El crecimiento de los créditos hipotecarios avanza mes a mes y promete ir en esa dirección el año que viene si las condiciones macro actuales se mantienen. Aunque están lejos de los montos entregados durante el boom de estos préstamos UVA con una cuota atada a la inflación en el gobierno de Mauricio Macri, las cifras hablan por sí solas. Según los datos recabados por el informe Inmodata, en noviembre se entregaron U$S175.000.000 en créditos. Cifra que en junio, solo seis meses atrás, apenas llegaba a los diez millones de dólares, pero que en 2017-18 alcanzó los 685 millones.
Así, aunque el crecimiento es exponencial todavía tiene mucho para aumentar por lo que desde el sector esperan un 2025 de compras, inversiones y construcciones de la mano de un instrumento que ha demostrado ser virtuoso en todo el mundo. Esta situación ha incidido en el crecimiento de la cantidad de casas e inmuebles que se pueden vender vía hipoteca, según el análisis realizado a partir de información publicada en Inmoup. Pese a que el porcentaje del total de propiedades en venta que son “hipotecables” aún es bajo y ronda el 15% la cifra sube mes a mes.
Con respecto a las casas que se pueden vender por esta vía, en mayo se contabilizaban 4.152 mientras que en diciembre el número fue de 5.401 y se trata del 16,65 % de casas publicadas. En lo que a departamentos respecta, en mayo había 2.568 hipotecables y este mes había 3.274 lo que implica el 15,48% del total. Las propiedades que son factibles de hipotecar deben tener no solo todos los papeles en regla, los registros de propiedad acorde, los planos e impuestos al día sino también una determinada cantidad de años. Aunque el promedio es de unos 50 años, este punto debe ser corroborado con cada banco en particular. Esto es porque las viviendas muy antiguas no suelen ser aceptadas debido a que las entidades financieras deben asegurarse su rédito a futuro si el crédito no se paga.
“Estos 175 millones representan 2.500 tickets promedio de venta en Mendoza”, precisó Andi Landa, corredor inmobiliario y quien elabora el informe del sector inmobiliario local. El crecimiento de la demanda ha impactado también en el aumento de algunas tasas hipotecarias para los créditos UVA en diversos bancos. Este encarecimiento de las tasas ha implicado, por otra parte, un aumento en los límites de los créditos (es decir que se puede pedir un poco más) así como la disminución de la cantidad de años para su devolución.
Esto en función de la particularidad de cada banco. Inmodata aportó un ejemplo en función de las condiciones del banco Ciudad con tasa del 5,5% más UVA con destino a comprar una vivienda única y permanente. Así, con un valor de la propiedad de $125.000 millones, el monto a pedir es de $93.000 millones con un plazo de 20 años. Aquí el ahorro necesario debe rondar el 25% y en este caso sería de $32.000 millones. Con este crédito hay que demostrar ingresos familiares por $2.760.000 y el valor de la primera cuota sería de $641.000 con el valor de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) al 11 de diciembre de este año de $ 1.280,36.
Expectativas de crecimiento
“Pasamos de tener lotes sin escriturar a contar con toda la documentación al día y avanzar con lo que sería el pozo y empezar la obra en 2025″, explicó Eduardo Rosta de Rosta y Asociados Consultora Inmobiliaria. El ejemplo muestra cómo se prepara el sector para el año próximo al tiempo que se concretan diversas operaciones gracias a los créditos hipotecarios. Para Rosta, que acaba de finalizar su presidencia en el Colegio de Corredores Inmobiliarios, la oferta subió mucho y se ve una demanda constante. Más allá del crecimiento en la cantidad de préstamos aprobados, todavía falta mucho para alcanzar la brecha mínima de los números logrados en la presidencia de Macri.
Marcos Herrera, director de Inmoup, también aportó datos que lee como un crecimiento de los créditos todavía mayor el año próximo. “Han crecido mucho las demandas de lotes por lo que nuestra lectura es que la clase media se prepara para tomar créditos para la construcción que seguro van a venir”, expresó el profesional. El movimiento en las ventas de terrenos es un signo de la demanda futura de préstamos de las familias que pretenden construir su vivienda así como es una manera de contar con el ahorro o la parte que suelen pedir los bancos para otorgar el crédito. Herrera también sumó que han crecido las consultas en casi todos los segmentos de publicación.
En un mercado que viene desde hace tiempo con precios planchados, las perspectivas de crecimiento del crédito hipotecario no solo son buenas en cuanto a las ventas y las posibilidades sino también con relación a los precios. Algo que pese al incremento de costos de construcción, todavía no sucede debido a la brecha entre los ingresos y los valores. Es que si bien los precios de los inmuebles en dólares están por debajo de las referencias históricas, todavía a la mayoría de los argentinos les es muy difícil acceder.
Si la economía marcha por los carriles que se esperan, lo que falta para una “masificación” de los créditos es que el salario se reacomode. Es porque el volumen de los préstamos lo aportará la clase media que hoy todavía está golpeada, pero que es la que más necesidad tiene de vivienda. Por este motivo, de manera paulatina los valores de las propiedades han comenzado a apreciarse y Marcos Herrera estimó que la recuperación en este sentido será cercana al 20% durante todo 2025. “Si bien no se va a llegar a los valores prepandemia, sí habrá un aumento en este sentido”, expresó el director de Inmoup.
En coincidencia, Andi Landa apuntó que el mercado está creciendo y que al no haber trabas externas se autorregula. “Vemos mayor cantidad de transacciones mes a mes y, entre otras cosas, la quita de impuestos ha beneficiado al propietario”, puntualizó el creador de Inmodata. En línea, Rosta opinó que la desburocratización incidirá de manera positiva y todos coincidieron en que habrá más posibilidades para acceder al ladrillo vía créditos. La opción de comprar en pozo sin necesidad de escritura es una en medio del movimiento dado por el blanqueo y de la disminución de la inflación que puede favorecer la inversión en ladrillos antes que en plazo fijo.
