La nueva ley de alquileres, que entró en vigencia el 1 de julio, convive con los Decretos de Necesidad y Urgencia dictados por el presidente Alberto Fernández que ya van por su segunda prórroga (hasta marzo, incluida la suspensión de desalojos y el pago en cuotas). Esta situación genera una retracción de la oferta inmobiliaria que alcanza el 30%, e incrementos en los futuros contratos por alrededor del 45%.
Desde las cámaras e inmobiliarias advierten sobre un efecto rebote para los inquilinos, que se encontrarán con alquileres que no se renuevan, deuda acumulada durante el congelamiento, poca oferta, y nuevos contratos a valores más altos (9 puntos por encima de las variaciones de precios al consumidor en Mendoza).
Incrementos por encima de la inflación
“El panorama está bastante complicado hoy, entre la ley de alquileres que se puso en vigencia el año pasado, y las prórrogas de congelamientos, estamos frente a un escenario de colapso de la oferta (30% de propiedades que salen del mercado)”, señaló Estanislao Puelles Milán, titular del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza.
El corredor señaló que se está “migrando del alquiler a la venta”, y en los casos en que los propietarios pueden amoblar las unidades, las pasan a alquileres temporarios. “Y en los casos en donde todavía se desea alquilar, si el inmueble se desocupa, y lo tienen que volver a ocupar, se hace con valores que, por primera vez en seis años, aumentaron por encima de la inflación. Veníamos con inflaciones del 45% y el 50% anual, y contratos actualizados en un 30%, se hacía en relación a los salarios, pero con esta nueva ley, los propietarios buscan protegerse y aumentan en un 45%”, agregó.
El corredor admitió que el sistema de incrementos no era el mejor, pero la respuesta al problema sería “no tener inflación”, o índices muy bajos. “Cuando la inflación se convirtió en algo descontrolado y los salarios dejaron de acompañar a la inflación, ahí se produjo el problema, pero no es solo una cuestión de los alquileres, sino para todos los precios de la economía: expensas, alimentos, todo en general”, agregó.
Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, Roberto Irrera, señaló que “hace un año que los alquileres están congelados”. “Con los DNU, y la ley, los propietarios en lugar de aumentar un 15% semestral, como venían haciendo, van a aumentar un 45%, porque hasta dentro de un año no van a tener un nuevo incremento”, destacó.
“Cuando el Gobierno no puede resolver situaciones de fondo, como es la inflación, saca este tipo de leyes para paliar la situación, pero termina trayendo más perjuicios que soluciones”, indicó.
En este sentido, Irrera enumeró los pagos a los que se tendrá que enfrentar el inquino con el fin del congelamiento: “Cuando termine todo esto, va a tener que salir a pagar lo que no pagó más el mes de alquiler nuevo, y a aquellos a los que se les venza el contrato, no les van a renovar, entonces, van a tener que buscar otro alquiler, pagar lo que adeudan y afrontar los costos de una mudanza”. “Se desalienta al que pensaba construir, se bajan casas del mercado, y una menor oferta genera aumentos de precios”, resumió.
Menor oferta
Los referentes del sector inmobiliario de Mendoza coinciden en que la única forma de regular el mercado para que los inquilinos encuentren precios y condiciones de la vivienda adecuados a sus necesidades es dejar que las leyes del mercado actúen, es decir “aumentar la demanda”.
Por el contrario, señalaron que las leyes y congelamientos produjeron una restricción de la oferta. “El escenario es crítico, porque van a quedar muchos argentinos y mendocinos sin conseguir un inmueble. No hay crédito hipotecario, y se desalienta la inversión del privado, que ha sido siempre el que ha volcado viviendas al mercado para resolver la crisis habitacional”, apuntó Puelles Millán, quien también es vicepresidente del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofesi).
“Desde Cofesi hablamos con el Ministro de Obras Públicas, pero necesitamos que nos atienda el Ministro de Vivienda, que se escuchen las propuestas para generar mayor oferta inmobiliaria”, agregó.
El proyecto de Cofesi plantean una desgravación impositiva para los desarrolladores que construyan viviendas, con un compromiso de alquilarlas durante 10 años. “En un año podrías aumentar la oferta inmobiliaria. El m² de construcción responde en un 40% a impuestos, y con esto tanto desarrollistas como inquilinos se verían favorecidos”.
La Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), también impulsa el proyecto para que, con beneficios impositivos de por medio se construyan más viviendas. Su vicepresidente, Roberto Irrera, coincidió con Estanislao Puelles Millán, y destacó que “la única solución es aumentar la oferta”. “¿Quieren que los inquilinos estén bien?, generen créditos para que sean propietarios, y para quienes tienen que alquilar, promuevan que aumente la oferta”, dijo.
“Todavía hay demanda sostenida, porque como corredores, hemos trabajado en la intermediación para que el propietario entienda que estamos todos en la misma situación (que los valores mensuales tienen que ir en línea con lo que el mercado pueda pagar). Pero quien invirtió en propiedades lo hizo para proteger su capital, y en muchos casos, para acompañar su jubilación, y sobre que la jubilación es magra, no se puede atacar a ese sector”, sumó.
La FIRA tiene asociados de 17 provincias, y de acuerdo con IRRERA, en todas las provincias, los corredores señalaron que gran parte de su cartera se compone de propietarios que tienen una sola propiedad, y que el alquiler que cobran por mes resulta un complemento de sus ingresos.
Morosidad al 8%
El Colegio de Corredores relevó la situación, en cuanto al cumplimiento de pagos de los inquilinos en diciembre, con una base de 5.000 contratos de locación, y encontraron que solo el 8% de estos no habían podido pagar ese mes.
“Menos de 1 de cada 10 inquilinos no pudo pagar el alquiler de diciembre, entonces no se explica que sigan con las prórrogas, cuando la actividad está normalizada, más allá de que seguimos en pandemia”.
La morosidad en Mendoza históricamente rondaba entre el 4% y el 6%, y a pesar de los inconvenientes de la pandemia, la pérdida de poder adquisitivo y el aumento del desempleo, Puelles Millán señaló que los inquilinos han cumplido con los pagos, porque, además, la alternativa de acumular deuda y tener que pagarla luego junto al alquiler, y al descongelamiento, tampoco resulta auspiciosa.
“Hoy tenés inmuebles que pagan de expensas el 40% del valor del alquiler. Un departamento de $20.000 puede llegar a pagar $8.000 en expensas, y lo que está causando todo esto es una bola de nieve, porque encima todas las deudas que los inquilinos acumulen van a tener que pagarlas al finalizar el congelamiento”, agregó.
Retracción de la oferta
Además de la información que recogen las cámaras, corredores Inmobiliarios como Fabián Debé, de la inmobiliaria Santiago Debé, o Miguel Ángel Astorga, de Astorga & Asociados, comentaron cómo los propietarios están “retirando propiedades del mercado de alquileres”.
“Lo que sucede es que el propietario se desamina a poner en oferta viviendas, o las retira del mercado. Y las pocas que entran, lo hacen a precios de mercado actual. Cuando más interviene el Estado, más se desalientan los privados, y el inquilino no se beneficia sino cuando hay oferta de inmuebles, que es cuando puede elegir características y buscar precios”, señaló Fabián Debé.
“Lograron el efecto contrario, si incentivas al propietario, con una rentabilidad digna, la oferta aumenta y los precios bajan”, cerró.
Miguel Ángel Astorga, también se refirió al tema de la rentabilidad, y destacó que fórmulas como el congelamiento, o actualizaciones a valores forzosos como los que propone la ley de alquileres ya se probaron años anteriores, y hay pruebas en la historia argentina, de que no funcionaron. “Ya en 1930 no dio resultado, y cuando se empezó a tratar la ley de alquileres lo advertimos, que se iban a retirar propiedades y los precios iban a aumentar, pero vuelven a cometer el mismo error”, señaló.
Para el corredor inmobiliario, hoy existen “créditos hipotecarios, pero la gente no los toma porque son inaccesibles, y prefiere pagar un alquiler, en lugar de ingresar a una espiral que no se sabe cómo va a terminar (en referencia al sistema UVA)”.
No obstante, sin incentivos para la inversión en viviendas, y sin posibilidades de que los “inquilinos se vuelvan propietarios”, se retiran propiedades, aumentan los precios, y los que se quedan, “aceptan tener una renta baja, que hoy está en el orden del 0,4%”, resumió Astorga.
Inquilinos Agrupados por Mendoza
En tanto que en la página de Facebook que utiliza el grupo “Inquilinos Agrupados de Mendoza”, que tiene más de 1.800 miembros, impulsan una encuesta para relevar el cumplimiento de las políticas gubernamentales, y concretamente de la ley.
En la misma se advierten algunos incumplimientos a la normativa, como es el caso de Gabriela, quien señaló que, a pesar de los decretos, se le reclamó el pago del alquiler a uno de sus garantes. “Me llegó una carta documento por embargo a los garantes, y desde el 1 de enero pago alquiler y el embargo al garante y no solo eso sí no también tengo que aguantar las amenazas del abogado”. En la misma línea, Fernanda, señala que el congelamiento no ha resultado ser una solución, pero porque “muchos dueños están optando por vender, y de esa manera, hay más demanda que oferta. Y lo que se encuentra en el mercado para alquilar es abusivo en su precio, y encima las pretensiones (dueños que no admiten niños ni mascotas)”, destacó.
Fórmula de actualización del alquiler
En agosto el Directorio del Banco Central de la República Argentina (BCRA) oficializó el mecanismo que la nueva Ley de Alquileres, sancionada el pasado 11 de junio y promulgada el 1° de julio, establecía para el ajuste anual de los contratos de alquiler de inmuebles destinados a uso habitacional.
Según el artículo 14 de la Ley 27.551, los ajustes a este tipo de alquileres sólo podrán hacerse de forma anual, “utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)”.
El BCRA realiza este cálculo de forma diaria y lo publica en su página web. El 30 de junio de 2020 se estableció como número base, y desde entonces, el índice se ha incrementado en un 16% (Índice de Contratos de Locación 1,16%), el incremento de dicha base, a julio de este año, será el que deberán tener en cuenta las partes para la actualización del precio del alquiler anual, y las variaciones que tengan lugar durante los meses siguientes, según las fechas establecidas en cada contrato.
