Los contratos de alquiler de viviendas se están negociando con una actualización anual de 20 a 30%. Desde el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza recomiendan a las inmobiliarias y propietarios no tomar en consideración la inflación de 2018 sino los aumentos salariales. Esto, pese a que advierten que la rentabilidad de los alquileres es la más baja de, al menos, la última década.
Estanislao Puelles Milán, presidente de la entidad, señaló que en 2018 los alquileres se actualizaron en el orden del 30%. Es decir, bastante por debajo de la inflación, que superó ampliamente el 40%. Sin embargo, consideró que se debe tener en cuenta que en 2019 se sostendrá la suba de precios pero con recesión, lo que resiente el mercado.
De ahí que desde el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza aconsejen que se siga la pauta de incrementos salariales, más que la inflación. Como el gobierno cerró paritarias en la media de 23%, Puelles recomienda que el ajuste en los alquileres ronde el 25%, además de que se preserve a los buenos inquilinos.
Santiago Debé, director del Observatorio Inmobiliario de la República Argentina, coincidió en que se está pactando con una variación de entre el 25 y el 30% anual.
Pero indicó que en los casos de renovación a veces el porcentaje disminuye porque se prioriza al buen inquilino -el que paga en término y cuida la propiedad- y los propietarios no quieren quedarse con un inmueble desocupado.
Miguel Ángel Astorga, de Astorga Propiedades, señaló que la contraoferta, que hasta hace poco era patrimonio exclusivo de la compra-venta se ha trasladado a los alquileres.
En particular, a los departamentos que pagan expensas, ya que al monto publicado por el alquiler hay que sumarle este importe mensual, que sí tuvo un aumento considerable porque incluye la luz de los espacios comunes y los sueldos de encargados.
Incrementos variables
Aunque desde las inmobiliarias señalaron que el incremento promedio se ubica entre el 20 y el 30% anual, también manifestaron que algunas propiedades han tenido variaciones por encima o por debajo de este porcentaje. Astorga planteó que hay contratos que terminaron con un monto por debajo de la media del mercado y, cuando se actualiza, el aumento es mayor. Pero agregó que la mayoría de los propietarios entiende que "el bolsillo que paga el alquiler es el del inquilino y la inflación siempre erosiona los sueldos".
Diego Zeballos, de Inmobiliaria Zeballos, explicó que hay zonas en donde ha crecido mucho la demanda y los nuevos alquileres son más caros, por lo que esa diferencia se compensa al momento de la renovación de un contrato anterior o se divide entre ese momento y el segundo año. Entre los motivos que llevan a que una zona sea más buscada mencionó las conexiones de transporte público, la llegada de comercios y el costo de los servicios.
Además de las expensas, hay otro elemento que los inquilinos han empezado a considerar. Zeballos comentó que quienes tienen que alquilar no sólo ven el importe del alquiler sino que preguntan cuánto se paga por los servicios; algo que antes no ocurría. Y es que hay zonas en las que el monto por electricidad, gas, agua y Municipalidad es considerablemente menor.
Oferta y demanda
En cuanto a la disponibilidad de propiedades en alquiler versus la necesidad de vivienda, los corredores consultados tuvieron distintas miradas. Debé, director del Observatorio Inmobiliario de la República Argentina, manifestó que la oferta de alquileres se incrementó un 35% con respecto al año pasado y que esto se debe a que las ventas están casi paralizadas.
Debé explicó que desde fines de 2017 y hasta abril de 2018 se vendieron muchos inmuebles con los créditos inmobiliarios ajustados por UVA. Pero la devaluación a partir de mayo, que llevó a que se duplicara el valor del dólar, frenó estas transacciones ya que muchos propietarios querían mantener el precio en dólares, lo que hacía que su propiedad valiera el doble en pesos, pero los ingresos no crecieron un 100%.
Si bien la situación se está acomodando y las propiedades por debajo de los 3 millones se venden en pesos, varios dueños, para evitar que sus inmuebles quedaran desocupados, los volcaron al mercado locativo.
En cambio, Estanislao Puelles Milán, ante el mismo panorama de la disminución de las ventas, planteó que con la marcada suba de intereses de los créditos en UVA las personas no pueden acceder a la vivienda propia y tienen que recurrir al alquiler, por lo que estimó que la demanda en 2019 se mantendrá.
De todos modos, indicó que el comportamiento de propietarios e inmobiliarias ha cambiado y no sólo son más flexibles a la hora de renegociar los contratos, sino que en lugar de pedir el mes de depósito y el de garantía en un pago, lo aceptan en dos o tres, o reciben un documento en lugar de efectivo.
Es que varios coinciden en que se busca evitar que el inmueble quede desocupado.
Miguel Ángel Astorga expresó que se está notando un atraso en los pagos, aunque no morosidad (adeudar uno o más meses). Esto es, que quien pagaba alrededor del 10, ahora lo hace entre el 15 y el 20; y quien cancelaba en esta fecha, hoy se acerca a fin de mes.
Caída de la rentabilidad
Pese a que aceptan que es difícil ajustar los montos de los alquileres por encima de lo que subieron los salarios, desde las inmobiliarias plantean con preocupación que ha caído la rentabilidad anual, que históricamente era del 6% promedio (de lo que cuesta comprar o construir el inmueble) al 4% actual. El presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, Estanislao Puelles Milán señaló que a la larga el mercado se recupera.
Pero Diego Zeballos manifestó que hay dueños que han vendido sus propiedades para optar por la renta financiera -un plazo fijo está otorgando el 50% anual- y otros que la han pasado del alquiler de vivienda al temporal, para mejorar los ingresos. Y advirtió que si esto no se revierte, podría ocurrir que se dejen de construir viviendas para alquilar, al tiempo que la necesidad habitacional aumenta al ritmo del crecimiento poblacional.
Poco por debajo de $ 8 mil
Miguel Ángel Astorga manifestó que el alquiler de un departamento de dos habitaciones que no está sometido al régimen de propiedad horizontal -es decir, que no paga expensas; de los que hay pocos- se ubica entre $ 8.500 y $ 10 mil.
Los de una habitación, en tanto, pueden conseguirse a partir de los $ 7 mil, aunque la ubicación y la disponibilidad de cochera son determinantes.
Como hay pocas casas de dos dormitorios en el mercado, se alquilan a un valor más alto, entre $ 14 y $ 18 mil.
Diego Zeballos señaló que hay un segmento que es muy buscado pero en el que hay pocas propiedades disponibles, al menos donde él trabaja: Las Heras cerca de Capital y Guaymallén, Capital, y Godoy Cruz en las inmediaciones de Capital.
En Las Heras puede encontrarse una casa de dos dormitorios con cochera en 8 mil pesos, pero se alquila en menos de una semana. Y los departamentos céntricos con cochera en este monto ya no se observan.
Mercado de locales parado
El mercado de alquileres para industria, comercio, consultorios profesionales y oficinas se ha paralizado en un 98%.
Según Miguel Angel Astorga, esto se debe, en parte, a que entre mediados de diciembre y principios de febrero este segmento se frena. Pero también a la caída de la actividad.
De ahí que los contratos en este caso se estén negociando a la baja. "A nadie le sirve tener un propiedad desocupada. Es mejor que genere aunque sea un ingreso mínimo, pero no gastos", planteó.
Santiago Debé, director del Observatorio Inmobiliario de la República Argentina, indicó que hay muchos locales y oficinas cerradas, lo que favorece que los propietarios de estos inmuebles entiendan que no pueden ahogar al inquilino porque hoy es difícil instalar un nuevo negocio.
Datos
En 2018 los alquileres se actualizaron en el orden del 30%. Es decir por debajo de la inflación.
Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza aconsejen que se siga la pauta de incrementos salariales, más que la inflación.
La oferta de alquileres se incrementó un 35% con respecto al año pasado debido a que las ventas están casi paralizadas.
Hay dueños que han vendido sus propiedades para optar por la renta financiera.
