Los errores son comunes en los seres humanos. Forman parte de nuestra vida. Reconocidos y enumerados, resulta indispensable no causar perjuicios en los destinatarios de nuestras falencias.
Cuando se conoció el borrador de la Ley 27551, recibió críticas de parte de Cámaras, Colegios, empresarios y profesionales, que solicitaron reiteradamente que no se aplicara esa norma por los perjuicios que causaría.
Pese a ello, la Ley se sanciono casi por unanimidad. Al poco tiempo, los presuntos beneficiarios o sea los inquilinos comenzaron a preocuparse por la falta progresiva de ofertas y por la evolución de los precios.
Esta grave situación obligó a legisladores de la oposición a proponer que en una sesión especial se tratara el tema y se derogara o reformara la Ley.
Sin embargo, pasaron 3 años para que, quienes impulsaran la nueva Ley, aceptaran debatir su reforma, lo que no se pudo realizar hasta ahora.
Lamentablemente, sucedió lo vaticinado. La Ley aprobada es nociva para inquilinos, propietarios y Corredores inmobiliarios.
El 29 de Agosto de 2023 la Comisión de Legislación de la Cámara de Diputados de la Nación, emitió un dictamen que reformaba parcialmente la Ley de Alquileres 27.551, en sus puntos mas cuestionados por inquilinos, propietarios y Corredores Inmobiliarios.
Se resolvió reducir la vigencia de los contratos locativos con destino a vivienda familiar, de tres a dos años y modificar el régimen de actualización del respectivo canon, por periodos cuatrimestrales o semestrales y el índice mas moderado de ajuste de los mismos. Las partes podrán discutir libremente el mecanismo de actualización del canon locativo, dentro del marco conformado por el índice de precios mayoristas, el índice de precios al consumidor y el índice de salarios o una combinación de ellos, todos proporcionados por el INDEC.
Sin embargo, una semana después, el Senado rechazo las medidas adoptadas y devolvió a la Cámara de Diputados el proyecto de reforma, volviendo a los resistidos 3 años de contrato y un ajuste a los 6 meses de cada uno.
Se postergan así una vez más, reformas a la Ley 27551, mayoritariamente rechazada no solo por lo mismos locatarios, sino por la población en general, por sus pésimas consecuencias y el daño que ha causado en un mercado inmobiliario, donde se equilibran oferta y demanda sin inconvenientes.
No había necesidad de intervenir compulsivamente la legislación pertinente alegando una emergencia inexistente arguyendo falta de oferta suficiente de inmuebles para alquiler.
Además, como argumentos se utilizó un término muy común y querido por los populismos calificando los precios de las locaciones como elevadas por pura “especulación” sosteniendo que el mercado por sí solo no podría corregir la supuesta escasez de oferta y los precios presumiblemente elevados.
La Enciclopedia Universal, define la “especulación”, como “la operación común civil consistente en obtener bienes para venderlos en el futuro por un precio mayor” que es justamente lo que se hace mayoritariamente cuando existe una inflación desmedida, que se acerca al 150% anual como en nuestro País.
Por ende, la responsabilidad de la especulación reside en el mal manejo de la economía por parte de las autoridades por lo cual las opciones, maniqueas entre pobres o no, necesitados y especulaciones son de un reduccionismo tan elemental como falso.
Por otra parte, históricamente ha quedado demostrado que cada vez que el Estado intervino compulsivamente en el precio de los alquileres, el resultado fue pésimo y además contrario a normas constitucionales como el derecho de propiedad y la libre contratación
Cada vez que legisladores deciden impulsar Leyes de emergencia económica para los alquileres, olvidan los fracasos de iniciativas similares dictadas a un siglo de aprobarse la primera y que en su totalidad, los análisis jurídicos y estudios técnicos demostraron que esa legislación, lejos de aliviar déficit habitacional lo agravo considerablemente cada vez que esas normas se instauraron.
Ningún documento por mejores herramientas jurídicas, técnicas y económicas que esgrima no resulta suficiente ni eficaces, para solucionar la carencia de viviendas dignas, que afectan a miles de personas
Son imprescindibles planes, con financiación previa asegurada, para satisfacer las medidas del crecimiento demográfico y de la expresión de la pobreza, que afecta a un 40% de nuestra población.
Es inconcebible que cuantiosos fondos, provenientes casi exclusivamente de la emisión monetaria, sean utilizados para que millones de personas obtengan lo mínimo necesario para subsistir sin trabajar, utilizándose mecanismos como incentivo, político, partidario.
La mayor parte de la villas de emergencia, carecen de planes concretos que les permiten acceder a una vivienda, humilde pero digna, en la certeza que mientras perduren las actuales condiciones políticas y económicas, JAMAS podrán adquirir una vivienda propia.
Por lo tanto, no es verdad que el problema habitacional no se estructura por falta de recursos, sino que las mismas, son pesimamente utilizados, priorizando fines políticos a costa del padecimiento de los que no poseen una vivienda digna. Menos promesas y más realidades.
* El autor es Delegado de la Cámara Argentina de Propietarios. Ex-Presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina.
