Actualmente, en Mendoza hay unas 15 mil casas y departamentos en venta, y la cantidad se ha casi duplicado en los dos últimos años ya que, con la implementación de la nueva ley de alquileres, muchos propietarios retiraron sus inmuebles del mercado de locación para llevarlo al de compra-venta. Este número representa más de un 10% de la cantidad de viviendas que se necesita para cubrir el déficit habitacional, que ronda entre las 130 mil y las 150 mil unidades.
El presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, Estanislao Puelles Milán, indicó que, para llegar al número de 15 mil viviendas a la venta en Mendoza, se consideran las propiedades que ofrecen las inmobiliarias y se suma un 30%, que es lo que siempre se calcula que está en manos de particulares. Y resaltó que la oferta prácticamente se ha duplicado en los últimos dos años.
Esto responde, en buena medida, a que, cuando se implementó la nueva ley de alquileres, en julio de 2020, muchos dueños de casas y departamentos que los estaban alquilando decidieron ponerlos en venta, porque les generaba incertidumbre que la duración de los contratos se extendiera de dos a tres años. También les preocupaba que la fórmula de actualización automática que se estableció determinara un ajuste anual muy por detrás de la inflación (aunque hoy ronda el 52%).
Recientemente, desde el colegio indicaron que, de las 10 mil propiedades que tienen publicadas en el portal de la institución (MendozaProp.com), apenas 5,5% corresponden a alquileres para vivienda, cuando históricamente alcanzaban el 33% al 34%. Y la oferta de casas en alquiler es casi nula.
Santiago Debé, miembro del Observatorio Inmobiliario de la República Argentina y dueño de una inmobiliaria con 44 años de trayectoria, señaló que el déficit habitacional en la provincia ronda las 140 a 150 mil viviendas. Y aclaró que esto no significa que se trate de familias que viven en la calle, sino que se consideran las edificaciones con materiales precarios, que no cuentan con conexión a servicios, en las que duermen más de dos personas por habitación (en condiciones de hacinamiento), que tienen caminos rudimentarios de acceso, etc.
Pero agregó que la mayoría de ellas no admiten refacciones, porque lo que habría que construir barrios nuevos. Sin embargo, planteó, para ello se necesita un plan de viviendas en serio; lo que, a su vez, requiere de tener baja inflación y acceso a créditos hipotecarios.
Debé indicó que, a diferencia de lo que ocurre en CABA, donde hay entre 160 mil y 200 mil departamentos en venta, el mendocino es un poco más cauto a la hora de desprenderse de un bien inmueble y estudia el panorama. Pero también lanzó que “el que ha esperado, ha perdido”, porque, con la devaluación, el precio de las propiedades ha caído entre 18% y 30% en dólares en los últimos dos años. Esto, porque el dólar pasó de $60 a fines de 2019 a casi $220 en la actualidad y como los salarios son en pesos, cada vez resulta más difícil alcanzar el valor de una vivienda.
El titular de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, Roberto Irrera, mencionó que el déficit de viviendas en la provincia es de alrededor de 130 mil. Y sumó que esta situación se ha complicado porque el mercado de alquileres se ha restringido, lo que atribuye a que la nueva ley establece que los propietarios deben declarar las propiedades que tienen en renta y, cuando poseen más de tres, pasan a considerarse Responsables Inscriptos y a pagar Ganancias. “Es un impuesto distorsivo, porque se aplica a los ahorros”, lanzó y opinó que sería mejor que tuvieran que pagar un porcentaje por los ingresos en concepto de alquiler.
Asimismo, detalló que unos años atrás, se iban a alquilar quienes se casaban, mientras ahora lo hacen quienes se van a vivir solos, quienes empiezan a convivir, quienes se divorcian, lo que ha incrementado la necesidad de viviendas.
En cuanto a las ventas, Irrera expresó que tampoco han crecido, porque no existen líneas de crédito hipotecario accesibles y los salarios se quedaron relegados. “A partir de 2018 no dejó de subir el dólar y los sueldos no subieron en la misma proporción”, indicó. Por otra parte, con la baja rentabilidad de los alquileres, son muchos los que prefieren invertir el dinero en el mercado financiero o en un plazo fijo UVA (que le asegura ganarle a la inflación), que construir una vivienda para alquilarla y luego tener que preocuparse porque se rompe el calefón o la membrana.
Más de $5 millones
Hace 7 años, una nota de Los Andes reflejaba que, para construir una vivienda de 100 m2 se necesitaban 82 sueldos promedio de los mendocinos; es decir, destinar el ingreso completo de 6 años y 8 meses sólo para la construcción, sin tener en cuenta el terreno. Hoy, en cambio, para edificar una casa económica, tipo IPV, de 56,4 m2 son necesarios 73 salarios (6 años y un mes, casi el mismo tiempo para un poco más de la mitad de la superficie y una calidad inferior).
Es que, según los datos del Centro de Ingenieros de Mendoza, una edificación de estas características cuesta $5.055.357,60 y según la consultora Evaluecon, el salario promedio en la provincia –que incluye el sector público, el privado y el informal- alcanza los $69 mil.
Por otra parte, en los últimos dos años, informaron desde el Instituto Provincial de la Vivienda, se han entregado 1.794 viviendas en la provincia. Actualmente, el organismo cuenta con cinco líneas de financiamiento propias (a las que se suman otras con fondos nacionales). Las locales son:
- Mendoza Construye Línea 1. Destinado a familias que tienen ingresos de 2 a 4 salarios mínimo vital y móvil (SMVM), aunque hay algunas excepciones a ese límite, a pedido de los municipios.
- Mendoza Construye Línea 2. Es de participación público-privada. Hay viviendas disponibles para que los interesados compren. En la web del IPV están las ubicaciones y un simulador de los créditos. No hay limitación de SMVM, pero se requiere aporte de inicial de 25% del valor total de la vivienda.
- Línea Mejoro mi Casa. Destinada a personas con ingresos de hasta 2 SMVM.
- Construyo mi casa. Es la nueva versión de Ahorro previo. Hay que tener terreno e ingresos de 4 a 8 SMVM. Se otorga financiamiento para construir casas de hasta 140 metros. Se puede inscribir cualquier persona mayor de 18 años.
- Mi casa IPV. Para familias con ingresos de 4 a 8 SMVM. Las empresas presentan terrenos y proyectos y el IPV financia la obra. Cada vivienda de esta línea, en promedio, cuesta 6,5 millones de pesos.
