Cecilia y Santiago tienen dos nenas de 9 y 5 años y son empleados públicos. Ambos, como gran parte de la clase media en la actualidad, poseen trabajos extra ya que pagan un alquiler de más de $600.000. Un par de semanas atrás armaron sus papeles y se presentaron en la sección créditos del banco Hipotecario. El encuentro duró poco por diversos motivos: El primero es que poseen un ahorro, pero lejano al que 20% del valor de una vivienda que podrían o les gustaría comprar. El segundo es que para acceder a un préstamo de unos 100.000 dólares debían contar con un ingreso familiar de cuatro millones de pesos; algo que no ganan ni siquiera con la suma de los trabajos extra.
El ejemplo de esta pareja refleja la situación de buena parte de los mendocinos de clase media o, si se toma por ingresos, de clases media baja o clase media empobrecida. Es que si bien muchas familias que se consideran dentro del segmento medio de la sociedad –por una cuestión cultural- están más en los altos ya que poseen ingresos superiores a los cuatro millones de pesos. Sin embargo, se trata de una porción menor que podría acceder a un crédito y pagar una cuota de más de 700.000 pesos con ajuste por inflación, que es lo que puede salir el alquiler promedio de una casa para 4 personas.
La Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) fue para noviembre de 2024 de $1.178.925 en Argentina. Este indicador precisa la remuneración promedio sujeta a aportes al Sistema Integrado Previsional Argentino (SIPA) que perciben los trabajadores que se encuentran bajo relación de dependencia en el sector público y en el privado. Es decir, que deja afuera los ingresos de trabajadores informales, monotributistas y otro tipo de aportes a través de los cuales la clase trabajadora busca no caerse del mapa. Por otro lado, por su tipo de actividad general, Mendoza suele ubicarse en los últimos puestos del ranking salarial cuando se comparan los ingresos medios por provincia. Más allá de esto y de situaciones específicas, buena parte de los posibles aspirantes a un crédito están muy lejos de los ingresos promedio para poder comprar una casa.
Así, los créditos hipotecarios son una de las grandes promesas para este 2025 y por eso han despertado interés, consultas y expectativas. Por ahora y durante unos cuantos meses más, la brecha entre las condiciones de los bancos y de la mayoría de las personas todavía es grande. Los referentes del sector, no obstante, confían en que a medida que pase el tiempo y la inflación se estabilice o tienda más a la baja, el crédito real crecerá. Aunque las variables en juego son complejas porque además de que los ingresos están lejos de cumplir con las aspiraciones de las entidades financieras, hay otras cuestiones a tener en cuenta. La más importante porque impacta en el primer factor es la tendencia a la suba de las propiedades que poseen valores históricos rezagados, justamente por la perspectiva de los créditos entre otros motivos.
Ingresos bajos
Marcos Herrera, director de Inmoup, contó que los créditos hipotecarios son una herramienta muy incipiente y que si bien sus clientes (inmobiliarias) le comentan que han realizado operaciones con créditos, el alcance es relativo. “Tal vez de 10 operaciones, 2 las concretaron con ese instrumento”, precisó Herrera y agregó que pese a que el número puede parecer menor es un 20% que, además, hace un año era inexistente. “Es un tema que viene lento, pero muy sostenido con perspectivas de una gran mejora este año”, destacó el referente de Inmoup.
En una línea similar, Eduardo Rosta de la consultora Rosta & Asociados, comentó que estadísticamente la herramienta comenzó a funcionar cuando hasta hace unos meses nadie pensaba en pedir un préstamo hipotecario. Rosta declaró que los créditos comenzaron con una buena competencia entre bancos al tiempo que captaron muchas consultas y una demanda interesante. “Una catarata de personas buscó asesoramiento y una simulación”, detalló el corredor inmobiliario. Agregó que aquí una parte se dio cuenta de que no podía acceder al crédito, no calificaba por no tener el ahorro o debía recategorizarse en el monotributo para mejorar sus chances.
En función de las consultas y del movimiento del mercado, según Rosta los bancos han comenzado con algunas restricciones o suba de exigencias y tasas así como baja en la capacidad máxima de préstamos. Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, expresó que una de las principales trabas en la actualidad es la relación cuota-ingreso. Más allá de las perspectivas sobre la inflación hacen que a la tasa de interés se le sumen entre 4 y 8 puntos más y para la mayoría no es sencillo no solo llegar sino arriesgarse dada la mala fama y experiencia de los UVA otorgados en el gobierno de Mauricio Macri.
Con relación a los sueldos, además de que muchos no lo ganan, lo que se percibe en negro es otra gran traba para llegar. Desde hace varios años, en el país crecen los monotributistas o personas que ni siquiera facturan por su tarea y cae la cantidad de personal con trabajo registrado. Para adquirir un crédito, la cuota no puede superar el 35% de los ingresos familiares por lo que no poder demostrar lo que se gana va en desmedro del préstamo. “A esto también hay que pensar que si esa familia está endeudada con la tarjeta o está pagando un auto, eso se le resta a lo que el banco te va a prestar”, precisó Herrera.
Trabas culturales a los créditos hipotecarios
A la contradicción entre los ingresos demostrables y reales se suma una traba más que tiene que ver con lo que se desea y lo que se puede comprar. Esto se dificulta cada vez más debido a que los propietarios piden subir los precios debido a la existencia del crédito, lo que aleja más al común de las personas. Esto pese a que los valores de las propiedades están por debajo de los históricos dado un mercado planchado y que, debido a las altas expectativas de los créditos, el blanqueo y un levantamiento del cepo.
Una traba más para el acceso a los créditos tiene que ver con cuestiones culturales que afectan al sector privado y al público. Una es poder sostener la palabra en el mes y medio o dos meses que tarda en acreditarse el crédito si se logra la aprobación. En segunda instancia, Herrera señaló que muchos propietarios no quieren escriturar por el valor real de la vivienda debido a una cuestión impositiva, algo que no puede hacerse con una entidad bancaria mediante. El tercer factor que mencionó Roberto Irrera tiene que ver con que una vez que los créditos están preaprobados, las propiedades no están declaradas o formalizadas en la municipalidad.
Y aunque esté el plano de mensura, hay comunas que tardan hasta un año en relevar y aprobar esa superficie que en su momento no fue declarada lo que podría hacer caer la compra. “En la era de la digitalización, falta mucho para que sea una realidad en este ámbito”, observó Irrera. Santiago Debé, presidente del Consejo Inmobiliario sintetizó estas dificultades en que en general los bancos todavía no son rápidos con la tramitación de la documentación. Y sumó: “La gente toma créditos, pero habría más que podría llegar si no fuera porque los salarios están muy retrasados.
Expectativas
Pese a que por ahora el acceso a los préstamos parece estar restringidos a una minoría, el sector tiene altas expectativas para 2025. “Este año va a ser bueno para la construcción y sector inmobiliario, pero será clave el levantamiento del cepo”, opinó Debé. Sumó que la posibilidad de llevarse sus divisas será clave para la llegada de inversiones. Para el director de Inmoup, si la inflación continúa como hasta ahora los bancos van a incrementar su competencia para captar clientes lo que incidirá en las tasas y el acceso.
“Además, en los últimos tres meses el salario le ganó a la inflación según el Indec y si mejora la micro, los sueldos también van a crecer”, especuló Herrera. Desde su punto de vista estos meses serán de ganar confianza, aprendizaje, blanqueo de propiedades, adecuación y cambios para a partir del segundo semestre ver un crecimiento. “Vemos el año con mucho optimismo y creemos que el producto va a ser súper dinamizador del mercado”, se entusiasmó Herrera.
En el mismo sentido, Eduardo Rosta subrayó que el fenómeno de los créditos continuará, pero que en general habrá que contar con un ahorro previo. “Durante el 2025 se va a mantener el nivel de movimiento y si bien por el lado de los bancos se puede restringir un poco para personas físicas no va a pasar así con los desarrolladores”, comentó Rosta. Es decir que si la clase media no accede por el banco tal vez podría llegar de la mano de los constructores y de las hipotecas divisibles. Estas todavía no arrancan de hecho, pero al estar la norma se espera que no tardarán comenzar y, sobre todo, en descollar.
