Este martes unas 15 mil familias de Mendoza, junto a otras 90 mil de todo el país, acompañarán el reclamo del colectivo “Hipotecados UVA Nacional”, por un cambio definitivo en el sistema de indexación de las cuotas de los créditos hipotecarios, cuyo valor creció ocho veces desde el 2016. La protesta física será en Buenos Aires, a través de una concentración frente al Banco Central, pero habrá repercusiones en todo el territorio nacional.
En concreto, en el país son más de 105 mil las familias que solicitaron un crédito hipotecario expresado en Unidades de Valor Adquisitivo, actualizable por inflación, y que hoy aseguran que las cuotas exceden por mucho el 25% de sus ingresos, y también el 35% que planteó el último mecanismo de “convergencia”.
Así, un deudor que tomó un crédito al 1 de septiembre de 2016, accedió a pagar una determinada cantidad de unidades a un valor que en ese momento equivalía a $16,36 cada una. Seis años más tarde, el 1 de septiembre de este año, las UVA se habrán elevado hasta $144,82. Es decir que en seis años se multiplicó por ocho el valor de cada unidad.
En este contexto, quienes solicitaron por ejemplo $1 millón en 2016 obtuvieron 71.174 unidades, y a la fecha esa misma cantidad de unidades se traduciría en $10.307.418,68. A un promedio de pago de 200 uvas mensuales, a la fecha el tomador habría pagado unas 14.400 UVAs (en 72 meses), por lo que le restaría abonar 56.774, lo que hoy equivale a $8.222.010,68. En tanto que 200 UVAs se traducirían en una cuota de $28.964, sin contar intereses, seguro contra incendios y otros costos asociados al crédito.
La convergencia “empeoró las cosas”
La abogada Mariela González, quien ha patrocinado con éxito a algunas familias mendocinas en el camino por encontrar otro sistema que les permita devolver el dinero adeudado sin caer en el “sobreendeudamiento”, explicó a Los Andes, que el último Decreto de Necesidad y Urgencia 767/2020, que encuadró a los deudores hipotecarios UVA, terminó por generar más problemas de los que pretendía solucionar.
La normativa establecía específicamente que “…los montos que se adeuden como consecuencia del congelamiento temporal del valor de la cuota y los que se encuentren en mora, podrán ser convertidos en UVA (…) y se pagarán luego de la finalización del financiamiento en cuotas, que no podrá superar la cuota original del préstamo (en UVAs)”.
Además, de acuerdo con la letrada, la mencionada norma también disponía que la cuota no podía superar el equivalente al 35% de los ingresos de los tomadores y codeudores. Muchas entidades bancarias no tuvieron en cuenta esta disposición y ante las consultas, negaron la vigencia de la normativa. Otros bancos sí respetaron el tope en relación a los ingresos, pero los beneficiarios de créditos no pudieron escapar a las subas que se dieron tras el vencimiento del DNU. En concreto, cuando el decreto entró en vigencia las UVA tenían un valor de $ 58,27 y a su vencimiento, de $ 135,68 según lo informado en la web oficial del BCRA.
“En este contexto, un hipotecado que en 2017 solicitó $2.300.000 hoy adeuda $12.000.000, su casa tiene un valor de $8.000.000 y aún debe pagar durante 25 años. Este tomador tiene un ingreso mensual de $120.000 y hoy no calificaría para un crédito de $12.000.000″, señaló González.
El remate tampoco cubriría la deuda de las familias
La abogada señaló, además, que la deuda tiene un alcance mucho más amplio que el que cubrirían los ingresos de las familias deudoras. Esto, debido a que en los contratos impuestos por los bancos se incluyó una cláusula que establece lo siguiente:
“En caso de remate, la base de la subasta será el monto de la deuda a la fecha de procederse a la venta, más un treinta por ciento (30%) de dicho importe que las partes fijan expresamente como tasación especial”.
“Esto significa que, de llegar a un remate, el valor de la vivienda no alcanzará a cubrir la deuda en UVAs y por ende los salarios y otros bienes de los hipotecados también se verán afectados”, indicó la abogada Mariela González.
No se cumplieron los objetivos de la ley
Si bien es cierto que los tomadores accedieron a un crédito sabiendo que estaría atado al Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), es decir a la inflación, es un hecho también que a larga hubo muchos objetivos y promesas que no se cumplieron.
En principio, en septiembre de 2016, con la ley 27.271 denominada “Casa de ahorro” se crearon instrumentos de ahorro, préstamo e inversión en Unidades de Vivienda (UVI). El 16 de setiembre de 2016 el Banco Central de la República Argentina dictó la comunicación A número 6069, que establecía un instrumento de actualización de créditos aplicando la Unidad de Valor Adquisitivo o la Unidad de Vivienda (otorgando así la posibilidad de que las deudas se actualizaran utilizando cualquiera de dichas unidades de valor) y los bancos comenzaron a ofrecer créditos con actualización mediante UVA.
Uno de los objetivos de la ley 27.271 fue estimular el ahorro en moneda nacional de largo plazo, “Este punto no se cumplió, si tenemos en cuenta que los aportes de los tomadores se licúan mes a mes”, remarcó la abogada Mariela González. Otro objetivo fue disminuir el déficit habitacional estructural. “Esto tampoco obtuvo el resultado deseado, considerando que los tomadores están vendiendo sus viviendas, perdiendo todo lo aportado estos años y alquilando nuevamente. Quienes no vendan y vuelvan a ser inquilinos perderán sus viviendas en un plazo de 2 a 5 años aproximadamente”, continuó González.
“No queda más que concluir que la ley que instauró las UVI y las UVA fue una pantalla para establecer una excepción a la prohibición de indexar que rige en nuestro país desde el año 2002 con el argumento de promover el acceso a la vivienda. Sin embargo, se ha comprobado, luego de seis años, que en realidad se está avalando un sobreendeudamiento de los hipotecados”, agregó la profesional.
Tratamiento legislativo
Los diputados de Juntos por el Cambio, Julio Cobos y Mario Negri (UCR), enviaron una misiva a la presidenta de la Cámara de Diputados, Cecilia Moreau, solicitando “arbitrar los medios a su alcance para que se retome el tratamiento parlamentario de los créditos UVA a la mayor brevedad posible, para buscar unificar propuestas, lograr dictamen y un pronto tratamiento en la sesión en la Cámara que preside”.
Antes de eso, cuando el presidente en Diputados era el actual “superministro”, Sergio Massa, el presidente del bloque del Frente de Todos, Germán Martínez, y el presidente de bloque de la UCR, Mario Negri, acordaron una solución consensuada a esta problemática. Así, desde la primera semana de mayo y hasta ahora se han realizado dos reuniones en las Comisiones de Finanzas y la de Presupuesto y Hacienda; pero cuando iba a tener lugar el último encuentro para emitir dictamen con un proyecto consensuado, se sucedieron las renuncias de Guzmán, el ascenso y descenso de Batakis y el traspaso de Massa al Ministerio de Economía.
Ahora bien, como el tratamiento se frenó en Diputados, el senador Julio Cobos presentó “posibles soluciones para los deudores UVA” y le solicitó al Ejecutivo Nacional establecer “un nuevo esquema de convergencia” similar al anterior, hasta tanto, el “Honorable Congreso de la Nación sancione una ley que prevea soluciones definitivas” al “constante aumento del Índice de Precios al Consumidor”.
Finalmente, pidió que las entidades financieras habiliten una instancia para considerar la situación de aquellos casos en los que el importe de la cuota a abonar supere el 35% de los ingresos.
