Un relevamiento realizado por la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) mostró que, por la derogación de la Ley de Alquileres el 20 de diciembre, ha aumentado, en promedio en todo el país, un 36% la oferta de propiedades en el mercado locativo. En Mendoza, aseguran desde entidades inmobiliarias, ese incremento ronda el 20 a 25%, pero esperan que incremente en febrero y marzo.
El informe de FIRA, elaborado a partir de encuestas a miembros de las 23 asociaciones que la integran (colegios profesionales, cámaras y centros inmobiliarios), arrojó que el 75% de los encuestados tuvieron un incremento en la oferta de inmuebles en alquiler para vivienda tras el DNU del 20 de diciembre, que derogó la normativa vigente y habilitó el retorno de los acuerdos entre partes.
Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, que participa en la FIRA, estimó que, en la provincia, ha habido un crecimiento de un 25% en la oferta de alquileres, pero que se debe considerar que el cambio de reglas se produjo a días de empezar las vacaciones, por lo que mucha gente se fue a algún lado y es esperable que empiece a subir más a partir de ahora.
De todos modos, indicó que, si bien es cierto que el mercado ha respondido bien, también hay que ser cautos. Añadió que hubo muchos contratos que se vencieron y los propietarios, a la espera de la anunciada derogación, optaron por una prórroga de tres o seis meses y ahora que se modificaron las condiciones, volvieron a firmar por dos años. Esto, estimó, también puede haber hecho crecer la cantidad de acuerdos y sumado a los números de crecimiento de la oferta.
Irrera indicó que, al encontrarse liberados de ciertas situaciones que imponía la ley, los dueños de propiedades decidieron, en su mayoría, firmar contratos por 24 meses, con ajuste cuatrimestral, siguiendo el ICL (Índice de Contratos de Locación, que publica el Banco Central). Sobre este indicador, planteó que consideran que es el más justo para ambas partes, porque no es IPC (inflación) puro, ni tampoco sigue sólo la evolución de los salarios.
Esto, ya que, si se tomara como referencia el IPC, y debido a que se está esperando una inflación del 20% en enero y que podría ser similar en febrero, en cuatro meses (por el efecto acumulativo), el inquilino tendría un 100% de aumento, que no podrá pagar. Sin embargo, resaltó que los propietarios están entendiendo esta situación y que incluso, la semana pasada, en una reunión de la cámara, se puso el ejemplo de uno que aceptó bajar el monto inicial de $210 mil a $170 mil para aplicar un ajuste trimestral, por ICL.
Estanislao Puelles, vicepresidente del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (CoFeCi), detalló que, desde la entidad, han visto una recuperación de la oferta de alquileres para vivienda del orden del 20%. También opinó que la derogación de la ley se dio a fines de año, antes de las vacaciones, por lo que muchos propietarios tomarán decisiones en las próximas semanas y anticipan que habrá un aumento significativo en febrero y marzo.
Añadió que esto ha sucedido porque el propietario tiene ahora más tranquilidad, de que va a poder actualizar el monto mensual en base a la inflación real. Planteó que, desde el consejo, están incentivando que los corredores públicos y las inmobiliarias retomen las prácticas de la ley anterior a 2020. Es decir, que, si bien el DNU no establece un plazo mínimo para los contratos, se firmen por 24 meses, para darle cierta seguridad jurídica y tranquilidad a los inquilinos.
Puelles comentó que hay entidades nacionales que sostienen que ha bajado el precio de los alquileres en CABA. Pero resaltó que esto no ha pasado en Mendoza y que duda que vaya a suceder en un marco de alta inflación mensual. En cambio, sí estimó probable que, a partir de febrero, se equilibren un poco la oferta y la demanda, y esto provoque que los precios de inicio de contrato no suban tanto como se observó en los últimos años. Es que el propietario quería compensar el retraso frente a la inflación que le generaba la actualización anual planteada por la ley, con un canon inicial más elevado.
Nuevos contratos
La encuesta de FIRA reveló también cuáles son las condiciones que se utilizan para la firma de los nuevos contratos, en el marco de la desregulación. En cuanto a la duración, en el 69,3% de los casos es de 24 meses, en el 15,3% de 12 meses, y el 15,1% restante contempla otros plazos.
El período mas elegido para la actualización del valor del alquiler es cuatrimestral (42,7%), y le siguen el trimestral (29% de los contratos) y el semestral (23,2%); mientras en el 5,1% de los casos se opta por otro periodo.
El índice más utilizado para calcular esas actualizaciones es el ICL (en el 52,2% de los acuerdos). Sin embargo, también hay muchos que eligen el IPC (36,3%) e incluso hay quienes se inclinan por el Casa Propia (aunque apenas el 2,2%) o por el índice de la Construcción de la Cámara Argentina de Comercio (0,9%). El resto, 8,4%, recurre a otros indicadores.
Y pese a que, antes de la derogación y la llegada de Javier Milei a la presidencia, habían comenzado a suscribirse algunos convenios entre partes en dólares, con la derogación de la ley -y la expectativa de que la moneda estadounidense se vaya ajustando a un ritmo menor que la inflación-, el 97,1% de los contratos se firman en pesos y sólo un 1,9% en dólares (y 1% en otras monedas, aunque no criptomonedas).
Por otra parte, en el marco de un plenario federal inmobiliario que se realizó en enero, desde FIRA concluyeron que, a sólo 20 días de la vigencia del DNU “se observa un marcado retorno de los alquileres temporarios a los alquileres tradicionales; una tendencia a volver a suscribir nuevos contratos de alquileres permanentes o renovaciones, dejando de lado las prórrogas de pequeños plazos; y una continuidad en la aplicación de aquellas normas que resultan positivas o equilibradas, como devolución actualizada del depósito, sistema de indemnización, impuestos, servicios y expensas, entre otras”.
Subas en febrero
Si bien a partir del 20 de diciembre los montos de los alquileres empezaron a actualizarse con mayor frecuencia, aún hay un número importante que se firmó en el marco de la Ley 27.551 (del 2020), que establecía ajustes anuales, siguiendo el Índice de Contratos de Locación. Quienes tengan contratos bajo esta modalidad y les toque el ajuste anual en febrero, deben calcular un incremento del 147,11%. Esto implica que si estaban pagando $80.000 mensuales, en los próximos días, y durante 12 meses, deberán abonar $197.690. Y si el canon era de $120.000, pasará a ser de $296.535.
Por otra parte, el 17 de octubre de 2023 se promulgó la ley 27.737, que cambiaba las condiciones de los alquileres: seguían teniendo una duración de tres años, pero la actualización podía ser semestral, en función del Índice de Casa Propia, que toma el 90% del Coeficiente de Variación Salarial (es decir, no la totalidad de la variación que haya tenido en un periodo determinado). Estos contratos recién tendrán una primera actualización a partir de abril de 2024.
Y los que se están firmando desde el 20 de diciembre, cuando el DNU 70/2023 derogó esta última normativa, deberán considerar el plazo de actualización y el índice elegido en cada caso particular. De hecho, algunas calculadoras que se pueden encontrar en la web permiten elegir el plazo de ajuste y el indicador, para conocer el nuevo canon mensual cuando corresponde una suba.
