En esta campaña por la gobernación de Mendoza se ha puesto foco en uno de los temas centrales y más urgentes de Mendoza: el déficit habitacional. Bienvenido sea.
Este déficit es tan grande, por múltiples causas: falta de créditos hipotecarios para la clase media, falta de fondos públicos para la vivienda social, inflación y precios de algunos insumos en dólares con sueldos en pesos.
Aunque hay uno que me parece central, y es la falta de una política de tierras adecuada.
En referencia a las notas publicadas en este diario el 24/08/19 donde se plantea lo que están pensando las fórmulas más votadas en las PASO, tenemos por un lado a Mario Abed, intendente de Junín, municipio que hace unos años se hiciera famoso por las viviendas sociales construidas con financiamiento de un banco privado, y que llamaron la atención, porque si bien eran muy básicas, el presupuesto casi que no alcanzaba ni para los materiales.
Por otra parte, al Ingeniero Jorge Tanús, quien esboza los planes de vivienda de Anabel Fernández Sagasti.
En la publicación hay un dato muy interesante y es que aparte de los números, finalmente ambos están a favor de la constitución de un Banco de Tierras.
Hace tiempo que se habla del tema. Por la Legislatura de Mendoza pasaron distintos proyectos, ahora bien, creo que hay que discutir cómo se nutre dicho Banco.
Sin duda que tiene que estar integrado por los tres niveles del Estado, Nacional, Provincial y Municipal. Los dos primeros aportando tierras ociosas aptas para la construcción de viviendas. Ya hay experiencia en esta materia como el caso del Procrear construido en terrenos ociosos del ferrocarril.
El Estado Provincial, aparte, tiene la administración de las políticas habitacionales a través del IPV.
Pero fundamentalmente tienen que participar los Municipios; más allá de los terrenos que eventualmente pueden aportar, son los que más saben de las necesidades de sus vecinos, tienen que aplicar las políticas de ordenamiento territorial, código de edificación, planificación, etc.
Para que esta gobernanza se haga realidad, tenemos que llegar a una unidad o unidades de valor que todos entendamos, que en este caso no puede ser otra que el metro cuadrado de terreno. Por supuesto que su cotización dependerá de la ubicación y servicios con los que cuente en el momento o prefactibilidades futuras.
Como forma de adquirir tierras muchos proyectos se basan en la expropiación. Más allá de la discusión ideológica, creo que es un método muy engorroso ya que requiere de una ley para cada una de las expropiaciones, una instancia de tasaciones y entra en discusión si éstas son muy bajas, así como hay sospecha de negociados si éstas son muy altas.
Obviamente que esta herramienta existe en nuestro ordenamiento jurídico, no la inventó Grabois, pero yo lo dejaría como lo que es, una excepción.
Con lo cual propondría otros métodos más ágiles y justos para que dicho Banco se nutra de forma permanente de terrenos,
Hay un porcentaje de los loteos y barrios privados (PH especial según el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación) que son metros de terrenos a donar o espacio de equipamiento. Por la falta de presupuesto de los municipios, casi siempre terminan pidiendo que el desarrollador presente tres tasaciones, y se los cambian por alguna obra en algún lugar del departamento. En muchos casos estos lotes terminan siendo el diez por ciento del futuro barrio. La idea es que ese porcentaje pase a engrosar el Banco de Tierras.
Otra forma es la recuperación de plusvalías urbanas, que las vamos a denominar “contribución por mejoras”. Este mecanismo consistirá en la sanción de una ordenanza que le permitirá al Municipio acordar con los dueños de los terrenos un área de ampliación que recibirá una nueva infraestructura con financiamiento del Estado en cualquiera de sus estamentos, nacional, provincial, municipal o bien, empresas públicas, por lo cual, el valor de los lotes aumentará, y a cambio, para recuperar plusvalía, el Municipio retendrá algunos de estos lotes ya mejorados para venderlos posteriormente a través del Banco de Tierras.
Cabe recordar que el objetivo primordial de esta propuesta es evitar una burbuja especulativa en base al valor de la tierra, que termine siendo un cuello de botella ante cualquier política de vivienda. O sea, contar con una referencia real del valor de la tierra urbana. Plan Sol en los años 90, el Procrear para construcción recientemente, dependían para su otorgamiento que el adjudicatario aportara un terreno propio. Al poco tiempo de lanzados, los precios de los lotes subieron exponencialmente, poniendo en duda el éxito de estas operatorias.
En síntesis, sería muy saludable, antes de implementar cualquier política de vivienda, tener en funcionamiento el Banco Provincial de Tierras, que si dudas, va a contribuir a paliar el gran déficit habitacional que padece Mendoza.
