Incluso antes de la renuncia de Martín Guzmán -y el posterior cambio de su sucesora, Silvina Batakis, por el actual ministro de Economía, Sergio Massa- el mercado de compraventa de inmuebles comenzó a moverse, después de un par de años de estar casi paralizado. El motivo, estiman los inmobiliarios, es que la incertidumbre nacional y global, con la volatilidad que ha generado en el sector financiero, ha favorecido el retorno a una inversión que ofrece mayores certezas: el ladrillo.
Siempre se ha dicho que, cuando el panorama económico y/o político se torna incierto, el mercado inmobiliario se paraliza. Sin embargo, las últimas semanas parecen haber contradicho esa especie de verdad que se confirma cada vez que se acerca un proceso eleccionario y, ante la duda de lo que pueda suceder con un posible cambio de gobierno, las operaciones se frenan.
Cómo se mueve el mercado
El presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, Estanislao Puelles Milán, comentó que, contra todos los pronósticos, y a pesar de la crisis económica y política, las ventas de inmuebles se han reactivado. “Parecería que el nivel de incertidumbre ha llegado a tal punto que, en vez de seguir especulando en el mundo financiero, una parte de esa gente que tiene ahorros, capital, está tomando ya decisiones”, analizó.
“El mercado de compra-venta se ha estado moviendo, desde antes de la renuncia de Guzmán. Pensamos que con todos los cambios en el Gabinete nacional se iba a volver a frenar, pero pasó todo lo contrario. De hecho, la mayoría de las operaciones que estaban en marcha, se han cerrado”, comentó el empresario. Por otro lado, detalló que el clima es distinto al de hace 30 días atrás y que, tanto en la reunión de consejo directivo, como en las charlas con otros colegas, han confirmado que, más allá de los productos que maneja cada inmobiliaria, a todos les ha pasado lo mismo.
Puelles Milán sumó que la mayor demanda se ubica en aquellos inmuebles de un valor de alrededor de U$S 50 mil, como departamentos, casas pequeñas en determinadas zonas y terrenos. En este sentido, indicó que hay dos tipos de compradores: el que necesita el inmueble -en general para tener una vivienda más grande (o más pequeña)-, y el que quiere construir algo. En tanto, aquellas propiedades de un precio superior tienen menor número de consultas, aunque también hay un cierto movimiento en las que valen hasta U$S 100 mil.
“Los inversores más conservadores, con ahorros en dólares, al no tener muchas opciones de inversión, están viendo una oportunidad en el mercado inmobiliario”, planteó. Así mismo, indicó que el plazo fijo, por más que aumenten las tasas, sigue quedando por detrás de la inflación (y, además, es en pesos) y el sistema financiero está bastante complicado, porque la crisis no sólo se da en la Argentina, sino que es global. En este sentido, expresó que el interés no es virtuoso, sino que se fundamenta en la preocupación de la gente.
Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, coincidió en que se generó una reactivación en las ventas de propiedades de valores bajos a medios; no así en los inmuebles de precios altos. Esto se debe, indicó, a que hay una franja del mercado que todavía se maneja en pesos. Entonces, al subir tanto el dólar, se generó una diferencia a favor de quienes tienen billete en mano. “Se buscan lotes o casas antiguas, en algunos casos de adobe, normalmente sucesiones, de hasta $5 millones”, apuntó.
Precios en baja
Puelles Milán consideró que otro factor que puede estar contribuyendo a un mayor movimiento es el hecho de que el precio de los inmuebles, en dólares, ha caído mucho. Esto, en contraposición con otros bienes dolarizados, cuyo valor ha subido, aún en esa moneda. Las propiedades, en cambio, se “sinceraron” y, dependiendo del caso, han tenido descensos de entre 20% y 35%, luego de que en los últimos 15 años -después del 2001- aumentaran en forma sostenida.
En 2001, detalló Puelles Milán, el mercado ajustó el precio, que llegó a caer 45% y uno de los determinantes en esa caída fue el corralito, ya que la gente no podía sacar los ahorros del banco para comprar inmuebles. Desde entonces transcurrió un largo período en el que el ajuste estuvo atado a la cantidad de operaciones, lo que llevó a una crisis en el sector inmobiliario. Recién a fines de 2018 los valores comenzaron a bajar, por la gran cantidad de propiedades a la venta, lo que se agravó con la ley de alquileres.
De hecho, indicó que los propietarios que no han querido acomodar los precios no han podido vender sus propiedades. En la época de los créditos UVA, precisó, el que tenía una propiedad fijaba los precios. Hoy, el que tiene dólares ostenta mayor poder en la negociación.
También compartió su opinión Santiago Debé, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre y representante por Mendoza en la Cámara Argentina de Propietarios de Bienes Raíces. El empresario comentó que, si bien las propiedades se cotizan en dólares, los ingresos del 95% de la población son en pesos, por lo que a medida que la divisa sube, cada vez se necesitan más pesos para alcanzar el valor de un inmueble. De ahí que, para poder vender, el propietario debe mantener una cierta relación entre el precio y la posibilidad de acceder por parte de los compradores, lo que implica reducir el valor del inmueble en dólares.
Debé resaltó que, el que no bajó de precio, no vendió, salvo alguna excepción, y que si bien los que ajustaron a la baja vendieron, la cantidad de propiedades a la venta sigue siendo muy grande. En esto influye que los bienes raíces no pueden ser transferidos y la persona que compra para invertir, en un contexto de desconfianza, teme que de pronto suceda algo y necesite disponer del dinero de modo inmediato. Por eso, muchos prefieren tenerlo accesible.
Para Debé, más allá del repunte de las últimas semanas, las cifras de ventas están entre las más bajas de los últimos 30 años. A esto se suma que, a pesar de que antes de las elecciones los legisladores de distintos bloques aseguraron que la ley de alquileres se iba a derogar o modificar, el proyecto se frenó en Diputados, y la actualización, en un contexto de alta inflación, es anual.
Además, Debé recordó que Batakis anunció que el organismo fiscal de valuaciones migrará al Ministerio de Economía, a fin de homogeneizar los valores -bastante disímiles en distintas provincias-, subir las valuaciones de los inmuebles y llevarlas a precio mercado, con el fin de que más personas paguen Bienes Personales. Sobre esto, el inmobiliario planteó que el avalúo va a subir, con lo que los propietarios tendrán que pagar más impuestos, cobran menos por sus alquileres y las propiedades, en lugar de apreciarse, se deprecian.
