El día 4 del corriente, el Honorable Senado de la Nación no trató como estaba previsto el proyecto de la nueva Ley de Alquileres que contaba con media sanción de la Honorable Cámara de Diputados al no lograrse su consideración por cuestiones reglamentarias.
Los Legisladores que no avalaron el dictamen de una nueva Ley de Locaciones, demostraron criterio y sensatez, al rechazar normas legislativas que lesionan derechos constitucionales como el de propiedad e incluso perjudican severamente a pequeños y medianos inversores y a los propios inquilinos.
Hay ejemplos indiscutibles sobre los problemas causados por el Estado, con sus periódicas intromisiones en los Contratos de Locación privados por medio de las Leyes sancionadas en 1921, 1943 y la Ley 5859 de CABA.
Entre sus consecuencias, pueden consignarse el haber ahuyentado a los ahorristas en Bienes Raíces y culminaron acostumbrando a vivir casi gratuitamente a muchos locatarios discriminando a los inversores con lo cual paralizaron la construcción y fueron “construyendo” el actual déficit habitacional de unas 3.500.000 unidades, que se sigue incrementando.
Otra consecuencia, no menor, es que al lesionarse la libertad de contratación también se desalentaron las construcciones de viviendas destinadas a la locación afectándose, la generación de trabajo y empleo.
La actual Ley de Alquileres vigente, 23091, fue sancionada en setiembre de 1984 y en sus 36 años de vigencia, con respeto por los derechos de las partes y convalidando que ninguna de ellas prevaleciera avanzando sobre facultades de la otra, se consiguió que el mercado de alquileres se desenvolviera con normalidad, muy lejos del estado de caos y de la supuesta indefensión de los locatarios, que los mentores del proyecto se empeñan en proclamar.
Con un escenario económico y financiero del país de extrema gravedad, afectado por una preocupante pandemia, con la actividad inmobiliaria que acumula 21 meses en rojo, la construcción parada y con rentas promedio entre las más bajas de la historia, por las que el locador percibe de un 2% a un 3% anual sobre el valor de la propiedad, además que gran parte de los locatarios permanece sin poder trabajar o con rebajas en sus sueldos, la morosidad en el pago de los alquileres para vivienda del mes de mayo, no superó el 5% del total de inquilinos.
Algunos sectores, titulándose dirigentes de inquilinos, de gran presencia mediática han descripto entre locatarios y propietarios un panorama de conflictos que no existen.
Se intenta con esos argumentos, descalificar a los locadores y a los profesionales inmobiliarios, impulsando así la intervención del Estado, anulando de hecho la libertad contractual.
Claramente, en un mercado donde por su diversidad son imposibles los monopolios y la cartelización de precios, la intervención del Estado en las locaciones, siempre fue negativo y perjudicó a los propios inquilinos a los que se alega proteger, ante la retracción de la oferta de inmuebles en alquiler y las inversiones de propiedades para renta, con lo cual los locatarios pierden su más preciado derecho, que es el de contar con variadas ofertas que les permita elegir la vivienda que mejor se adapte a su presupuesto y necesidades.
El Estado debería alentar a los inversores potenciales para que se incremente la construcción, especialmente con la reducción para los mismos, de la enorme carga impositiva, ya que más del 40% del costo de una propiedad, son impuestos.
De lo contrario, por más Leyes que se dicten, no existirá una solución perdurable a la problemática de la vivienda.
Nadie va a arriesgar su capital invirtiendo con augurios de pérdida y con escasa garantía jurídica.
Las innovaciones incorporadas en el proyecto son negativas para las partes. Por ejemplo, disponer un mínimo de 3 años para los contratos, (una eternidad), justo en un país imprevisible que cambia leyes y crea impuestos de una semana a la otra.
El ajuste anual de los cánones, con un índice “de laboratorio” que remplaza al que normalmente acuerdan locadores y locatarios, en su mayoría inferior al costo de vida, imposibilita que el inquilino sepa con anticipación cuanto va a abonar al final del contrato. También es absurdo pagar un solo mes de garantía por 3 años de contrato, con una inflación de más del 50% anual.
Otras normas introducidas, como codeudores elegidos por el inquilino sin evaluación por parte del propietario, la revisión de los contratos por AFIP, etc., que encarecen los valores de los alquileres porque reducen la oferta e incrementan la inseguridad, son algunas de las consecuencias negativas del proyecto.
Finalmente, la concepción legislativa considerada, ignora el más elemental de los preceptos económicos: “Sin rentabilidad no hay inversiones”. Y sin propietarios que inviertan, cada vez habrá menos viviendas en renta y menos inquilinos que las ocupen.
*Ex-presidente de la Federación Inmobiliaria de la Argentina. Ex-presidente del Colegio de Corredores Públicos y de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza.
