El precio en dólares de los inmuebles en el mercado de compra-venta ha disminuido.
Los corredores inmobiliarios sostienen que esa reducción oscila entre 15 y 30% y que se está notando una leve activación de las transacciones, luego de que se paralizaran casi por completo con la fuerte suba del dólar del año pasado.
Sin embargo, sólo se venden las propiedades cuyos valores se encuentran en los extremos. Estanislao Puelles Milán, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, comentó que desde el último bimestre de 2018 ha habido una baja del precio en dólares, del 15% y estimó que el valor de las propiedades tenderá a seguir disminuyendo.
"El que tenía una propiedad de 100 mil dólares, que realmente lo valía cuando el dólar estaba a $ 20, hoy bajó a 85 mil dólares, para poder vender", ejemplificó. Pero aclaró que, aunque la devaluación fue del 100%, no es esperable que los inmuebles valgan la mitad, porque en el costo de reposición del inmueble, muchos materiales están dolarizados y en los otros impactó la inflación.
De todos modos, Puelles Milán señaló que, mientras se sostengan las tasas altas y no haya financiamiento, el mercado inmobiliario no se va a reactivar. Pese a eso, han notado, en las últimas semanas, un incremento en las consultas con respecto a 2018 y que ciertos segmentos se están empezando a mover, aunque de modo incipiente, y estimó que en el segundo semestre podría haber más transacciones.
Santiago Debé, director del Observatorio Inmobiliario de la República Argentina, coincidió en que la imprevisibilidad, derivada de los altos índices inflacionarios y de la variación del dólar, hace que la gente se incline a resguardarse en la divisa norteamericana o que se vaya al plazo fijo por las atractivas tasas.
Debé consideró que después de marzo, por tratarse de un año electoral, se pueden esperar algunos incentivos en los salarios que van a mover un poco más la economía y, con ello, el mercado inmobiliario. Por lo pronto, señaló que los precios en dólares han caído entre un 20 y un 30%, lo que está acercando las posibilidades del comprador y del vendedor.
"Tenemos estadísticas y esto ha pasado otras veces en la historia, pero siempre a mediano o largo plazo el rédito que da una propiedad, cuando se ha invertido correctamente en la zona y el tipo de inmueble que tiene demanda, ha superado al dólar", remató.
Lo más bajo y lo más alto
"Hay dos segmentos que se mueven: las propiedades de bajo valor, departamentos o casas entre 50 y 80 mil dólares, hasta 2 o 2,5 millones de pesos, y las de alto valor", detalló Eduardo Rosta, de la Inmobiliaria Rosta y vicepresidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza.
En el primer caso, explicó, se trata de personas que tenían un plan de ahorro y, con las altas tasas de interés, debieron venderlo. A ese monto le suman un pequeño ahorro y algo de financiación, para comprar un inmueble.
En el segundo segmento, el de las propiedades de entre 5 y 10 millones de pesos, ha habido ventas, pero en lo que se denominan "oportunidades", es decir, construcciones de valor alto que, por alguna razón, están en el mercado a uno por debajo de lo habitual.
Rosta agregó que las operaciones que se están concretando son aquellas en las que el propietario ya sabe qué va a hacer con el dinero: pagar deudas o invertir en algo más.
Cuando no tiene previsto una nueva inversión, en general no ajusta el valor en dólares, lo que genera una distorsión importante y que muchas propiedades estén sobrevaluadas
Pago con autos y cuotas
Miguel Ángel Astorga, de Astorga Propiedades, indicó que si bien la contraoferta es propia de la compra-venta de inmuebles, ahora se observa que, en las casas y departamentos de menos de 2 millones el comprador ofrece un vehículo, dinero en efectivo y pide financiación, ya que no llega al monto pedido, lo que complica mucho la operación.
El corredor inmobiliario, por su parte, tiene que ir a una concesionaria para ver si puede vender el auto, porque el propietario quiere efectivo. Astorga detalló que se trata, en un 95% de los casos, de herencias: propiedades de más de 30 años de antigüedad, que quien las recibe, en lugar de pedir 1,8 a 2 millones de pesos, accede a bajar a 1,5 o 1,6 millones.
Sin embargo, la contraoferta tan diversa genera una brecha de 30% entre las pretensiones de una y otra parte. En cuanto a las propiedades de mayor valor, Astorga indicó que los propietarios las suben hasta un 40% más de lo que valen, para protegerse ante la inflación y la suba del dólar.
"Esta economía hace que el inmueble que está por arriba de la media, esté más arriba, y el que está de la media para abajo, esté más abajo". Y agregó que si bien en Capital y la periferia de las plazas departamentales del Gran Mendoza hay algunos movimientos, en otras partes de la provincia -Valle de Uco, zona Este y zona Sur- el mercado inmobiliario está prácticamente paralizado.
Metros cuadrados
Miguel Ángel Astorga comentó que el valor del metro cuadrado en Las Heras, alrededor de la plaza, para un terreno de 10 por 20 metros, es de $ 4.800 a $ 5 mil.
En Godoy Cruz, ese monto se eleva a 6 mil o 7 mil; cifra similar a la que se pide en los barrios privados, aunque se debe considerar que en estos espacios las superficies no suelen ser inferiores a los 500 metros.
En la Quinta Sección, en tanto, el metro cuadrado tiene un valor de entre $ 6.500 y $ 9.500. Astorga comentó que estos son los números que se manejan en San
Martín también.
Y en Maipú, a cierta distancia de la plaza, en zona semi rural, se están pidiendo $ 5 mil.
En Guaymallén, en Villa Nueva, la variación de precios es marcada, ya que en la calle Libertad el valor del metro cuadrado oscila entre $ 5.500 y $ 6.500, pero unas cuadras más lejos, puede caer a $ 4.500.
Lo contrario, señaló Astorga, ocurre en Corralitos, donde un lote en calle Severo del Castillo, en un barrio cerrado, está a $ 3 mil el metro cuadrado, pero en la periferia de la arteria principal el precio se mantiene. Y agregó que en las zonas semi rurales hay mucha ilegalidad, por lo que el comprador debe ser cuidadoso.
Alquileres: Proyecto de ley propio
Los corredores inmobiliarios de todo el país presentaron una propuesta alternativa al proyecto de ley de alquileres que impulsó el presidente Mauricio Macri. Buscan que el oficialismo retire la que presentó en octubre y la reemplace por esta, que cuenta con el consenso de quienes median entre propietarios e inquilinos.
Estanislao Puelles Milán, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, explicó que el proyecto establece una metodología de actualización del valor de los alquileres, que conjuga el promedio de suba de los salarios y la variación del Índice de Precios al Consumidor, con lo que se fija un techo para el aumento.
Establece una distinción, en el detalle de las expensas, de gastos habituales y extraordinarios, que corresponden al dueño y elevan el valor del inmueble.
Asimismo, se apunta a favorecer la construcción y la adquisición de viviendas con destino a alquileres accesibles, por lo que quienes tengan previsto que el inmueble esté en el mercado locativo por al menos 8 años, por un alquiler mensual de hasta 300 UVA (unos 9 mil pesos), recibirán beneficios impositivos.
Lotes por m2
Las Heras (alrededor de la plaza) de $ 4.800 a $ 5 mil.
Godoy Cruz entre $ 6 mil a $ 7 mil.
Quinta Sección entre $ 6.500 y $ 9.500.
Villa Nueva de $ 5.500 a $ 6.500 Corralitos a 3.000 pesos.
