En julio se cumplirán tres años desde la sanción de la Ley 27551, denominada “Ley de Alquileres” Los resultados de su aplicación, demuestran por si solos los perjuicios sociales y económicos que causó a los principales actores del mercado locativo, propietarios, inquilinos e inmobiliarias.
Legisladores que por amplia mayoría aprobaron esa norma legal, no consideraron y ni siquiera escucharon, las advertencias basadas en argumentos sólidos que emanaron de los Colegios Profesionales Inmobiliarios, por las cuales se advertía de graves perjuicios a las locaciones destinadas a vivienda, si se impulsaba el anteproyecto de Ley. No obstante, y desoyendo todas las advertencias, la mayoría legislativa sanciono la nueva Ley, que carece de estudios serios y fundados sobre la problemática de los alquileres para vivienda y las consecuencias negativas, que Leyes anteriores con concepciones similares causaron en nuestro País.
Por medio de una extensa publicidad se efectuó una abrumadora campaña publicitaria, en todos los medios, apoyada por sectores gubernamentales realizada por presuntas asociaciones de inquilinos, requiriendo la aprobación. El argumento central para la divulgación de la nueva Ley de Alquileres consistió en victimizar a los locatarios, afirmando que fueron los más afectados por ser supuestamente los de “menor poder”.
Obviamente no se trata de quien tiene más o menos poder. La problemática de la vivienda está dada por las contingencias de la grave situación económica del País, la inexistencia de créditos hipotecarios, los salarios que pierden continuamente su poder adquisitivo por las periódicas devaluaciones, la desmesurada inflación, y la carencia de planes estructurales de vivienda en todo el país
En tanto, se despilfarran cuantiosos fondos en incrementos de la súper poblada nómina de empleados públicos y en subsidiar la inactividad de millones de personas, en lugar de que esa enorme mano de obra potencial, sea una fuente de empleos para efectuar diversos planes de construcción y de infraestructura de servicios adecuada. De lo contrario una parte sustancial de la sociedad, en un país con el 42% de pobres, jamás podrá tener un techo digno con servicios complementarios que posibiliten un hogar decoroso y adecuado
En lugar de hacer lo que se debe, una vez más el Estado apeló a argumentos en lugar de hechos concretos y acusaciones inexactas de atribuir a la “especulación”, “monopolios”, etc, el encarecimiento “artificial” de la tierra y de la construcción.
Se omite la descomunal inflación, que al concluir 2023, probablemente alcance el 150% anual, lo que a su vez incrementa todos los precios.
La mayor parte de los inquilinos, están lejos de poseer los medios económicos adecuados para adquirir un inmueble. Es aquí, donde debe intervenir el Estado en lugar de presionar con elevados impuestos a los inversores privados quienes aportan su capital, acordes con lo que es la vivienda en primer lugar: un derecho.
Es obligación del Estado usar recursos en construir viviendas dignas para el sector más necesitado, lo que se hace esporádicamente con escaso número de nuevas unidades.
El mercado inmobiliario, por su diversidad, es uno de los más transparentes, ya que la regla de juego básica, es la Ley de la oferta y demanda.
Los alquileres, hasta antes del 2.020 funcionaban bien porque en los contratos existía el acuerdo de partes. Si no se llegaba a una conformidad, los inquilinos podían buscar otras propiedades, dado que la oferta era considerable. Por ejemplo, en CABA, se ofrecían en alquiler mensualmente unos 7000 inmuebles en promedio, mientras que ahora la oferta es virtualmente inexistente.
Es que con la Ley 27551, el inversor no sabe qué sucederá en el corto o mediano plazo, con un Gobierno confundido, sin planes, dado los continuos vaivenes en las cotizaciones del dólar, la inflación creciente por lo que ante esa incertidumbre paraliza inversiones en el mercado.
La primera Ley de regulación de alquileres, data de 1.920. Luego surgieron nueve Leyes o Decretos del mismo tenor intervencionista del Estado. El resultado de todos, fue el mismo = Fracasaron
En el caso de la actual Ley, sancionada en 2.020, provoco la salida del mercado de miles de inmuebles en oferta, dado que los propietarios no deseaban involucrarse en un contrato de 36 meses y con reajustes imperativos que no reflejen la voluntad de las partes por lo cual una proporción importante de los contratos que se hacen, usan el dólar como moneda y el resto de la oferta de inmuebles con destino locativo, fue al mercado de compra venta, saturando la oferta, o se destinó a alquileres temporarios.
En consecuencia, la mejor y más efectiva solución es derogar la Ley 27.551 y retornar a la Ley 23.091, la que, durante su vigencia, no provoco problemas importantes contribuyendo así a la inversión inmobiliaria.
Retornar a la Ley 23.091, es una necesidad que descomprimiría el mercado y regularizaría en corto plazo las locaciones.
En una emergencia como la actual, proponer una nueva Ley con resultados más que dudosos, visto lo sucedido con la actual, podría agravar aún más la situación, por lo cual anular la Ley 27.551 y retornar a la anterior, sería la solución más urgente y efectiva.
* El autor es Delegado de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
