Los datos de la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland indican que, desde inicios de año hasta junio de 2021, se dio un consumo de 275.667 toneladas de cemento, un 32% más que las 209.221 toneladas consumidas en el primer semestre del año pasado. Ese aumento tiene su correlato en un mayor pedido de autorizaciones para construir obras nuevas, un hecho en el que coinciden todos los municipios del Gran Mendoza.
Es importante aclarar que cada municipio tiene su propio registro de datos referidos a obras privadas: algunos consideran la cantidad de expedientes autorizados, otros analizan el tipo de obras y otros presentan sus datos según los metros cuadrados aprobados. Sin embargo, todos los del Gran Mendoza confirman el aumento en relación al primer semestre de 2020 (complejo por la pandemia) y ven una buena tendencia para el resto del año.
En el caso de Guaymallén, Miguel Valentini, director de Obras Privadas de la comuna, señala que a fines de julio de este año se habían tramitado 317 permisos, mientras que a esa fecha de 2020 se habían tramitado 205. “Hay un incremento notable de cantidad de obra nueva. Inclusive, lo que estamos teniendo es mayor a los valores de julio desde hace 5 años”, señala el funcionario, quien aclara que un permiso no es igual a una sola vivienda, sino que puede incluir varias.
En cantidad de metros cuadrados, Guaymallén presenta pedidos para 85 mil metros cuadrados de obra nueva. Es casi el doble de los 47 mil metros cuadrados que se pidieron en el primer semestre de 2020. Los primeros meses de la pandemia tuvieron una fuerte merma en los pedidos, pero en el segundo retomó los valores similares al promedio de los años anteriores. Este año se inició con ese viento de cola y continuó el crecimiento.
Si se miran las características, el municipio más poblado de Mendoza presenta pedidos de conjuntos habitacionales (desde 2 a 6 unidades habitacionales) con 80 metros cuadrados en promedio. Además, se han presentado dos construcciones en altura, con edificios de 8 pisos, y algunos centros comerciales más pequeños.
En Luján de Cuyo consideran que “se ha visto un incremento en la construcción” en lo que va de 2021 y esto se refleja a nivel administrativo en la presentación de casi 2.500 expedientes, incluyendo ampliaciones y reparaciones. Si bien no detallan cuánto se presentó durante el primer semestre de 2020, el año pasado terminó con números entre 3.000 y 3.500 presentaciones.
Guillermo Fara, director de Obras Privadas del municipio, especifica que “aproximadamente 70% de estos son expedientes de construcción de obra nueva” y esto implica la construcción de alrededor de 180.000 metros cuadrados. “El 95 % de esta superficie está destinada a construcción de vivienda unifamiliar y un 5% hace referencia a construcción de comercios en sus distintos formatos”, agrega.
El funcionario lujanino detalla que en el lugar donde más se busca construir es en Carrodilla, seguido de Vistalba y Chacras de Coria. Esto incluye desde la construcción de cabañas en lugares turísticos hasta complejos residenciales para vivienda. Además, desde el año pasado la comuna trabaja en un plan de planificación urbana para estimular la instalación en zonas específicas, de modo de aumentar su densidad poblacional.
Los casos de Maipú y Ciudad
Al analizar el panorama de Maipú, desde la comuna informan que registran la cantidad de expedientes iniciados, sin diferenciar entre obras nuevas o remodelaciones. Desde enero hasta julio inclusive, se han iniciado un total de 907 expedientes, de los cuales la mayor parte corresponde a nuevas obras. Este número supera ampliamente a las 368 obras autorizadas en ese período de 2020, e incluso se acerca al total del año pasado: 942.
En Maipú, además, trabajan en el análisis de otros expedientes previos y, en lo que va del año, han aprobado 880 (varios de estos expedientes, iniciados en 2020). “Hay casi la misma cantidad de solicitudes de obras nuevas y remodelaciones como las aprobadas. Un reclamo habitual era la demora en la aprobación y el sistema se está poniendo al día”, comentaron.
Desde la comuna explican que hay un plan de deudas con el objetivo de regularizar obras, mediante la quita de intereses moratorios. Por otro lado, sostienen que “los costos municipales son hasta 50 % más baratos que en otros municipios del Gran Mendoza” y eso impulsa a los desarrollos inmobiliarios ya que, por ejemplo, las tasas municipales incluyen los servicios de agua y saneamiento, mientras que en otros departamentos se debe pagar a Aysam aparte.
Desde el municipio de Ciudad comentan que durante este primer semestre recibieron un número de pedidos similar a todo 2020. “Hasta julio, se han aprobado 96 expedientes de permisos con 25.000 metros cuadrados. Eso es casi igual a todo el año pasado, en que tuvimos 98 expedientes aprobados con 27 mil metros cuadrados”, apunta Juan Manuel Filice, director de Obras Privadas de Ciudad.
El número actual es similar al primer semestre de 2019 y tienen expectativas de superar ese año (deberían aprobar 45 expedientes más). “Hoy tenemos en proceso 270 expedientes, pero preferimos hablar de los que ya están aprobados. Son proyectos que estarían listos para empezar la obra”, aclara el director.
La mayor cantidad de pedidos son para viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares (departamentos y conjuntos habitacionales), ampliaciones y locales comerciales. Filice estima que los estímulos del municipio a través del Plan de Reactivación Urbana y de iniciativas provinciales como el Mendoza Activa 2, son algunos de los motivos que explican el crecimiento.
Desde Las Heras hasta Godoy Cruz
Si se miran los números de Las Heras, la cantidad de metros cuadrados de obras nuevas (no presentan registro por unidad) aprobados hasta julio inclusive superaron por más del doble a los de 2020: 33.440 metros cuadrados este año, contra 14.224 metros cuadrados del año pasado. Incluso, este primer semestre ya superó a la totalidad del año pasado, que concluyó con 24.942,6 metros cuadrados.
Facundo Scelzi, director de Obras Privadas de Las Heras, analiza que el primer semestre de 2020 fue muy difícil por la pandemia, pero “cuando se empezó a flexibilizar la actividad económica, se empezó a activar el tema de la obra nueva”. Además, el municipio inició un plan de moratoria hasta el 31 de diciembre para relevar viviendas construidas sin autorización y ya cuentan con más de 18 mil metros cuadrados relevados.
“La moratoria ofrece la posibilidad de declarar estas obras clandestinas sin recargos, accediendo a planes de pago y con bonificación de multas”, describe Scelzi. Con la declaración, un profesional verifica los planos, instalaciones y seguridad sísmica de la obra, mientras que si no se registra no hay posibilidades de inspección o control, no podrá acceder a conexión certificada de servicios ni ser transferida en caso de venta.
Desde la comuna lasherina destacan el valor de la recaudación en aforos, con un total de $18.410.639 hasta julio inclusive (contando tanto las obras nuevas como la superficie relevada en el plan de moratoria).
Un último caso es el de Godoy Cruz, que presenta sus datos acumulados hasta junio inclusive: el año pasado aprobó 104 obras nuevas mientras que este año aprobó 221 en el primer semestre. Si se observa la proyección, a partir de agosto del año pasado mejoró el nivel de construcción hasta llegar a un total de 321 obras en 2020, un número que, estiman desde el municipio, podrá ser superado este año.
Darío Falcone, director de Obras Particulares en Godoy Cruz, comenta además que hasta junio se aprobaron construcciones de obras nuevas por un total de 589.168 metros cuadrados. “El panorama este año es mucho mejor al del año pasado. Contribuyen el Mendoza Activa 2, el valor del dólar y la aplicación de algunas ordenanzas del municipio”, comenta Falcone.
Además, el municipio avanzó en digitalizar el sistema de planos y de inspecciones, facilitando los trámites. Esa herramienta permitió incluso seguir trabajando en semanas estrictas de pandemia, porque el profesional puede seguir avanzando desde su casa y ha facilitado los tiempos de espera de un expediente porque no se pierde tiempo en buscarlo entre los archivos físicos. Finalmente, en Godoy Cruz señalan relevamientos de 57 obras clandestinas y hacen hincapié en presentar los trámites como corresponde desde un principio. El director de Obras Particulares destaca que, a través de muchas obras de la comuna como ciclovías y asfaltado de calles, se ha puesto en valor algunas zonas abandonadas y eso atrae a muchos inversores para aprovechar nuevos espacios urbanos.
Un envión desde fines de 2020
La recuperación de las obras privadas tiene su inicio en el segundo semestre de 2020, cuando, después de las restricciones duras de la pandemia, muchos inversionistas reanudaron sus actividades y los municipios acompañaron en ese proceso.
En un relevamiento que hizo este medio en diciembre, el panorama era muy variado en los municipios, pero había concordancia en un repunte de pedidos entre agosto y setiembre. La mayor parte correspondía a construcciones pedidas de manera individual (la persona que quiere hacerse su propia casa o remodelación) y había algunas consultas de desarrolladores inmobiliarios, con precaución por la incertidumbre.
En general, históricamente había un mayor número de presentaciones en el primer semestre, pero muchos inversionistas esperaron a que pasara el primer impacto del Covid y movieron sus fichas en el segundo semestre. Eso hizo que, a pesar de la merma, algunos municipios como Guaymallén o Luján de Cuyo finalizaran con pedidos similares a 2019. En este 2021, la tendencia parece ser la de superar esos números.
Fomentar la construcción
Conscientes de la dinámica económica que genera la construcción, varios municipios han iniciado planes para fomentar el desarrollo de la actividad en sus departamentos.
Juan Manuel Filice, secretario de Desarrollo Urbano de Ciudad, considera que el alto crecimiento que ven este año se enmarca en el Plan de Reactivación Urbana que inició el municipio a inicios de 2021, con beneficios como la exención del pago de aforos y el subsidio de tasas municipales hasta dos años en proyectos específicos.
“El no pago de aforo es en todo el departamento, pero la idea es fomentar la construcción en zonas con mayor cantidad de vacíos urbanos, como cuarta o tercera sección, con beneficios fiscales adicionales”, señala Filice. Además, han programado el sistema informático para que quienes quieran aprovechar el programa Mendoza Activa 2 (de reintegros del 40% por parte de la provincia) puedan recibir una visación del proceso y gestionar en paralelo los dos trámites.
Por parte de Godoy Cruz, el municipio aprovecha la publicación previa de dos ordenanzas (sobre medio ambiente y sobre revalorización de zonas) para impulsar las inversiones. Darío Falcone, director de Obras Particulares del municipio, comenta que la ordenanza 7054 trata sobre “Construcciones Sustentables” y promueve una construcción amigable con el ambiente.
“Se hace diferenciación a quienes incorporen en el proyecto características sustentables y acompañen el medio ambiente. Mucha gente está incorporando energía solar y cálculos térmicos en la construcción. Eso hace que le quitemos gran parte en los aforos y hagamos diferenciaciones en las tasas de los años posteriores”, detalla el funcionario.
La segunda ordenanza que aprovecha Godoy Cruz es la 6.613/16, de “Mayor aprovechamiento del suelo urbano” y “Modificación de Alturas en ejes residenciales especiales”. Consiste en aprovechar zonas donde el municipio ha realizado inversiones y de hacer algunas diferenciaciones en algunos indicadores urbanísticos, como por ejemplo el límite de altura. Si bien la ordenanza es de 2016, muchos inversores la están aprovechando ahora.
Un último caso a mencionar es el de Guaymallén. Miguel Valentini, director de Obras Privadas de la comuna, afirma que el departamento tiene una gran variedad de zonas, urbana, rural y de transición. En algunas zonas se permite construir con mayor densidad, y eso atrae inversiones: “Guaymallén tiene muchos huecos como la zona alrededor del Club de Campo y La Barraca, con parcelas importantes en superficie y, donde hay muchos loteos, se han presentado cientos de obras en este tiempo”.
“Guaymallén es muy elegido. Se están densificando loteos nuevos en zonas urbanas. Se permite construir con una buena densidad. Para el inversor es un atractivo por la cantidad de construcciones por metro cuadrado”, señala Valentini.
