Este lunes debutaron los nuevos créditos hipotecarios que puso a disposición el Banco Central de la República Argentina (BCRA), los cuales se actualizarán por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) basado en el índice de precios al consumidor. Para esto, se tomó un nuevo mecanismo denominado Unidad de Vivienda (UVI). Para determinar el valor, se tuvo en cuenta la milésima parte del costo de construcción de un metro cuadrado cotizado hoy en $ 14.053, número que se irá actualizando diariamente acorde a la inflación, según el IPC.
Frente a este comienzo es que la nueva herramienta muestra algunos pro y contras que pesan a la hora de considerar tomar o no el crédito.
Según explicó Rodrigo González, economista de la Fundación Ideal, los nuevos créditos funcionarán como cualquier otro hipotecario. La diferencia radica en que los nuevos estarán basados en las UVI y con una tasa de interés real que en principio oscilará entre el 5% y 7%. De este modo, es que tanto las cuotas iniciales como el monto a demostrar de ingresos familiares, es mucho menor a los créditos tradicionales que había en el mercado.
Estos tienen cuota fija pero se cubren de la inflación con cuotas muy altas desde el inicio; "así el banco se asegura el monto prestado rápidamente en los primeros meses”.
Como ejemplo, con los créditos hipotecarios tradicionales para construir una casa de 80 m2, se necesita $ 1.162.400; este dato se desprende del valor del m2 que fijó el Central en $ 14.053 -cabe aclarar que según el Colegio de Arquitectos de Mendoza, el m2 en nuestra provincia es menor. De este modo, el banco debería prestar (75%) $ 871.800.
La cuota en este caso debería ser de $ 16.466 y los ingresos que tendría que mostrar la familia serían de $ 54.887. Mientras que con la nueva línea, para el mismo monto a prestar, la cuota baja a $ 6.445 y se deben demostrar ingresos por $ 21.484. La cuota uno de la nueva herramienta variará cada mes acorde a la inflación. De este modo, si se tiene en cuenta que según los privados, el índice inflacionario rondaría el 35%, esa cuota en 12 meses, sería de $ 8.700.
Mientras un crédito con el sistema francés de cuotas fijas, en términos reales, las cuotas van bajando a medida que pasa el tiempo, los préstamos indexados por CER se irán incrementando si la inflación no desciende, como promete este gobierno.
Bajo este panorama es que González dijo que este sistema variable es el modelo que impera en todos los países con economías estables e inflación baja y “parece el más lógico en el punto en que las cuotas se ajusten por CER, ya que el costo de construcción tiende a fluctuar por la inflación”.
Sin embargo, para que resulte atractivo para gran parte de la clase media, es importante que se controle el aumento de precios, que “este año, según datos de las consultoras privadas, rondaría entre el 30% y 35%”. Con la economía argentina tan volátil es de esperar que la clase media tema endeudarse aunque, según el economista, si el país retoma una senda normal, en materia inflacionaria, este sistema no generará ruidos.
No obstante, los economistas coincidieron e hicieron hincapié en que estos nuevos créditos hipotecarios bajaron la vara de los ingresos familiares, resultando más accesible para cualquier asalariado. Según Vargas, el sueldo promedio de un mendocino es de $ 9.500.
Por ende, si en una familia tipo, ambos padres trabajan, la suma de los salarios sería de $ 19.000, por lo que se podría acceder a un crédito de hasta $ 700.000 con una cuota mensual inicial de $ 5.639, monto antes impensado con los créditos tradicionales de sistema francés y semejantes al costo de alquiler actual.
Esto, debido a que el pago mensual, con el tradicional crédito, debería ser de $ 14.480 y demostrar ingresos por $ 48.026. Inicialmente, la cuota por mes sería un 61% inferior a la que se abona en los planes a tasa fija vigentes.
De hecho, un punto a favor de la normativa, según los economistas, es que el BCRA sacó una cláusula que obliga a los bancos a extender el plazo de pago del crédito si el costo de vida avanza 10% más que el coeficiente de variación salarial.
Según el economista de Ideal, si el sueldo queda por debajo de la inflación, los bancos tendrán que dar mayor plazo para que el poder adquisitivo del cliente no caiga y pueda seguir pagando el crédito.
Frente a esto, según contó González, la normativa debería haberse ajustado justamente por el coeficiente de variación salarial, lo que resulta más previsible para todo aquél que se va a endeudar con montos tan abultados.
De hecho es ese ajuste que utiliza el banco Nación, único que no ofrecerá esta nueva línea, según aseguró Luis Hernando Riveros, gerente de la entidad en Mendoza.
Los riesgos
Otro problema que planteó González frente a la nueva herramienta de créditos es que los salarios no aumentan en el mismo porcentaje que la inflación y menos diariamente, como lo hará la cuota del crédito hipotecario.
De hecho, según explicó el economista de Evaluecon, José Vargas, este año las estimaciones privadas datan una inflación aproximada del 35% mientras que, en promedio, el aumento de los salarios de los mendocinos se actualizará sólo en un 20%.
El riesgo, de este modo, de algunos interesados “es el descalce que puede haber entre la inflación y salario y que en definitiva después de un tiempo le resulte muy complicado pagar la cuota de su crédito”.
Otro riesgo que marcó el economista Sebastián Laza, es que si la inflación no baja, puede pasar que el valor de la propiedad adquirida no se revalorice igual a la cuota que se está pagando. De este modo, “al subir la cuota y el propietario no poder seguir pagando y quiera vender su casa, es probable que ésta no tenga el valor para poder cancelar el crédito”.
De este modo, es que Laza estimó que para que cierre esta herramienta, la inflación debería bajar, “fenómeno que estoy seguro que ocurrirá con todas las medidas que está tomando el Gobierno nacional. De hecho, el año que viene tendremos un número más cercano al 20-25% anual”.
Otros detalles
- La tasa es de 5% pero variará según el banco. La variabilidad de esta tasa se hará con el CER.
- Diariamente se va a actualizar el valor de las UVI (capital) y las cuotas a pagar.
- El monto variará según el banco entre $ 1 millón y $ 2 millones.
- Se cubrirá hasta el 75% del valor de la propiedad.
- El crédito estará destinado a la primera y única vivienda. No podrán acceder quienes ya hayan tomado un crédito hipotecario. Además, también se podrá destinar para construcción, compra, ampliación o terminación.
- El plazo máximo para devolver el monto será de 15 años.
- La relación cuota-ingreso no debe superar el 30% del ingreso familiar.
- En el caso de que el CER se incremente 10 puntos por encima del CVS (coeficiente de variación salarial), la entidad tiene que ofrecer la extensión del plazo de pago del crédito.
- Un monotributista puede acceder. El monto que podrá adquirir será acorde a la categoría y a los ingresos.
- Además de la posibilidad de acceder a la vivienda, también se puede comprar papeles -como si fueran bonos- con el objetivo de ahorrar en ladrillos.
