Los contratos de alquiler con actualización semestral están promediando en Mendoza una variación que va del 13% al 15% y, los acordados de forma anual, rondan 35%. Estos valores quedan entre 10 y 15 puntos por detrás de la inflación, lo que provoca que la rentabilidad para los propietarios sea la más baja de los últimos años.
Pese a esto, desde las inmobiliarias aseguran que el mercado se mantiene dinámico, porque los dueños entienden que los salarios no han seguido la evolución de los precios y saben que un porcentaje de suba mayor, los podría dejar fuera de competencia. Por otro lado, los empresarios destacaron que, aunque lo habitual es que en los contratos de alquiler se fije un porcentaje de actualización anual, cada vez son más frecuentes los que incluyen una revisión semestral.
La realidad sectorial
Estanislao Puelles Milán, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, indicó que los propietarios vienen perdiendo rentabilidad desde hace más de un año y que ésta ha caído por debajo del 3% anual, cuando el promedio histórico se ubica entre el 6 y el 7% (del valor del inmueble). Sin embargo, aclaró que esto es algo secundario para algunos dueños, que lo sostienen para conservar el capital.
Puelles Milán insistió en que la ley de alquileres que se está tratando en el Congreso nacional puede generar distorsiones, ya que está pensada para la realidad de Buenos Aires, donde los incrementos anuales ascienden al 48%. En Mendoza, en cambio, la indexación automática por el promedio de aumento de precios y actualización salarial podría resultar negativa para el mercado inmobiliario, ya que en 2019 hubiera arrojado una actualización de 45%.
Miguel Ángel Astorga, de Astorga Inmobiliaria, señaló que el mercado locativo para vivienda se sigue moviendo, porque hay un déficit de 135 mil viviendas en la provincia. Además, consideró que se debería incentivar la construcción de unidades habitacionales con un diferimiento impositivo.
En cuanto a los nuevos contratos, señaló que, al momento de fijar un importe, revisan en cuánto se alquilan otras propiedades de similares características y condiciones en la misma zona. Si el valor está por encima o por debajo, lo acomodan; si está en la media, le aplican un 20% de suba y un 30 o 35% al año, o entre 13% y 15% a los seis meses. De este modo, señaló, se equipara a la inflación esperada para 2020.
Astorga planteó que hay una brecha de entre 30 y 40% entre lo que pretende cobrar el propietario -con la rentabilidad histórica más baja para su inversión- y lo que puede pagar el inquilino, cuyo salario perdió varios puntos frente a la suba de precios.
Diego Zeballos, de Inmobiliaria Zeballos, indicó que unos cuatro meses atrás empezaron a notar la tendencia a que se fijen ajustes semestrales en el importe del alquiler, de entre 12 y 15%, dependiendo de la propiedad (o del 30 a 40% si el incremento es anual).
En cuanto al porcentaje, manifestó que la mayoría de los propietarios entiende que los inquilinos "no pueden pagar más". Es que no sólo se trata del alquiler sino también del pago de servicios (luz, gas, agua), de municipalidad y, en muchos casos, de expensas.
Sobre estas últimas, hoy los valores rondan los $ 1.200 para los departamentos y llegan a los $ 2 mil si la propiedad está en el microcentro. Las comunas, por su parte, subieron sus tasas alrededor del 35% en 2019 (aunque es bastante variable) y las tarifas de servicios públicos tuvieron una variación sustancial, al punto que una boleta sin consumo de gas o de luz -de un espacio desocupado- asciende a $ 400.
Por otro lado, Zeballos destacó que, aunque los propietarios comprenden que no puede subir tanto el monto, también se quejan de la baja rentabilidad. Históricamente se necesitaban unos 10 a 12 años para recuperar la inversión realizada en el inmueble, pero ahora se requieren 20 años. "No todos los propietarios son inversores. Algunos necesitan ese dinero como un ingreso complementario", apuntó.
Daniel Garro, economista de Value International Group, explicó que si los propietarios ajustaran los valores al porcentaje de variación de precios, se quedarían fuera del mercado. Esto, porque "la inflación es alta pero la recesión también es muy profunda". Además, no consideró probable que la situación mejore en 2020.
El ritmo de obra pública cayó por cuatro meses consecutivos
En julio, agosto, setiembre y octubre, el ritmo de obra pública de Mendoza se contrajo en relación al año pasado. El comienzo de la racha negativa coincide con el desajuste económico producido luego de las PASO presidenciales, pero fuentes del Gobierno provincial aseguraron que los acontecimientos ocurridos a nivel nacional no modificaron el plan de trabajo local.
De hecho, señalaron que hay varias obras grandes que permanecen en ejecución, como la cárcel de Almafuerte, la Cárcel Federal, la ampliación del hospital Lagomaggiore, un tramo de la ruta 82 y el Polo Judicial.
Pese a esto, las estadísticas de la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP) demuestran que las ventas de cemento a granel (producto que se asocia directamente a la obra pública) sufrieron bajas de entre 4% y 19% en los meses mencionados. Esto provocó que el balance acumulado de 2019 pasara de ser "positivo" a ser "negativo". Es que hasta setiembre -aun habiendo caído por tres meses seguidos- la obra pública se mantenía en crecimiento en relación a 2018, pero la baja de octubre fue tan pronunciada que el resultado pasó a ser adverso.
Por ahora no se puede comprobar el comportamiento de la obra pública con las estadísticas de "ejecución presupuestaria", porque los datos más recientes publicados por el Ministerio de Hacienda de Mendoza corresponden a julio. Lo que sí se puede observar, es que en los últimos años ha ido creciendo la participación de los gastos de capital sobre el presupuesto provincial. Tomando en consideración el período enero-julio, se observa que en 2016 el monto destinado a obras era del 3,7% en relación al presupuesto. El valor ascendió a 5,8% en 2017, a 6,7% en 2018 y a 10,5% en 2019.
