La ley de alquileres regula los derechos y obligaciones de la persona que va a alquilar y de la persona dueña del inmueble. Prohíbe pagos adelantados, salvo el de un mes de alquiler y el depósito en garantía.
Por otro lado, dentro de las garantías, además del depósito, se pueden considerar cualquiera de las siguientes:
- título de propiedad inmueble;
- aval bancario;
- seguro de caución;
- garantía de fianza o fiador solidario; o
- garantía personal del inquilino o inquilina: recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio. En caso de ser más de una persona deben sumarse los ingresos de todos.
El locador no puede pedir una garantía que supere 5 veces el valor mensual del alquiler, salvo que se trate de una garantía personal del inquilino o inquilina: en este caso puede pedir hasta un máximo de 10 veces el valor mensual de la locación.
Ahora bien, con eso en mente, ¿cuánto debe cobrar un garante?
De acuerdo con lo que contó Eduardo Rosta, presidente del Colegio Inmobiliario de Mendoza, en el streaming de Los Andes, un alquiler en Mendoza puede ir de $45.000 a $95.000 (se trata de ejemplos concretos):
“Acá en zona céntrica, parten desde los $45.000 o $50.000 (monoambientes de 30 o 45 m²); por departamentos con un dormitorio, arrancan desde $60.000 o $65.000, y dependiendo de las expensas, el presupuesto aumenta hasta $75.000. En zona céntrica, edificios antiguos sin amenities, con dos dormitorios pueden costar $95.000 con mes, más expensas de $25.000 y $30.000″, agregó.
Claro está que, si se multiplicara cualquiera de esos valores por diez, se podría pedir que el garante cobre entre 450.000 y 950.000. Entonces, surgen las otras posibilidades que prevé la ley: los seguros de caución.
Más de $170.000 por un seguro para alquilar
De acuerdo con Rosta, “en la concepción de la Ley”, se buscó solucionar problemas que estaban, sobre todo, en Buenos Aires, porque “históricamente en Mendoza, la búsqueda de garantes y de cuánto debían ganar para cubrir una posible falta del inquilino, ha sido siempre más flexible”.
Sin embargo, la opción de contratar un seguro existe y sobre todo, en los casos en que los inquilinos no pueden encontrar un garante que cobre lo suficiente, se opta por pagarlo.
Ante esto, el representante del sector inmobiliario recomendó estar atento a las nuevas empresas que “aparecen pero sin estar reguladas por la Superintendencia de Seguros de la Nación”.
“Cuando uno no puede determinar el nivel de respaldo, y si a la larga van a cumplir con lo que prometen, no puede aceptar esas garantías. Lo que se busca es trabajar con entidades bien respaldadas”, agregó Rosta.
Así, de acuerdo con el simulador de Garantías para Inquilinos de banco Supervielle, por una vivienda de $95.000, con expensas por $25.000, se pagarían $172.800 por un seguro de caución (o 3 cuotas de $57.600).
En ese escenario, un nuevo inquilino debería pensar en $95.000 de anticipo, $95.000 de depósito y $172.800 por el seguro o $57.600 por la primera cuota, para ingresar a una nueva vivienda.
“Nueva” Ley de alquileres, aspectos que sí favorecen al inquilino
El próximo 23 de agosto, tendrá lugar un nuevo intento por modificar o directamente derogar la ley de alquileres, cuando se discuta en el Congreso, especialmente, la actualización anual que tiene la normativa que significa pérdidas por inflación para los propietarios y un golpe fuerte para los inquilinos en cada aniversario de la firma de contratos.
La discusión girará en torno a una suba anual que ya alcanzó el 110%, pero la última normativa vigente tiene algunos puntos que podrían mantenerse. De acuerdo con Rosta:
- Que se devuelva el mes de depósito actualizado;
- el pago de expensas extraordinarias por parte del dueño del inmueble;
- rescisión anticipada sin multas, siempre que se avise con 90 días de antelación.
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