La cámara de diputados de la Nación dejó fuera de debate la modificación de la actual Ley de alquileres. Una corrección, a la normativa vigente, en la que se destacan el plazo mínimo del contrato, el sistema de ajustes en el valor de la renta y beneficios fiscales para los propietarios. Santiago Debé, con una trayectoria de 45 años en el mercado inmobiliario de Mendoza, explicó los porqué de la actual ley de alquileres atentaban contra la propiedad privada.
El representante local de la Cámara de Propietarios de la República Argentina destacó que “no se puede ignorar el derecho a la propiedad privada”. Debé participó en la organización de distintos eventos en el interior del país y de la provincia con el fin dar a conocer a los dueños de una vivienda bajo alquiler los derechos que los asisten y formuló una defensa al derecho de las partes para celebrar “un contrato” en la esfera privada.
El profesional señaló que con la última ley de alquileres, vigente desde junio de 2020, se rompió el equilibrio que tenía el mercado. Porque el Gobierno intervino en la esfera privada mediando entre “la voluntad autónoma de las partes para discutir un contrato de locación”; el inmobiliario comentó que el resultado de esa intromisión propició la urgencia de correcciones en los plazos de arrendamiento y los sistemas de ajustes de la renta, porque la “la ley de alquileres, tal como estaba, fue un fracaso”.
Los ejes de la controversia
Debé señaló, sobre la ley de alquileres vigente, que uno de los puntos más controversiales está vinculado al tiempo mínimo de contrato, pasando de dos a tres años. “Tres años en Argentina son como tres siglos, porque no se sabe que va a pasar mañana. Esto provoca desconfianza entre los propietarios”. La corrección, que aun no fue tratada en diputados, retomaría el plazo mínimo legal dos años para un contrato de alquiler.
Por otra parte, el sistema de ajuste que se pensó como un solución para los inquilinos terminó siendo una trampa destacó Debé, porque “antes se ajustaban los valores en forma gradual y ahora no se puede hacerlo hasta el año; de acuerdo al método matemático que se utiliza estos incrementos llegan al 50% de golpe y tampoco es un beneficio para los inquilinos”, detalló el empresario. Destacó que en las modificaciones a la ley se propone una periodicidad acordada por las partes, entre los tres y 12 meses.
En la nueva propuesta de ley, uno de los puntos a tratar es la propuesta de incentivos fiscales para los propietarios, que deberán registrar sus contratos en AFIP. Santiago Debè contó que en la actualidad los márgenes de rentabilidad de una propiedad mediana son muy bajos, y que “pueden llegar hasta 3% anual sobre el valor de la propiedad”. Señaló que si aumentan los impuestos la actividad deja de ser atractiva para los propietarios y muchos prefieren colocar la vivienda en el marcado para la venta y no alquilarla.
A esta problemática también se sumaba la posibilidad, que el gobierno de la nación cobrase un impuesto a la “vivienda vacía”. En este escenario, la Cámara de Propietarios de la República Argentina realizó acciones para que la gente tenga un panorama más claro de cómo está el mercado y que se puede esperar. Entre estas acciones, el presidente de la Cámara y autor de 60 libros sobre alquileres, Enrique Abatti realizò charlas en distintos puntos del país.
Puntos de equilibrio
Sobre la posición de los corredores inmobiliarios, Debé comentó que “como profesionales, no quiere decir que seamos un refugio para los propietarios; simplemente tomamos cuestiones filosóficas y comerciales para aplicar lo fundamental en los contratos y permitir que ambas partes sean beneficiadas”. Agregó que desde la Cámara de propietarios, han realizado acciones para difundir los derecho de los dueños de la vivienda buscando sostener el equilibrio roto por la ley y que “muchos propietarios no desaparezcan” del mercado de alquiler.
“Actualmente hay organizaciones de inquilinos, sin personería jurídica ni reglas, que interpelan a los propietarios y a los corredores inmobiliarios. Buscaron una posición ventajosa y quedaron atrapados por la presente ley”, explicó Debé. El empresario señaló que ha cumplido 45 años en el mercado y desde su inmobiliaria siempre se han guiado con la mayor independencia para ambas partes, “para que puedan obtener un contrato que les sea beneficioso”.
Santiago Debé comentó además que desde la entidad nacional además de defender el derecho a la propiedad privada se defiende el derecho al acceso al crédito. “Pocos países en el mundo ofrecen propiedades a la venta al contado; en los países medianamente desarrollados hay crédito para la compra y en Argentina no. El resultado es que hay un déficit habitacional en el país de 3.600.000 unidades y en Mendoza es de 150.000 propiedades”, puntualizó el agente.
Mercado a la baja
El corredor inmobiliario remarcó que si hay más oferta los precios van a bajar y la demanda va a poder elegir de acuerdo su conveniencia. Mientras que al referirse a la situación actual del mercado, el también miembro del observatorio inmobiliario de la República Argentina, explicó que “es pésima, porque la venta en la actualidad está prácticamente parada. En Capital Federal hay unos 160.000 departamentos en oferta. La gente no quiere hacer el país y fijar sus ahorros en una propiedad. Se vende cuando hay una necesidad concreta por parte del comprador”.
Debé agregó que la gente no confía en el gobierno nacional, no tiene buenas expectativas y eso se traduce en la operación del mercado, “la gente mantiene el dinero ahorrado y está preparada para irse llegado el caso, por eso no quiere atar sus ahorros a los bienes raíces”. En tanto que sobre la dolarización de las operaciones, concluyó: “frente a los costos de vida más elevados, los dólares que vale una propiedad cada vez son menos. Porque el comprador gana en pesos y ante una devaluación ve más lejana la posibilidad de acceder a una propiedad; para quien vende, tiene que bajar el precio para ponerlo al alcance del potencial comprador”.
