Vivienda: qué opciones tienen las familias argentinas y las constructoras

La casa propia sigue siendo un sueño para una gran parte de las familias argentinas y en las últimas semanas se han escuchado distintas alternativas: lejos quedó la opción de pensar en un Procrear, el programa de viviendas nacional, y aún quedan alternativas privadas y otras propias de Mendoza. En esta nota, diario Los Andes cuenta el panorama de las constructoras y las opciones que todavía tienen los mendocinos.

¿Qué sucede con las constructoras y la Nación?

Reactivar la construcción y el mercado inmobiliario es una de las metas que se plantean la mayoría de los gobiernos, pero en la actualidad, se espera que el que reaccione sea el sector privado, tanto desde el lado de los desarrollistas, como el sector financiero con una nueva oferta crediticia que despertó el interés de los argentinos. Sin embargo, el panorama se presenta complejo: el propio Estado Nacional le adeuda a las empresas varios meses y las obras se ralentizan o se detienen, con riesgo de ser ocupadas o vandalizadas.

Para Gerardo Fernández, presidente de la Cámara de Constructores Independientes (Cecim), la situación de las empresas puede entenderse desde tres distintos puntos de vista: lo que sucede con respecto a las obras que había licitado la Nación hasta los últimos meses del año pasado, la decisión de Mendoza de mantener cierta actividad, y finalmente, el sector privado y el modelo de negocio en el que podría funcionar la inversión empresaria.

“La obra pública que licitó el Gobierno Nacional está paralizada, y las provincias están viendo la posibilidad de firmar convenios para tomar esas obras, ahora se trabaja en los convenios de cesión, cada uno con características distintas”, explicó.

Por el contrario, la provincia de Mendoza decidió garantizar que la obra pública no se paralice, para que no se abandonen las obras, pero de todas maneras se ha producido una ralentización de las mismas. “Normalmente una obra tiene un grado de avance del 6% al 10% mensual, hoy estamos en torno al 2%”, sumó.

El presidente de la cámara destacó que de esta forma se ha decidido “mantener a las empresas vivas”. Sin embargo, en algunos municipios que tienen sus propias obras sí se han visto mayores riesgos de vandalismo o de usurpación y la necesidad de, al menos custodiar los terrenos en los que se emplazan las obras, sobre todo en aquellas en las que el estado de avance llegaba a superar el 80%, de acuerdo con Fernández, es el caso de algunas propiedades en Tunuyán, Santa Rosa, Lavalle y La Paz.

El titular de Cecim advirtió que, por otro lado, se mantienen las conversaciones para impulsar sistemas público-privados de construcción de vivienda, pero aseguró que “hoy las empresas no tienen espalda para construir y luego esperar un retorno en obras que no son, como lo puede ser una ruta, algo en lo que luego se pueda establecer un peaje”. Para que esto fuera viable, consideró que el sector público podría encarar los costos de la construcción y el privado del terreno.

De hecho, dicho sistema, se propició en Las Heras, en donde el Instituto Provincial de la Vivienda entregó casas el pasado miércoles. El IPV, representado por Gustavo Cantero, resaltó el éxito del programa IPV Mi Casa, destacando la colaboración entre el sector privado y el Estado. Actualmente, hay 1,500 casas en ejecución bajo este programa, donde los privados aportan terrenos y proyectos, mientras que los beneficiarios contribuyen con parte del financiamiento. Cantero subrayó la importancia de esta colaboración para continuar abordando la necesidad de vivienda en la población.

El moderno complejo habitacional San Ignacio, está ubicado estratégicamente en una zona de alto desarrollo comercial. Este emprendimiento cuenta con acceso desde las calles Italia y Circunvalación, frente al Cementerio de Capital, con cocheras asignadas para cada una de las unidades. El edificio está distribuido en dos plantas, con seis departamentos en planta baja y otros seis en planta alta. Los accesos a los departamentos en planta alta se realizan a través de tres escaleras ubicadas en el pasillo principal del edificio.

Crédito Argentino

Lo que permitiría tanto a las empresas, como a las familias, invertir, de acuerdo con Gerardo Fernández, sería restablecer el sistema de crédito argentino. “Por distintas razones, el sistema de crédito no ha funcionado, y hoy vemos más consultas que realidades, por una multiplicidad de factores: desconfianza en el sistema, altas tasas, inestabilidad laboral, entre otras.”

Finalmente, el propio sistema privado (sin financiamiento estatal o de bancos), también enfrenta un panorama complejo, los desarrollistas enfrentan costos en dólares que están más altos que el precio de reventa. “Desde la cámara vemos que si un departamento en el mercado vale u$s50 mil, de costo sale u$s60 mil”, sumó Fernández.

El costo de construir una vivienda

Durante el mes de junio de 2024, el Centro de Ingenieros de Mendoza registró nuevas variaciones significativas en los costos asociados a la construcción de viviendas en la región. Desde enero de 2017, dicha institución realiza un seguimiento detallado y mensual de estos indicadores clave. Así, durante los diez primeros días de junio, advirtieron un aumento intermensual del costo de la construcción del 3,76% o 243,31% interanual.

En cuanto al metro cuadrado, una vivienda económica se calculó en $ 861.929.57 (61 m²), o en $ 1.285.112.12/m², la vivienda de mediana calidad. La mayor superficie se explica también porque la segunda tipología de vivienda incluye, por ejemplo, más de un baño o terminaciones de mejor calidad y mayor precio.

El informe, que lleva la firma del ingeniero Daniel Dimaría, presidente de la entidad, y del Ingeniero Alejandro Carosio, secretario de la misma, también muestra variaciones significativas en dólares (comprador del Banco Nación), y en el último mes se produjo un aumento del 1,99% (-5,13% interanual).

Así, en dólares, el costo por metro cuadrados de los primeros diez días de junio, sumaba 687,92 por metro cuadrado (vivienda económica) o u$s 1.040,58, para la de mediana calidad.

Construyo mi Casa: la opción del IPV

El Gobierno de Mendoza, a través del Instituto Provincial de la Vivienda (IPV), ofrece una línea de créditos hipotecarios para construcción de vivienda única con un sistema de ahorro previo (36 cuotas) y un préstamo de hasta $85.448.409,71, con tasas que van del 0% al 4%: “Construyo Mi Casa”.

Esta operatoria está destinada a grupos familiares o personas solas mayores de 18 años que posean terreno o lo adquieran durante los tres años que se ha previsto como período de ahorro.

El valor de las cuotas estará en relación con la categoría elegida por cada postulante y se ajustará trimestralmente tomando el índice UVA. Esto permite que no se pierda poder adquisitivo durante el período de ahorro, pero una vez que la persona o la familia recibe el crédito, se actualiza por variación salarial (CVS).

Actualmente, la cuota de ahorro para la alternativa máxima (de hasta 140 m2) inicia en $389.109,33. El total del ahorro previo, más el préstamo señalado anteriormente asciende a para total de crédito más ahorro de $99.456.345,73 (95.379,81 UVAs); y se requeriría un ingreso mínimo de $1.945.546,67 por familia.

Por el contrario, la alternativa más económica (55 m²) requiere de 36 cuotas ahorro que inician en $181.813,10, luego la familia podría acceder a un crédito de $45.987.034,69, y recibiría un monto de $46.471.427,69 (préstamo más ahorro previo), y tendría que comprobar ingresos familiares por $909.065,49.

Para el ajuste de las cuotas se toma en cuenta el CVS (coeficiente de variación salarial), que afecta hasta 20% de los ingresos familiares y con una tasa de interés que variará según la alternativa elegida”, aclara el organismo.

Al momento de la inscripción, los interesados deben optar por alguna de las siguientes alternativas: 55 m2, 69 m2, 80 m2, 100 m2, 120 m2 y 140 m2. La tasa de interés aplicable a las tres primeras será de 0%, para las dos que le siguen será del 2% y del 4% para la última opción.

Terminación de Vivienda, la otra opción de “Construyo mi Casa”

En el caso de terminación de vivienda, la obra deberá tener un avance de entre 55% y 65% y los metros a financiar van desde 80m2 (a tasa 0% de interés) hasta 140m2 (tasa 2 y 4% de interés). En este caso, antes de recibir el préstamo, la familia ahorra durante 18 meses y el monto inicial para la cuota más baja es de $231.344,66 (221,86 UVAs, cuyo valor se ajusta cada 3 meses, según el precio que publica diariamente el Banco Central).

Créditos Hipotecarios

El resurgimiento de los créditos hipotecarios UVA ha generado un gran interés en Argentina, con más de 250.000 consultas registradas en menos de dos meses desde su relanzamiento, según medios nacionales; y actualmente, 15 bancos ofrecen estas líneas de crédito, incluyendo entidades como el Hipotecario, Nación, Supervielle, y otros más.

Estos créditos están disponibles tanto para trabajadores en relación de dependencia como para autónomos, incluyendo responsables inscriptos y monotributistas. Además, el Banco Nación también los ofrece a jubilados y pensionados que cobran allí.

Las condiciones varían entre entidades, con plazos de pago que van desde los 20 hasta los 30 años, lo cual permite a los compradores ajustar las cuotas según sus posibilidades económicas a largo plazo. De hecho, el Banco Hipotecario explica que, cada $ 1.000.000 que se soliciten se puede considerar una cuota inicial de $7.820 y se requerirían ingresos de $31.270 (por cada millón que se solicite), el capital se ajustaría por UVA (Unidades de Valor Adquisitivo, asociadas a la inflación y publicadas por el Banco Central), y se incluye una tasa del 8,5% para no clientes.

Pagos mensuales: la opción de una empresa privada

Desde su llegada a Mendoza en 2006, Natania lleva entregadas más de 1.800 unidades en ocho emprendimientos. Actualmente cuenta con otros cinco proyectos en diferentes etapas de desarrollo y ejecución.

A comienzos de este año entregaron la última torre del “Gigante de Cuyo”, Natania 61, un emprendimiento de más de 400 unidades. Allí se presentaron los planes para los próximos cinco años, donde Grupo ECIPSA proyecta una inversión de $28.550 millones para obras en Mendoza.

Entre los proyectos en cartera se destacan Natania 83 en Antonio Tomba 90, un edificio de 98 unidades entre departamentos, cocheras y locales comerciales, a metros de la plaza principal de Godoy Cruz. Además de este edificio, se encuentra en etapa de diseño Natania 88, ubicado en Urquiza 265, el cual tendrá más de 150 unidades.

En relación a los desarrollos de loteos y viviendas, avanzan las obras en Natania 67, Nuevo Guaymallén, donde se desarrollan 328 lotes que se anexan al ya consolidado Natania 44 de más de 19 hectáreas y en Natania 73, Nuevo Maipú, se prevé la construcción y entrega por etapas de 150 casas y 33 lotes.

Finalmente, Grupo ECIPSA se encuentra trabajando en la primera etapa de infraestructura de Natania 62 Carrodilla, un espectacular terreno de 16 hectáreas en Luján de Cuyo, con una exclusiva propuesta de lotes y casas para la que adicionalmente se está analizando incorporar un Street Mall exclusivo para los clientes.

Precios: brindan financiación propia en cuotas en pesos hasta el 100% del valor del inmueble. En Mendoza, se puede adquirir una casa de un dormitorio desde $124.000 por mes. Para un departamento las cuotas parten desde los $104.000.

“El sistema se caracteriza por brindar soluciones de financiamiento flexibles y amplias, personalizadas a medida del cliente y de acuerdo a sus necesidades, con oportunidades de asignación anticipada y en algunos casos con financiación post entrega hasta en 96 meses. Además, ofrece planes de financiación con entrega inmediata para pequeños inversores”, aseguran desde la marca.

Incumplimiento de contrato, el problema del sector privado

El titular de Cecim, Gerardo Fernández, destacó que desde hace ya más de 6 meses que las firmas que ganaron licitaciones con el Gobierno Nacional el año pasado, no cobran. “El Gobierno Nacional puede tomar la decisión de no hacer más obra pública, pero lo que no puede hacer es incumplir los contratos vigentes. Eso no había pasado nunca”, lamentó el empresario.

“El camino debe ser el administrativo, si las empresas van a juicio para intentar cobrar, deben afrontar un sistema judicial que haría que para que cuando se resuelva el problema, otro Gobierno será el que deba pagar por las faltas del actual. Para las empresas, los gastos no se detienen y el pago no se concreta: los terrenos deben ser custodiados para que no se vandalicen, ya que las empresas son responsables de la seguridad de los terrenos en el momento en el que inician la construcción”, agregó.