En nuestro territorio hay suficiente tierra como para que cada habitante, individualmente o en familia, pueda tener un lugar donde vivir. Pero, mucha de esa tierra no se encuentra en condiciones actuales para el asentamiento habitacional, aunque puede ser acondicionada.
La presente propuesta tiene como base las siguientes consideraciones: 1) el Estado no puede expropiar tierras para luego venderlas a particulares (al menos esto era así en el IPV en años anteriores). Por ello se han aceptado transferencias de cooperativas para viviendas de sus asociados, o se han adquirido terrenos con el fin de construir barrios; 2) la Ley de Loteos presenta exigencias para poder lotear y vender terrenos, que exceden a veces las posibilidades económicas de los propietarios del suelo. En caso de poder cumplir los requisitos, encarecerá el costo de la tierra, que pretenderá el propietario inversor al vender los lotes; 3) si el Estado realiza obras que beneficien terrenos aptos para su urbanización, previos al loteo, se produce la plusvalía de los mismos y el alto costo para ser adquiridos para planes estatales de vivienda.
Por lo expuesto, y en consideración a la pronta puesta en vigencia de la Ley de Uso del Suelo en Mendoza, se propone: a) que la Provincia y los municipios estudien y determinen los lugares aptos para desarrollos habitacionales, en atención a su conocimiento de contar con factibilidades de servicios de agua, cloacas, energéticas (convencionales o alternativas), protecciones aluvionales, características de resistencia del suelo, vías y medios de comunicación y vinculación con zonas ya urbanizadas. Previsiones de equipamientos necesarios y potencialidades de instalaciones fabriles, emprendimientos agropecuarios y turísticos; b) que el mismo Estado identifique a los propietarios de las tierras aptas; c) que el Estado promueva que los propietarios proyecten un desarrollo urbanístico, con o sin intervención en el proyecto de profesionales estatales; d) en atención a la situación inicial del proyecto, en que las tierras no cuentan con ninguna mejora que cambie su valor, se determina, mediante una comisión mixta estatal-privada, el posible valor de la tierra y se pacta con el propietario su venta al Estado, sin ninguna mejora previa. En la transacción se puede considerar que el propietario se reserve alguna parte del proyecto, para su futuro usufructo (por ejemplo, un porcentaje de la tierra que el Estado, una vez propietario, la urbanice); e) concretada la venta del propietario privado al Estado, éste realiza las obras mínimas para transformar a los terrenos en habitables; f) los terrenos convertidos por compra de propiedad estatal y con las mejoras indicadas en el punto anterior, son vendidos por adjudicación a postulantes registrados por los municipios correspondientes. Una variante a lo expuesto es que el Estado licite la compra de los terrenos.
Tanto para las obras mínimas de urbanización, como para la construcción de casas, se puede recurrir a la ejecución por esfuerzo propio o ayuda mutua, con el fin de abaratar los costos y lograr mayor número de soluciones habitacionales. El contar con terrenos aptos para ser urbanizados, es decir un banco de tierras, favorecerá la acción de políticas preventivas que eviten la ocupación ilegal de terrenos y nazcan nuevas villas inestables. Asimismo, el contar con dichas tierras permitirá el traslado de familias que ya habiten villas y que, por diferentes motivos, no puedan radicarse en el lugar del asentamiento actual.
*El autor es Arquitecto - Miembro de Eco Hábitat Mendoza
Edición y producción: Miguel Titiro
