El rechazo es generalizado a la Ley 27551, denominada “Ley de Alquileres”, por parte de inquilinos, propietarios y profesionales inmobiliarios, al considerarla perjudicial ya que su vigencia, provocó una retracción en el número de viviendas destinadas a la locación y una sobre oferta de inmuebles en venta, además de incrementar el precio de los alquileres, al registrarse más demanda que oferta.
Ante los perjuicios causados por la aplicación de dicha Ley, la mayoría de los legisladores, hicieron un llamado a propietarios e inquilinos, para que expresaren su disconformidad y ofrezcan alternativas, para proceder luego a su reforma o revocación.
Sin embargo, dicha promesa no se cumplió y no hay noticias de que ello ocurra.
El Poder Ejecutivo atribuye el problema a la especulación, más alegada que acreditada y a la presunción que el mercado por sí mismo no es capaz de corregir la actual situación.
Sin embargo, evita referirse a las falencias propias que consisten, prioritariamente, en la carencia de incentivos y créditos hipotecarios destinados a la venta o alquiler de viviendas.
De esta manera, se incrementaría el número de propietarios, disminuiría el de los inquilinos demandantes y a la vez se reducirían los precios.
Existe por parte del Estado, una forma errónea de focalizar el problema, atribuyendo responsabilidades a los propietarios, tendencia repetida a lo largo de varias décadas, con lo cual se consolidaron falsas dicotomías, como las de pobres o ricos, necesitados o especuladores, lo cual configura reduccionismos elementales y falsos.
La persistencia de legislación por excepción en materia locativa a un siglo de la primera Ley de emergencia, se ha repetido en sucesivos gobiernos.
A partir de 1943, se aprobaron doce Leyes y un decreto, las cuales se ocuparon indistintamente de prorrogar los plazos contractuales, congelar el precio de las locaciones o prohibir actualizar los cánones de locación, suspender o limitar los desalojos, sancionar a los propietarios de las viviendas sin ocupar, etc.
Fueron todos parches transitorios que se volvieron definitivos, y que se repitieron sistemáticamente, causando graves perjuicios al mercado inmobiliario en general.
La Ley 27551, es también una copia de las anteriores y no aporta ninguna novedad.
Se repiten medidas que fracasaron recurrentemente, en vez de incentivar la construcción de viviendas en alquiler, única medida perdurable para incentivar la oferta.
En lugar de argüir la falta de partidas presupuestarias para alentar una política habitacional de fondo, el Estado debe asumir que la Legislación de emergencia, lejos de aliviar el problema habitacional lo agravó a un nivel inusitado y progresivo cada vez que se utilizó.
Hasta ahora y en casi toda la legislación en materia locativa, se facultó al Estado para hacer lo que no debe esto es intervenir en las relaciones particulares derivadas de un contrato de derecho privado, contrariamente a lo estipulado por el Código Civil.
Como consecuencia el mercado de alquileres se vio afectado por normas que violan las convenciones contractuales, por lo que incentivó la desigualdad jurídica con el argumento de la función social de la vivienda.
Así no solo se provocó el decaimiento total de la oferta, sino la expansión de las denominadas “villas miseria”.
Siempre, la intervención estatal en la materia, aceleró la retracción en la oferta de viviendas en alquiler y como consecuencia el aumento en los montos de los alquileres de aquellas que permanecieron en el mercado.
Sin embargo, el porcentaje de renta correspondiente a esos alquileres, en relación con el valor de los respectivos inmuebles, es uno de los más bajos de la historia, al oscilar entre el 2% y el 3% anual, cuando hace años era del 1% mensual.
La solución, en definitiva, está en promover la construcción de viviendas y disponer de los medios financieros para acceder a las mismas.
Con una inflación que superará el 100%, no puede pretenderse ajustar los alquileres una vez por año y prorrogar los contratos de 2 a 3 años.
La legislación de emergencia en los últimos 100 años, tuvo pésimos resultados y sin embargo, ciega e irresponsablemente se insiste en la misma, agravando cada vez más la situación, que con la reciente facultad dispuesta por Ley 27453 para que el Estado declare sujeta a expropiación a inmuebles de los llamados Barrios Populares, constituye un antecedente para que en el futuro pueda incluirse a otras viviendas, lo que colabora a disminuir la oferta aumentando la desconfianza de los Locadores.
* El autor es Delegado en la Provincia de Mendoza de la Cámara Argentina de Propietarios.
