Los primeros días del mes, cuando los inquilinos y propietarios que cumplían un nuevo año de contrato calculaban a cuánto iba a subir el nuevo monto a pagar por los próximos 12 meses, con la fórmula que daba el 93% de suba, el Gobierno nacional anunció la suspensión de la ley de alquileres. Si bien la noticia alteró el mercado de locaciones por unos días, al verificar que sólo se trataba de declaraciones, comenzó a normalizarse. Quienes deben ajustar el importe en mayo deben sumar un 96% de incremento.
El Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la provincia informó que el porcentaje de aumento en la actualización de alquileres el 1 de mayo es del 95,94%. Esto implica que la persona o familia que está pagando $50 mil, deberá abonar $97.970 durante el próximo año. Y quienes estén pagando $100 mil deben modificar la cifra en su presupuesto y reemplazarla por $195.940.
El Índice de Contratos de Locación (ICL), que publica periódicamente el Banco Central, está unos puntos por debajo del Índice de Precios al Consumidor que, según datos del Indec, fue del 104,3% interanual en marzo. El economista José Vargas, de la consultora Evaluecon, recordó que el ICL depende de la variación tanto de los salarios como de la inflación, por lo que, en aquellos meses en los que se han aplicado aumentos salariales, ha impactado más. Pero que, en promedio, en el año, está unos puntos por debajo del IPC.
En abril del año pasado, sin embargo, la brecha era menor: mientras el IPC había sido del 55,1% interanual en marzo, el índice de los alquileres era del 53,6% a fines de abril; es decir, estaban mucho más cercanos. Esto, porque el ICL, que estableció la ley de alquileres que entró en vigor en 2020, sigue en un 50% la evolución de los precios (IPC) y en un 50% la de los salarios (Ripte: Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables). El hecho de que se hayan distanciado es evidencia de que los sueldos vienen perdiendo puntos frente a la inflación.
En cuanto al efecto de lo que trascendió los primeros días de abril -que el presidente Alberto Fernández y el ministro Sergio Massa habían hablado de suspender la ley vigente-, Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, comentó que durante unos días se generó una pausa, durante la cual tanto propietarios como inquilinos estaban expectantes para ver cómo debían manejarse. “Todo el mundo está en desacuerdo con esta ley. Pero pasados unos días, cuando se supo que esto era un ensayo que lanzó el Gobierno para ver qué repercusiones había, se volvieron a firmar contratos”, detalló.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, Roberto Irrera, comentó que desde las instituciones tuvieron que ir explicando a las partes que no había nada oficial. Y que, además, no correspondía que la suspensión de una ley, de la que varios artículos pasaron a formar parte del Código Civil y Comercial de Nación, se realizara por un DNU, como trascendió que se haría. De ahí que tuvieron que concientizar a la gente de que sigue vigente la normativa actual hasta que se apruebe una modificación (o derogación) en el Congreso nacional.
Por otra parte, se debe aclarar que la modificación, de darse, sólo impactaría en los nuevos contratos, pero no en los vigentes, ya que las leyes no tienen carácter retroactivo. De esta manera, quienes ya están alquilando seguirían con las condiciones establecidas por la normativa actual (27.551).
En la primera semana después del anuncio, mencionó Irrera, fue “contundente” el retiro de las pocas propiedades que aún están en alquiler y hubo contratos que quedaron sin firmarse, lo que complicó a quienes se debían mudar a una propiedad nueva. Pero después, la situación comenzó a normalizarse. Esto es, a recuperar las operaciones que se habían frenado.
“Pero no tenemos capacidad de oferta”, lanza el titular de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza. Y sumó que, hasta que no cambien las condiciones, el potencial inversor no va a querer destinar su dinero al mercado de alquileres. Esta disponibilidad reducida de propiedades ha hecho que, hoy, un departamento de un dormitorio esté costando -como punto de partida- unos $50 mil mensuales; uno de dos habitaciones, unos $70 mil; y las casas de los $100 mil a $120 mil, dependiendo de la categoría y la ubicación.
Irrera planteó que no se está entendiendo la importancia que tiene la problemática, porque unas décadas atrás alquilaban los recién casados, pero ahora lo hacen quienes se divorcian, vuelven a formar pareja, se van a vivir solos. Además, antes había posibilidad de acceder a una vivienda a través del Instituto Provincial de la Vivienda, del Banco Hipotecario, había crédito; opciones que hoy no están o ya no son accesibles para muchos.
Blue y ventas
Entre los muchos sectores en los que el impacto de la suba del blue se hizo sentir de modo inmediato se encuentra el de la compraventa de inmuebles. Rosta indicó que, en los últimos tres meses, se empezaron a producir ventas de unidades de uno y dos dormitorios, la mayoría para locación temporaria (vinculada al turismo), pero también para el alquiler tradicional, sobre todo de las propiedades que se encuentran cerca de las universidades y son para estudiantes.
Incluso se habían cerrado también operaciones con casas de dos o tres dormitorios, con destino de vivienda propia; pese a la inexistencia de créditos hipotecarios. Pero la suba repentina del tipo de cambio, señaló, vuelve a frenar esa reactivación incipiente, porque genera incertidumbre. Además, manifestó que en época de elecciones el tipo de cambio suele dispararse y el mercado se frena; aunque también están los que tienen un ahorro y, por temor, se vuelcan a la compra de algún tipo de propiedad.
Irrera coincidió en que el mercado, con un dólar que estaba bastante estable, había empezado a moverse nuevamente -con la venta de lotes y de viviendas de clase media y para los sectores más altos-, pero el martes volvió a plancharse. Estimó que, en los próximos días, sólo va a vender el que realmente necesite el dinero de modo urgente.
El corredor inmobiliario consideró que, si se mantiene el blue en estos valores, los precios de las propiedades en dólares van a tener que bajar (como ya sucedió en el pasado). Acotó que el valor del metro cuadrado de construcción se rige por el tipo de cambio oficial y que no se puede seguir el valor -en pesos- de la cotización paralela, si en unas horas trepa de manera considerable.
Rosta, por su parte, evaluó que, en las operaciones de permutas por otros inmuebles no debería haber mayores inconvenientes, mientras que en las de contado podrían negociarse valores levemente más bajos, pero no mucho más de lo que están. “Hay propiedades que han llegado casi a su menor expresión de valor y en esos casos seguramente los propietarios optarán por sacarlos de la venta hasta que el mercado vuelva a ser propicio”, analizó.
