaron dejar en la calle a numerosas familias.
No basta con diseñar modelos teóricos de financiamiento, ni sistemas de obra pública para la vivienda. Lo que es necesario, y encuentra respuesta con la norma analizada, es desregular e innovar con instrumentos ajustados a la situación de necesidad de promoción, pero contemplando todas las circunstancias y los intereses que conforman el escenario en la actual y real coyuntura del mercado.
Dinamizar el mercado requiere hacerse cargo de que constituye un sistema altamente complejo. Juan Carlos de Pablo ha dicho en alguno de sus tantos reportajes que no existe el mercado sino un conjunto de sujetos que operan en el mercado, lo que significa, agrego de mi parte, que cualquier modelo que convierta al mercado en una entelequia aislada de sus circunstancias no es viable simplemente porque no responde a la complejidad del sistema ni a la multiplicidad de intereses que lo constituyen.
El sistema inmobiliario global comprende no solo adquisición o locación de viviendas; también comprende grandes emprendimientos inmobiliarios con objetos tan variados que van desde la vivienda económica hasta los parques industriales. Una mirada al mundo da idea de la magnitud de lo que digo. En la Comunidad Valenciana, un clúster aeronáutico congrega a treinta y siete empresas, seis institutos tecnológicos, a la Universidad Politécnica de Valencia y a Boeing, el mayor fabricante de aviones del mundo. En Argentina, el Parque Empresarial Austral impulsado por la Universidad Austral, uno de cuyos primeros inversores fue Hewlett Packard, congrega empresas tanto pequeñas y medianas o startups como multinacionales, además de numerosos científicos, investigadores y académicos. Estos parques industriales o empresarios, en sus pasos iniciales, necesariamente reposan en un proyecto inmobiliario.
Con ese dimensionamiento de lo que puede ser en el futuro próximo el desarrollo de este sector, con la mira no solamente en la vivienda sino también en la reactivación económica en todas sus derivaciones, va de suyo que es hora de abandonar modelos obsoletos, que lo son no por viejos sino por ineficientes, y eso es lo que encontramos en la reciente norma del DNU 1017/24, que se propone facilitar el acceso a créditos hipotecarios, no con expresiones de anhelo sino con conciencia de los problemas reales como, por ejemplo, la dificultad en la aprobación y registración de proyectos inmobiliarios.
En cuanto a los instrumentos de financiamiento, entre los que reina el crédito hipotecario, el principal obstáculo ha sido la exigencia de que la hipoteca sólo pudiera constituirse sobre terrenos o sobre edificios, conforme al principio de especialidad de la hipoteca –que nos viene de los romanos y que es respetable en el tráfico privado individual– que, sumado a que el objeto de los contratos pueden ser cosas futuras a condición de que lleguen a existir, se traduce en la realidad negocial en la imposibilidad de garantizar con hipoteca el financiamiento de una unidad de propiedad horizontal que aun no está construida y que, sin embargo, hace tiempo que viene siendo objeto de la denominada venta en pozo. En este esquema, la constitución de hipoteca solamente era posible un vez terminada la obra, constituido el consorcio de propiedad horizontal, trasmitido el dominio de cada unidad a los respectivos compradores, después de todo lo cual podía constituirse e inscribirse la hipoteca. Eso es lo que se desprende del art. 2188 del CCCN, según el cual el objeto de los derechos reales de garantía, entre ellos la hipoteca, debía ser actual y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo. Por otra parte, según el art. 2191 del mismo código, los derechos reales de garantía son indivisibles.
La innovación del DNU 1017/24 consiste en que autoriza (art. 1) a constituir hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen correspondiente. Fija (art. 2) los requisitos que debe reunir la hipoteca y los requerimientos para transferirla a los adquirentes en relación a sus respectivas unidades. La normativa, lejos de ser simple expresión de anhelos, asume cuestiones reales y prácticas y establece en su art. 3 normas relativas al tratamiento registral de estos negocios, que imponen se deje constancia expresa en el asiento respectivo que el gravamen hipotecario se encuentra afectado a la divisibilidad en los términos del presente decreto.
Siempre asumiendo la movilidad de la economía actual, introduce (art. 4) normas precisas en cuanto a la disponibilidad: cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias. La innovación radica en la creación de un régimen que asegure no sólo la posibilidad sino, especialmente, la eficiencia.
El sistema, está asentado sobre bases bien reales, a mi juicio por dos razones principales: primera, se destraban exigencias sin que eso sea desmedro de las instituciones comprometidas; segunda: el financiamiento tiene respaldo en bienes de valor creciente, en el sentido de que permite introducir al mercado unidades en pozo que a la hora de su conclusión han multiplicado considerablemente su valor, ya sea de cambio o de garantía. Esto último puede ser considerado de suma relevancia a poco que se recuerde el fenómeno del colapso inmobiliario del año 2008.
Vale destacar elementos que hacen al mejor desarrollo del sistema y a la mayor seguridad de los protagonistas, desarrolladores y usuarios. Permite a los desarrolladores obtener financiamiento desde el inicio sin necesidad de esperar a la finalización. Esto permite optimizar el avance de obra y dar mayor seguridad del éxito del proyecto. Los adquirentes, por su parte, ven garantizado el cumplimiento. Esta situación tiene su reflejo en la modificación del art. 2071 del CCCN en el sentido de hacer optativo el seguro, que era obligatorio y tenía por objeto garantizar a los adquirentes la restitución de lo pagado en el supuesto de que el proyecto no llegara a buen fin. En el régimen actual, el propio sistema asegura la regularidad y el cumplimiento puntual, porque el desarrollador que no cumpliera perdería las ventajas y, demás, enfrentaría las graves consecuencias. El razonable equilibrio contractual resulta más útil al orden jurídico que no las reglas de intervencionismo, invariablemente obstructivas del derecho y de la economía.
El sistema también asegura la publicidad registral de los boletos de compraventa, con lo cual es coherente con el aseguramiento de los adquirentes a la hora de tener que hacer valer tales boletos contra terceros y, especialmente, en el eventual concurso de acreedores del vendedor.
También introduce modificaciones en materia de constitución de hipotecas sobre derechos reales de superficie para proyectos inmobiliarios.
El derecho real de superficie: (arts. 2114 y siguientes del CCCN) es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, y otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica sobre un inmueble ajeno. Esas facultades comprenden la de constituir derechos reales de garantía (art. 2120), inclusive hipotecas (art. 2206), no sobre el inmueble, que es ajeno, sino sobre el propio derecho de superficie.
La constitución de hipoteca sobre el derecho de superficie constituye también un importantísimo instrumento de financiamiento de proyectos inmobiliarios en situaciones que no necesariamente requieran al desarrollador ser el propietario del inmueble, con lo que importa un especial movilizador de los desarrollos consecuentes. Mientras la hipoteca, por su carácter indivisible, compromete la totalidad del inmueble; el derecho real de superficie puede constituirse sobre parte del inmueble y luego constituir hipoteca sobre ese derecho real. Las derivaciones posibles de esta institución en el ámbito negocial no tienen más límites que el ingenio creativo de los emprendedores.
Para cerrar este comentario, subrayaré que con las pocas disposiciones legales contenidas en este decreto, sólo veinticuatro artículos incluyendo los de mera forma, es posible sortear los valladares impuestos por cien años de intervencionismo y al mismo tiempo, aunque parezca paradójico, dar nueva vida y eficacia a instituciones como la hipoteca o el derecho real de superficie, que nos vienen desde el derecho romano. Gracias al derecho en su fresca humanidad –como dijera Piero Calamandrei– el orden jurídico nunca se detiene, sólo es necesario templar y pulsar eficientemente sus cuerdas.
* El autor es abogado por la Universidad de Mendoza, Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales, en la que es docente en Derecho Civil – Contratos. A la docencia suma la actividad de investigación, es Diplomado en Compliance Ética Coorporativa y Dirección de Procesos de Integridad; Diplomado en Tecnología e Innovación Educativa; Diplomado en Gestión y Práctica Parlamentaria. Tiene varias publicaciones y suma, desde luego, su largo desempeño en el ejercicio profesional de la abogacía.
