aCon el cierre de un año y el inicio de otro, el sector del Real Estate analiza cómo moverse en un escenario que aún presenta inestabilidad y dudas en el mediano plazo. Algunos referentes coinciden en que se ha dado un movimiento apenas mayor durante los últimos meses y apuestan a consolidar proyectos que ya vienen trabajando.
Si se analizan los datos nacionales de la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP), con datos provisorios hasta diciembre de 2021, se observa que los primeros meses del año pasado iniciaron con un aumento con respecto a 2020, lo que permitió el 2021 cerrara con un 22,8% de crecimiento interanual: fueron 12.125.579 toneladas de cemento despachadas el año pasado contra 9.872.997 t en 2020 (un aumento en parte esperable por la reactivación tras la pandemia).
Sin embargo, si se comparan los últimos meses de 2021 con los de 2020 el incremento no ha sido tan grande, ya que entre las 1.150.124 t de diciembre de 2021 y las 993.782 t de 2020 solo hay un 4,1% de aumento. Como este cemento es tanto para obra pública como para desarrollos inmobiliarios, conviene consultar a referentes del real estate si se trata o no de un “enfriamiento” de la actividad y cómo puede continuar este año.
Juan Manuel Giménez Riili, cofundador de Giménez Riili Desarrollos Inmobiliarios, explicó que el sector está avanzando con cautela, “paso a paso”, movilizado por ahorros personales de los clientes. El movimiento está muy ligado a cuánto y a qué precio se pueda vender: “Hoy los precios de la industria no se arriman a los valores de 2018. Se sigue haciendo cosas pero con velocidades distintas, porque la posibilidad de vender limitan cierto avance y progreso”.
En su visión, el sector se mueve porque la construcción es un refugio clásico para resguardar los ahorros y “todavía hay gente que los quiere convertir en tierra o propiedades”. La compra y venta de lotes es más dinámica, pero la construcción de casas en Argentina está muy relacionada al ahorro, no como en otros países que se vincula a créditos hipotecarios.
“Acá falta crédito hipotecario. Una gran masa de argentinos queda afuera de la construcción de casas. Cualquier crédito hipotecario es bueno porque te saca de alquilar y pasás a ser dueño. El negocio ahora funciona en base a los ahorros, vendiendo un auto y pidiéndole plata a un familiar, y eso no debería ser así”, criticó Giménez Riili. Con cautela y con precios relativamente bajos, la idea de Giménez Riili es continuar con obras en Maipú y Guaymallén.
Un leve crecimiento
Haciendo un balance de 2021, Adolfo Cioffi, presidente de Grupo Cioffi, consideró que el año pasado fue “muy complicado” para la construcción, con factores de incertidumbre como las elecciones y los temores de la pandemia. Sin embargo, a partir de septiembre el sector empezó a moverse y arrancaron el 2022 con “una leve reactivación”, más en Mar del Plata que en Mendoza.
“Este enero hemos arrancado en Mar del Plata muy bien, con barrios cerrados, lotes y departamentos frente al mar. Incluso algunos mendocinos han alquilado en los complejos de Northbeach. Mendoza ha levantado levemente con respecto a diciembre, viene creciendo de a poco”, analizó Cioffi. Algunas posibles causas serían el equilibrio entre las fuerzas políticas, caídas de otras inversiones como bolsa y papeles públicos y un precio de desarrollos un 10% o 15 % más bajo que en 2018 o 2019.
Con una menor demanda que en años anteriores, desde Cioffi planean ir avanzando de a poco, sin perder la vista en proyectos cercanos a terminar, como el edificio Leloir en calle Moreno (donde antes estaba Cimesa) que esperan entregar en 90 días, o nuevas iniciativas en la quinta sección de Ciudad. “Dicen que en los años impares, cuando hay elecciones, los gobiernos gastan plata, pero en los pares ajustan. Veremos como se da este 2022″, comentó Cioffi.
En el área de Real Estate de Grupo Presidente analizan que el año 2021 fue difícil para el mercado inmobiliario por el contexto macroeconómico, político y sanitario. Los “grandes ganadores” fueron los proyectos suburbanos, donde el verde, los espacios abiertos, terrazas, aire libre, la naturaleza, fueron elegidos en esta nueva forma de vida, así como los condominios en propiedad horizontal.
Un aspecto llamativo es que los nuevos habitantes de esas zonas suburbanas difunden entre sus conocidos los cambios en su calidad de vida, con una difusión mayor que la publicidad. “Empezamos el 2022 con las mejores expectativas para este sector, pero siempre enfocados en los proyectos que se están adecuando más a esta nueva forma de vida”, comentaron desde Grupo Presidente.
A fines de 2021 inauguraron “Home Box” en el centro comercial Palmares, un negocio especializado en diseño y decoración, y durante 2022 planean otras aperturas de Retail con nuevas categorías. Además, continuará el crecimiento de Palmares Valley con un edificio de oficinas AAA de aproximadamente 20.000 m2, y como complemento al área corporativa, avanzan en un proyecto residencial.
Construir e innovar
En una entrevista a fines de 2021 para este medio, Francisco Lola, gerente de Natania Mendoza, celebró la entrega en noviembre de la Etapa I de la torre Leguizamón, la de mayor envergadura que desarrolla Natania en el interior del país. Ubicada en Godoy Cruz, demandó una inversión de más de $ 620 millones, y continuará con las etapas dos y tres en 2022 y 2023.
“Natania hizo pie en Mendoza con una propuesta habitacional para quienes necesitaban un lote y una vivienda con financiación al 100%. Hasta ahora hemos entregado 1.500 unidades (entre lotes, casas y departamentos) en distintas zonas del Gran Mendoza”, comentó Lola. Ellos apuntan a un sistema de pago en cuotas que a enero van desde desde $ 11.780 para casa y desde $ 18.765 para departamento, con la posibilidad de tener una vivienda entre 5 y 7 años.
En 2022 Natania avanzará en la torre Leguizamón (la etapa dos lleva un 49% y la tres recién comienza su construcción), y entregarán departamentos, locales comerciales, cocheras y bauleras de la etapa dos. Planean seguir con obras y entregas de lotes y viviendas en Drummond, barrio en el cual ya se otorgaron las casas de la primera etapa en 2021. Además, entregarán nuevas viviendas en barrio Maipú, construirán viviendas en Valle Cercano Mendoza y anunciarán la compra de un terreno para una nueva torre de departamentos.
Una última mirada es la de Matías Merino, que en 2008 formó una empresas constructora, Pilares Andinos, y que en 2013 empezó la desarrolladora inmobiliaria PI Real Estate, empresa que desde 2019 tiene un pie en Mendoza y otro pie en Barcelona, España. “Nuestros productos se ven materializados en tres años, por ende tenemos que ver futuros que aún no existen, vamos siempre analizando las tendencias”, comentó.
Merino sostuvo que, según el Estimador Mensual de la Actividad Económica (EMAE), en el PBI Argentino el 12% es Real Estate y el 5% es construcción, por lo que el sector es clave para la economía del país. Un aspecto clave para Merino es la innovación. Está convencido de que con los cambios que trajo la pandemia solo había dos caminos: “readaptarse o refundirse”.
En ese sentido, en PI Real Estate apuntaron por trabajar para públicos segmentados, que si bien pueden ser menos rentables que hacer grandes barrios residenciales, es una forma de diferenciarse en el mercado. Así, el presidente de PI Real Estate comentó que ya tiene los terrenos, el fideicomiso y los proyectos y planos aprobados para iniciar dos edificios a mediados de 2022, con preventas del 35% y el 40%.
¿Qué desafíos se presentan para 2022?
Juan Manuel Giménez Riili
“En la empresa queremos seguir construyendo nuestros proyectos. Estamos muy enfocados en nuestros barrios porque este año tenemos que entregar escrituras y nuevos paseos, es muchísimo. El desafío es poder consolidar el trabajo que venimos haciendo. Desde afuera esperamos que venga algún viento a favor, que el gobierno pueda plantear algún crédito hipotecario como en su momento fueron el Procrear o los UVA”.
Adolfo Cioffi, Grupo Cioffi
“Uno de los desafíos es ver qué pasa con los materiales, que hoy están castigados en temas de entrega, cantidad y calidad. Espero que no haya mucho conflicto político, porque eso genera desconfianza y no hay inversiones, y que se logre un arreglo aceptable con el FMI. Eso va a calmar un poco el mercado. Lamentablemente, en Argentina tenemos la característica de complicar las cosas simples y agravar aún más las cosas graves”.
Matías Merino, PI Real Estate
“El desafío es innovar, replantearnos el futuro. La pandemia nos llevó a que el futuro que íbamos a tener en 10 o 15 años ya esté ahora a la vuelta de la esquina. Estamos en un sector que se inició con el origen de la humanidad y si no se innova, no se puede crecer. Quizás eso implique perder un poco de rentabilidad. Sabemos que algunas ideas que tenemos son costosas de llevar a cabo, pero sin eso creo que no se puede avanzar”.
Área de real estate de Grupo Presidente
“Los desafíos en esta actividad pasan en general por la estabilidad económica, baja inflación, dólar estable y acceso al crédito. En el sector coincidimos en la expectativa de que el contexto mejore y la inversión inmobiliaria crezca”.
