El fin de semana pasado el presidente Mauricio Macri relanzó el Plan Procrear, el cual se sumará a la nueva línea que prevé sacar el Banco Nación a 30 años. De este modo es que estas dos nuevas alternativas vienen completar la oferta de créditos que las entidades privadas brindan con la modalidad de UVA. Es así que el mismo presidente remarcó que se trata de "una revolución para el crédito hipotecario".
Esto se debe a que durante los últimos años la clase media tenía un limitado acceso al crédito, sin embargo hoy las ofertas, financiación, tasas, y lapsos de tiempo para devolver el dinero son diversas. Es así, que las líneas enfocadas a compra de vivienda nueva y usada o a la construcción comienzan a asomarse y con ello buscarán apalear el déficit habitacional que hay en el país y en la provincia.
No obstante, desde el mismo Gobierno nacional adelantaron que este año no sólo aparecerán líneas para la clase media, sino que en las próximas semanas se lanzará un plan para aquellos que no tengan ingresos superiores a los 2 SMVM ($ 16.120) Para ello, prevén girar fondos a las provincias, a través de los IPV, para la construcción de complejos urbanísticos sociales, que también contará con fondos privados y provinciales.
Es que cabe destacar que los números de la construcción asustan y claramente esto tiene relación con el número que dejó la inflación de 2016, la cual -según estimaciones privadas- llegó a estar por encima del 40%.
Según la medición que realiza el Colegio de Arquitectos de Mendoza el precio del m2 de la construcción durante el primer trimestre de 2017 es de $ 12.245,68, un 37% más con respecto al primer trimestre de 2016; cuando ese valor era de $ 8.934,99. Pero además, cuando se compara ese valor con el de hace cuatro años, las estadísticas alarman. Y es que en 2014 el costo del m² era de $ 5.191, lo que marca un incremento de 135%.
De este modo, estos números se traducen en que para construir una casa de 100 m2 se necesita más de un millón de pesos, para ser específicos, $ 1.224.500, $ 330.100 más que en enero de 2016, cuando levantar una vivienda de 100 m² costaba $ 893.400.
A pesar de ello, desde las Cámaras de la Construcción indicaron sin embargo, que el valor para una vivienda familiar del IPV se ubica cercana a los $ 12.000, sin embargo, cuando se toma en cuenta una casa tipo Procrear dicho costo asciende a los $ 20.000 el m² y de allí para arriba.
Procrear
A partir de abril aquellos interesados que cobren entre 2 y 4 Salarios Mínimo Vital y Móvil (SMVM) -$ 16.120 y $ 32.240- podrán anotarse en las nuevas líneas del Procrear. Según pudo confirmar a Los Andes Tomás Bibiloni, director nacional de Acceso al Crédito de la Nación, para esta nueva operatoria del Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Procrear) el Estado contará con un presupuesto de $ 50.000 millones por lo que prevén que con este nuevo lanzamiento se pueda dar solución a 60 mil familias.
El paquete de créditos destinados a impulsar el acceso a la vivienda de clase media se divide entre: Solución Casa Propia, Solución Construcción, Desarrollos Urbanísticos, Lotes con Servicios y Microcréditos. Este último, apunta a la conexión a servicios públicos o el mejoramiento de viviendas.
Todos estos créditos cuentan con tasas que se ajustarán a las unidades de valor adquisitivo (UVA) -inflación- y tendrá como tope el Coeficiente de Variación Salarial (CVS); más 3,5 por ciento para los créditos del Banco Nación y hasta el 8 por ciento para los créditos que otorguen otras entidades bancarias.
Asimismo, y ante el miedo de muchos en tomar un crédito que esté atado a la inflación, es que explicó que la cuota no podrá exceder el 25% de los ingresos familiares. "Si esto sucede, se refinanciará la deuda", remarcó Bibiloni.
Para el caso de Solución Construcción las entidades que participarán serán solo cinco: Hipotecario, Córdoba, Credicoop, Provincia de Buenos Aires y Banco Nación -con sus condiciones a 30 años-.
Mientras que para la línea Solución Casa Propia, los bancos adheridos son 14; entre los que se encuentran todos los recién detallados, más el Banco Nación, y otras entidades privadas como Banco Galicia, Santander, etc.
En cuanto a la modalidad para los adjudicatarios, los selección para estas dos líneas estará dada por puntaje, "mientras que para el caso de desarrollo urbanístico y lotes con servicio continuará con la modalidad de sorteo, ya que todas las familias ya se anotaron", remarcó.
Con respecto a las líneas compra de vivienda y construcción, explicó Bibiloni, el mayor o menor puntaje dependerá de tres ítems principales: ingresos familiares -de 2 a 4 SMVM-, el segundo influenciará la vivienda en la que habita -alquiler, en la casa de padres, etc.- y la composición de la familia -soltero, con hijos, hijos escolarizados, con alguna discapacidad-, entre otras consideraciones.
Cambios y requisitos
El director nacional de Acceso al Crédito de la Nación explicó los cambios que se vienen y las novedades sobre el lanzamiento, no sólo de la nueva línea enfocada a construcción sobre lote propio sino de las ya existentes.
En este aspecto hay algunos cambios y diferencias con respecto al año pasado. Por un lado, y con respecto a la línea de compra de vivienda, el crédito que se prestaba era de hasta $ 1,5 millón. Sin embargo, prevén elevar el monto para la compra, "considerando los nuevos valores de mercado".
Para la adquisición de vivienda única nueva o usada el crédito seguirá funcionando con 10% de ahorro previo de la familia, 60% crédito bancario y 30% subsidio del Estado, dinero que no se deberá devolver.
En este caso se amplía tanto el monto que prestarán para adquirir la casa así como el subsidio del Estado. De este modo, se podrá acceder a una casa de hasta $ 1.650.000 (la anterior era de hasta $ 1,5 millón).
En cuanto al subsidio, explicó que para aquellos que tomen un crédito de hasta $ 1,2 millón, el subsidio será de entre 300 y 400 mil pesos. En el primero de los casos es para aquellas familias sin hijos y sin un discapacitado a su cargo. Mientras que para las vivienda de entre $ 1,2 y $ 1,650 millón, el subsidio del Estado es de entre 200 y 300 mil pesos.
Para esta línea participan no sólo los 14 bancos con los que firmó el Gobierno, sino que la novedad es que entrará el Banco Nación con condiciones más favorables. Es que según dijo Bibiloni, esta entidad ofrecerá el crédito a un plazo de 30 años. Por lo tanto, será el más conveniente del mercado.
Para el caso de la línea de construcción sobre lote propio o familiar directo, el mandatario explicó que el crédito será de hasta 1,1 millón de pesos y se puede construir hasta 80 m². En este caso, el monto también se compone entre crédito bancario, subsidio y ahorro. El ahorro corresponde al lote "y es este mismo por el cual se constituye la hipoteca".
“La condición que pusimos en este sentido es que el valor máximo del lote debe ser de hasta 500 mil pesos. Y el subsidio, en este caso, es igual a la línea anterior; de hasta 400 mil pesos dependiendo de cómo esté compuesta la familia”.
IPV
El Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) desde 2004 cuenta con su Programa de Ahorro Previo, el cual está enfocado a la clase media y a jóvenes familias y está financiado 100% por el Estado provincial. Desde la repartición remarcaron que en total se otorgan alrededor de 180 créditos por año.
Según pudo precisar el director del IPV de Mendoza, Damián Salamone, esta línea contempla un ahorro previo por parte de las personas interesadas (25%) y la otra es financiada por el IPV una vez ya otorgado el crédito, a devolver a 20 años y con una tasa fija en pesos del 8%. Según indicó "con estas condiciones, se trata de la más beneficiosa del mercado, ya que la tasa prácticamente está financiada por el IPV".
A su vez, el monto máximo que presta es de $ 570.467 y para ello deben demostrar ingresos superiores a los 24 mil pesos. Es así que, teniendo en cuenta este monto y el porcentaje de ahorro, la entidad toma en consideración que el m² de construcción está aproximadamente los $ 9.470.
Con respecto a qué líneas están vigentes actualmente, contó que se trata de tres posibilidades todas enfocadas a la construcción, lo que varía en este caso es la cantidad de metros cuadrados.
Es así, que depende del proyecto de la familia, que puede ser de 80 m², 69 m² y 55 m².
En el caso del primero de ellos, los interesados deben abonar primero 36 cuotas -etapa ahorro- de $ 5.200, mientras que si es de 55 m², la cuota desciende a los $ 3.885.
A pesar de que exigen que la familia debe ahorrar ese porcentaje, el director de la repartición aclaró que también tienen la posibilidad de adelantar cuotas y licitar luego de haber pagado la primera.
Luego de ello, el crédito se va dando en desembolsos según avance de obra, y el último desembolso que se da, el IPV exige que sea habitable, aunque no tenga piso y terminaciones finas.
Teniendo en cuenta los ingresos que debe comprobar la familia, es que Salamone manifestó que estas líneas apuntan a la clase media y "es el primer acercamiento a la primera vivienda. Ya que para acceder no debe registrar ningún tipo de bien, excepto el terreno donde se va a construir la casa". Por lo tanto, "no es prototipo de vivienda social. Ya que por lo general los planos que se presentan son proyectos extendidos, de 55 m² u 80 m² que luego terminado el crédito se extienden a 130 m² o más.
En cambio, en el caso del programa oficial que lo espera comunicar el Gobierno nacional luego de la reunión que se llevó a cabo en Buenos Aires en el marco del Consejo Federal de la Vivienda, en donde todos los directores del IPV se harán presentes. Damián Salamone, adelantó que esto estará en el marco del programa "Techo digno", que seguramente se modificará y cambiará su nombre y obedece a responder a todas aquellas familias con ingresos que no superen los 2 SMVM y tiende a absorber el déficit habitacional del país.
Es aquí, explicó, donde entran en juego los complejos urbanos y los nuevos plan de viviendas con participación público-privado.
Banco Nación
Se espera que el Banco Nación lance en los próximos días una línea de créditos hipotecarios a 30 años para la compra de vivienda, la más amplia del mercado, la cual se ajustará por el sistema de unidades de valor adquisitivo (UVA). El monto máximo que prestará será de 2 millones de pesos. Cabe destacar que este crédito es una opción diferente a la línea Procrear del Banco Nación.
Se espera que el anuncio de esta nueva línea se dé en el marco del primer discurso del nuevo presidente del Banco Nación, Javier González Fraga.
Según adelantaron fuentes oficiales, el programa aún espera ser analizado y firmado en comisiones. No obstante pudieron indicar, desde la entidad, que se tratará de una línea recomendable por el tiempo que tendrá el adjudicatario para devolver el crédito.
La tasa de interés se ajustará por inflación y rondaría entre el 3,5 por ciento anual, por lo que se colocaría entre las más bajas del mercado.
Según un cálculo del BNA, la cuota mensual sería de $ 4.000 por cada millón que el tomador pida prestado. El objetivo es satisfacer la demanda de unas 60 mil familias.
Asimismo, el monto de préstamos que el banco pondrá a disposición en el mercado llega a los $ 50.000 millones.
De esos, unos $ 30.000 millones acompañarán el plan Procrear, algo que la anterior conducción del Banco a cargo de Carlos Melconian rechazó compartir con la cartera del Interior de Rogelio Frigerio.
Por otro lado, los $ 20.000 millones restantes complementarán los préstamos que en su momento había lanzado pero con una diferencia: ahora se indexarán por UVA, un sistema de préstamos que en su momento lanzó el Banco Central.
Así las cosas, es que durante los dos primeros meses del año crecerá considerablemente la oferta de créditos hipotecarios en comparación con otras épocas.
Es que además de esto y de las líneas que ofrecen las entidades privadas, en los próximos días, también el Ministerio del Interior lanzará las nuevas líneas Procrear que prevén estar enfocadas a la construcción. En este caso, sólo participaría el Banco Credicoop, el de Córdoba e Hipotecario.
Vale recordar que a fines de enero, el Banco Nación también había lanzado una línea. En este caso, para la compra de vivienda y construcción. Sin embargo, entre los que prevén sacar y la anterior, hay diferencias.
Según adelantaron a Los Andes desde la banca estatal, "por el momento esta nueva línea se sumará a las ya existentes, la cual corresponde a Nación Tu Casa".
La línea que está vigente desde hace un mes corresponde a un crédito para la construcción sobre terreno propio, compra y refacción de viviendas a 20 años, con una tasa fija los primeros tres y la entidad financia hasta el 80% del valor de la propiedad a construir.
Es así que para el caso de construcción, el período de obra no podrá exceder el año y la tasa será de 18%. Una vez finalizada la edificación y hasta que se cumplan los primeros 3 años desde el primer desembolso, la tasa será de 14%.
A partir de la cuota 37, las cuotas se recalcularán solamente una vez al año y dicho ajuste no podrá exceder el aumento de salarios, determinado a partir del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), que se calcula cada agosto, luego de concluidas las negociaciones paritarias.
El plazo de amortización es de hasta 20 años, el valor máximo de la propiedad a construir será de $ 2.868.000. Asimismo, el monto que se financia es sólo para construcción. La línea no permite financiar el lote.
A fin de facilitar el acceso al crédito, el Banco Nación permitirá a los titulares o cotitulares (para el caso de matrimonios o convivientes) incluir a sus padres, hijos y hermanos como codeudores, pudiendo aumentar así el ingreso familiar.
Otra novedad, en esta oportunidad, según pudo constatar este diario, es que se podrá incorporar a cualquier otra persona que no necesariamente debe ser familiar.
Esta línea incluye, además, los destinos de ampliación, refacción y terminación de vivienda y continuará también con la posibilidad de comprar una casa.
Ajustados por UVA
Los créditos hipotecarios con el sistema de Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que hace que la deuda se ajuste por inflación, comenzó el año pasado, y son las líneas lanzadas por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). La ventaja, según mencionan desde la entidad, es que la cuota es similar al valor de un alquiler y siempre se mantiene como una porción estable de los ingresos. Sin embargo, la indexación de la deuda por inflación puede desvelar a los tomadores.
Por ejemplo, un préstamo de $ 1.500.000 a 15 años en UVAs tiene una cuota inicial aproximada de $ 8.000, y en un crédito hipotecario convencional por el mismo monto, la cuota llega a $ 20.000. Mientras que los de UVA, unidad que se ajusta diariamente con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) por ese mismo monto el usuario deberá pagar una cuota mensual de $ 8.000.
Estos préstamos están en casi todas las entidades. El banco cubre entre el 70% y el 75% de la vivienda; el resto lo debe acreditar el solicitante del crédito. La relación cuota-ingreso oscila entre el 25% y el 30%. Y el monto máximo que prestan las entidades es hasta 5 millones de pesos.
En cuanto a las tasas y costo de financiamiento, las mismas varían según el banco, pero oscilan entre el 6% y 8% y se ajustan al Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Y en todos los casos el sistema de amortización es Francés.
Para estos casos, los ingresos mínimos mensuales no tienen un tope. Sin embargo, un ejemplo de crédito de $ 500.000, el salario neto que debe corroborar el adjudicatario es de $ 15.448 y la cuota que le quedará será de $ 3.862. Mientras que para un crédito de $ 1.000.000, los ingresos comprobables deben ser de $ 30.892 y la cuota inicial quedará en $ 7.723.
La línea de préstamos hipotecarios UVA está destinada a la compra de vivienda permanente. Entendiendo por este concepto que deberá residir permanentemente en el inmueble que esté adquiriendo.
Para determinar el valor de las UVA todos los bancos tienen la medición oficial del Banco Central. Esta representa la milésima parte del costo de construcción de un metro cuadrado, cotizado hoy -13/03- a $ 17.800, número que se va actualizando diariamente acorde a la inflación, según el IPC.
Es así que al tomar el crédito no se le debe al banco $ (pesos) sino que se debe el equivalente a UVAs. Y el valor de la cuota se actualiza por CER de la misma manera que el valor de las UVAs.
El saldo de deuda del préstamo en UVAs se amortiza mes a mes, mientras que el saldo de deuda en pesos será el resultado de la deuda en UVAs por el valor de la misma a la fecha de vencimiento.
Las opciones están y habrá que esperar nuevos anuncios sobre distintos créditos.
Ejemplos concretos
Procrear
Un préstamo de $ 1.000.000 para compra de vivienda.
Ahorro: $ 100.000
Subsidio: $ 400.000
Préstamo: $ 500.000
Tasa de interés: 4,5%
Cuota: $ 2.500
Nación 30 años
Préstamo: $ 1.000.000 para compra de vivienda.
Equivale a 56.179,77 UVAs (considerando para este ejemplo el valor de la UVA al 13/03/2017 en $ 17,80). Suponiendo un plazo de 30 años, la cuota pura que deberá abonar el cliente es de 156,05 UVAs.
Tasa de interés: 3,5%
Cuota: $ 4.000
UVA - Líneas particulares de los bancos privados
Préstamo de $ 1.000.000 - Equivale a 56.179,77 UVAs (considerando para este ejemplo el valor de la UVA al 13/03/2017 en $ 17,80). Suponiendo un plazo de 20 años, la cuota pura que deberá abonar el cliente es de 234,07 UVAs.
Cuota pura: $ 4.166.
Tasa nominal anual: 6,95%
Cuota inicial mensual: $ 7.723
IPV
Ejemplo casa de 80 m2
36 cuotas plan ahorro: $ 5.205 (Total: $ 187.390)
Monto a prestar: $ 570.467
Plazo: 20 años
Tasa: 8%
Ingresos mínimos: $ 24.416
Ejemplo casa de 55 m2
36 cuotas plan ahorro: $ 3.885 (Total: $ 139.879)
Monto a prestar: $ 436.443
Plazo: 20 años
Tasa: 8%
Ingresos mínimos: $ 18.680
