El Régimen de Autodeclaración de Valuación de Inmuebles existe desde 2016, cuando fue incluido en la ley de Avalúo de ese año y se sostuvo para el ejercicio 2017.
En el proyecto de ley de Avalúo presentado por el Gobierno para 2018 se vuelve a dar vigencia al régimen. La novedad es que el año que viene todos los que tengan propiedades cuyo avalúo fiscal supere los 2 millones de pesos deberán ingresar en el régimen.
Esta sola medida es una forma de calcular el monto del Impuesto Inmobiliario sobre un monto equivalente a más del doble del valor que le pone el fisco a las parcelas.
En la práctica, es una forma de incrementar ese gravamen a quienes tienen bienes de alto valor: en el Gobierno dice que esas propiedades (casas, fincas, galpones, edificios) valuadas fiscalmente en 2 millones, cotizan en el mercado a al menos 8 millones de pesos.
Para ser técnicamente precisos, no es un aumento impositivo porque no se trata de incremento de alícuotas, que se mantienen inamovibles. Lo que supone el Régimen de Autodeclaración es achicar la brecha entre el avalúo fiscal y el precio de mercado. El avalúo fiscal es el precio que tienen los bienes para el Estado; sobre ese valor el fisco calcula el monto de los impuestos.
El problema es que el valor que asigna el Estado a las propiedades en no pocos casos es una broma de mal gusto: se estima que el avalúo fiscal oscila entre el 20% y el 25% de lo que valen esos mismos bienes en el mercado. El diputado Jorge López (Cambia Mendoza) explicó que "el Régimen de la Autodeclaración busca corregir distorsiones que se vienen generando en el Inmobiliario desde hace años y que generan regresividad a la hora de determinar el impuesto".
La autodeclaración se suma al incremento del avalúo fiscal de todas las parcelas que ha propuesto el Ejecutivo en el proyecto de ley, que se ajustará en el mismo porcentaje que la estimación inflacionaria realizada por el Gobierno nacional para 2018: 15,7%.
La idea de la autodeclaración la venía agitando Martín Kerchner en la época en la que era diputado provincial opositor al gobierno de Francisco Pérez. En la discusión de la ley de Avalúo 2014, Kerchner pedía a gritos que se aplicara la autodeclaración a la refinería de Luján.
En diciembre de 2015, Alfredo Cornejo llegó a la Gobernación y Kerchner al Ministerio de Hacienda. El proyecto de Avalúo de 2016 incluyó la autodeclaración aplicable a grandes superficies comerciales, bancos, estaciones de servicio y la refinería de YPF. También se incluían locales comerciales de más de 500 metros cuadrados y cementerios privados.
La figura fue sostenida en el Avalúo 2017 e incluyó también a los contribuyentes que hubieran declarado propiedades en el blanqueo realizado por la AFIP.
La novedad para 2018 es que en la autodeclaración se incluye a toda propiedad con un valor superior a 2 millones de pesos. También alcanza a toda parcela con un precio de mercado superior a los 15 millones de pesos, sin importar su precio para el Estado.
“Al ampliar el régimen de autodeclaración e incorporar a aquellos inmuebles de mayor valor de mercado se busca volver mas progresivo y justo nuestro sistema impositivo”, aseguró el diputado López. Algo de eso hay.
Si se tiene en cuenta que el precio de mercado es cuatro o cinco veces superior que el considerado por el fisco, esas propiedades incluidas en la autodeclaración valen más de ocho millones de pesos para una operación de venta, pero pagan Inmobiliario calculado sobre un valor mucho menor.
¿Cómo será el cálculo impositivo para las propiedades que ingresen al régimen de autodeclaración? La Administración Tributaria Mendoza (ATM) aplicará la alícuota del impuesto Inmobiliario sobre la mitad del valor autodeclarado, es decir lo que se conoce “base imponible” será el 50% del valor que declaren los propietarios. Este porcentaje se establece en el proyecto de ley que el Gobierno mandó a la Legislatura hace dos semanas.
Si el avalúo fiscal es la quinta o cuarta parte que el de mercado y el Inmobiliario se calculará sobre la mitad del valor de mercado, implica que la base imponible al menos se duplicará, es decir que el monto a pagar será el doble, aunque en el Gobierno aclaran que no será así en todos los casos, porque hay disparidad en la brecha entre el valor real y el fiscal.
En caso de aprobarse este apartado del proyecto de Avalúo, se notificará a todos los dueños de inmuebles de ese tipo, no importa si son fábricas, empresas o viviendas, que se presenten a declarar el valor de mercado. Se calcula que hay unas 5.000 propiedades con avalúo fiscal superior a los 2 millones de pesos.
