Afectada por la suba del dólar, una demanda cautelosa y una mayor oferta de alquileres, la rentabilidad de aquellos que deciden invertir en ladrillos se ha visto seriamente afectada. Esos factores se conjugan con tasas de plazos fijos que no invitan a un negocio a largo plazo, por lo que los dueños se ven perjudicados tanto en los tratos de compra- venta como en la capacidad de alquilar.
Los números del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza señalan que históricamente la renta de los alquileres rondaba entre el 6 y 7% anual, mientras que hoy se ha reducido a la mitad para equilibrarse en torno al 3%. Para ilustrar con un caso concreto, si alguien tenía una casa valuada en 100 mil dólares, antes podía alquilarla en U$D 6.000 al año (500 dólares mensuales) mientras que ahora podría hacerlo en U$D 3.000 al año (es decir percibiría U$D 250 mensuales).
Radiografía del sector
Las dificultades de este segmento no comenzaron en el último mes, pero sí se han acentuado con cada devaluación y en especial con la de mediados de 2018. "Hace 15 años la renta era de un 10 % anual. Bajó al 7 % hasta 2017 y a partir de la devaluación del 2018 cayó al 3,5 %. Ahora estamos en el 3 % aproximadamente", señaló Estanislao Puelles, presidente del Colegio.
Las altas tasas de interés (a la fecha, cercanas al 60%) parecen afectar aún más que el valor de cotización del dólar. Esto se puede deducir debido a que hasta agosto la divisa estadounidense se mantuvo estable y aun así no repuntaron las ventas en el mercado inmobiliario.
Si bien en julio desde el Colegio habían notado algunos brotes verdes, eso se detuvo con las primarias presidenciales (PASO). "Habíamos visto algunas señales de mejoría en julio, más consultas y asesoramiento, estábamos cerrando operaciones. Pero después de las PASO todo eso se volvió a caer, volvimos a tener muchos problemas tanto en operaciones en curso como a futuro", afirmó Puelles.
La ley de oferta y demanda es la que prevalece, y en un momento con una demanda contraída y altas subas por la inflación se sugiere a los propietarios no pretender cobrar el mismo precio que estipulaban antes en dólares. Incluso, si se midiera en dólares, construir un inmueble hoy costaría menos que antes ya que gran parte de los costos de construcción (como la mano de obra) no están dolarizados.
De momento no ha habido tantas operaciones desde agosto para medir el impacto de la devaluación, pero sin dudas creen que afectará el valor de las transacciones como ocurre en Buenos Aires. En cálculos de Puelles, considerando la falta de acceso al crédito y una menor capacidad de ahorro, "deberíamos hablar en dólares de un 20% menos de valor con el que se vendían a inicios de 2018".
Pensando en alquileres
En lo que se refiere a las nuevas negociaciones para contratos de alquiler, las inmobiliarias consultadas concuerdan en dos modalidades: anual o semestral. La primera va de un 30 a un 35 % por año, mientras que la segunda varía del 12 al 15% por semestre. Las negociaciones se definen entre propietarios e inquilinos, aunque debe descartarse que sean del mismo valor de la inflación ya que los sueldos no acompañan ese número y la oferta de alquileres es mayor.
Santiago Debé, dueño de Debé Propiedades, aseguró que "hoy estamos en una de las rentas más bajas de la historia", aunque para los inquilinos resulta positivo que haya muchas opciones disponibles así pueden realizar contraofertas. En cuanto a los propietarios, deben ser conscientes de que "no pueden exigir grandes valores" en las nuevas negociaciones, tanto si el inmueble se usa para vivienda como para negocios comerciales.
Así mismo, Debé alentó contra cualquier idea de legislar "contra la libertad de disponer de la propiedad privada y regimentar los alquileres en valores más bajos todavía", porque eso reduciría la cantidad de ofertantes y lograría lo contrario. "Si se mete el Estado va a ser un desastre. Acá funciona la ley de oferta y la demanda, lo que está caro no se alquila, lo que está acorde sí", afirmó Debé.
La mayor oferta de alquileres va de la mano con la menor venta de inmuebles. Ocurre que muchos que habían construido con intención de vender se encontraron con una demanda caída. Para no perder dinero con el mantenimiento, los dispusieron para alquilar y allí aumentó la oferta.
Restyling para ventas
Al hablar del valor promedio de una propiedad horizontal en venta, según un análisis del mercado inmobiliario del segundo semestre del año, ronda los 82.500 dólares; mientras que el de un departamento cuesta alrededor de U$D 35.000 (frente a los 43 mil dólares que costaba hace un año).
Desde Loberza Inmobiliaria señalan que la parálisis en las ventas se da en niveles de todos los valores. "Como hay mucha oferta de casa para vender, tenés que ajustarte a competir y sondear mejor el mercado. Yo puedo tener una casa y decir que valdría esto u otro precio, pero es el mercado el que lo terminará definiendo", sostuvo su dueño Adrián Loberza.
El hecho de que cada vez más departamentos nuevos se ofrezcan como inmuebles de alquiler hace no solo que haya mayor oferta, sino que obliga a los departamentos viejos a readecuar su valor. Según señala Loberza, "al no poder vender las unidades construidas, varios han salido a alquilar para no perder por las expensas".
De todas formas, más allá del panorama de incertidumbre cambiaria, los especialistas del sector siguen apostando por las inversiones en ladrillos. Así lo defiende Puelles: "Un plazo fijo te puede dar ganancias pero seguís en pesos que se devalúan. Si bien los inmuebles se desactualizan con cada devaluación, después se terminan acomodando al dólar. Si haces la curva en 10 años de lo que ganó aquel que tuvo el dólar en una caja, el de plazo fijo y el del ladrillo, los números son favorables para la inversión inmobiliaria".
Piden flexibilizar el “cepo” para las escrituraciones
Un frente más para el sector surgió con la limitación a la compra de hasta 10.000 dólares mensuales definida por el gobierno nacional. El temor es que este límite detenga a quienes ya habían decidido comprar un inmueble pero tenían sus ahorros en pesos, por ejemplo en un plazo fijo. Como los compradores son reacios a recibir pesos sino que quieren dólares, se busca alternativas para habilitar esta transacción en moneda extranjera.
El miércoles pasado en Buenos Aires, el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios solicitó ante el Banco Central que la operatoria de disponibilidad de dólares para la compra de inmuebles se diera lo antes posible para no perjudicar al mercado. El resultado del encuentro fue positivo y se espera que en la semana entrante se dé forma a la reglamentación con sus plazos.
Estanislao Puelles, participante de la reunión, detalló: "Propusimos que el escribano se presente en el banco con la escritura, dos o tres días antes a la fecha de la firma, avisando de la operación para que el día de la firma el banco tenga la disponibilidad de los dólares. En principio hay buena predisposición del Banco Central para hacer este tipo de operatorias. Quieren asegurarse de que las compras se hagan efectivas y no sea una forma de sacar dólares para atesoramiento".
En tanto, fuentes del Banco Central explicaron que se daría prioridad a las operaciones compra-venta en dólares par la adquisición de primera vivienda o de vivienda única; el boleto no sería el instrumento que permita la compra de divisas extrajeras, sino la escritura.
Cada vez hay más contratos “renegociados” en el país
Si uno observa el mercado inmobiliario en CABA, de las pocas operaciones que se concretan se hacen a un 15 o 20% menos del valor propuesto. Así lo informó el diario El Cronista Comercial a principios de mes en una ronda de consultas, por la cual estiman que el Real State impone un "dólar ladrillo" menor a los $ 50. Ese número se obtiene de restar el 1520% menos que aceptan los propietarios a un dólar de $ 58.
En dicho análisis, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires habla de contraofertas de 18% menores. Por su parte, la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos sitúa una baja del 15 al 20% en las ofertas que aceptan los propietarios. En Lugaren.com analizan contraofertas que llegan hasta un 30%, aunque la mayoría cierra con quitas de 10 a 15%.
Las causas que esgrimen los especialistas porteños no varían mucho de las que esgrimen sus colegas mendocinos: la falta de crédito, un dólar con un alto valor, incertidumbre político-económica y menor demanda.
