De acuerdo al último informe del Centro de Ingenieros, el costo de construcción de una vivienda económica es de $69.211 por m2 y el de una vivienda de mediana calidad alcanza los $104.038/m². En el primer caso, el cálculo se realizó en función de un casa modelo de 61 m2 y en el segundo, se tomó como ejemplo una superficie cubierta de 136 m2.
Ahora bien, quienes tienen ahorros en dólares -teniendo en cuenta la cotización del dólar comprador del Banco Nación- deben pensar en valores de U$S 752/m2 para la vivienda económica y de U$S1.130/m2 para la de mediana calidad. Si se toma como referencia el valor del dólar informal o blue, los precios son de U$S509/m2 y U$S766/m2 respectivamente.
Según la entidad conducida por el ingeniero Daniel Dimaría (presidente del Centro) en un año la construcción se encareció un 51,36%, y si se considera solo el costo de los materiales (dejando de lado la mano de obra), se observa que los insumos aumentaron un 95%.
En cuanto al precio de los lotes, Jorgelina Berrio, corredora pública de la oficina RE/MAX en Mendoza, señaló: “el valor de los lotes varía mucho de acuerdo al metraje y ubicación (barrio privado o no, cercanía a la ciudad o no, fácil acceso). Pueden ir desde los U$S10.000 a los U$S70.000”.
Oferta reducida
El déficit habitacional de Mendoza ha sido calculado en 70.000 viviendas, un número que aumenta si se agregan las necesidades de refacciones, o de mejoras que tienen muchas familias en la provincia. Ante esto, el Estado, en todos sus niveles, elabora programas para reducir esta deuda de larga data.
El último anuncio de Presidencia (créditos individuales para construcción a tasa cero) podría ser una opción favorable para quienes tienen ingresos mensuales de entre $53.500 y $175.000 (por grupo familiar), cuentan con lote propio, y opten por construir uno de los tres modelos disponibles de hasta 60 m2. No obstante, en todo el país se otorgarán solo 22 mil créditos, y se seleccionará por sorteo a quienes se inscriban, y cumplan con los requisitos (al menos un año sin registrar deudas y no tener otras propiedades, entre otros).
Por fuera de este programa, las opciones son reducidas. El sistema financiero ofrece actualmente pocas alternativas a los desarrolladores privados, y prácticamente nulas para los particulares que quieran encarar proyectos por cuenta propia, con costos que van de los $4,2 millones a los $14 millones (en base a las viviendas promedio de Mendoza de 61 m² o 136 m²).
La oferta pública en Mendoza
En lo que va de 2021, el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) ha realizado ocho llamados para la construcción de 22 nuevos barrios distribuidos en todo el territorio provincial. Estas convocatorias suman más de 570 viviendas, que serán iniciadas en el transcurso de este año y que podrán ser entregadas a partir del segundo cuatrimestre de 2022.
Además, el organismo continúa trabajando con el programa de vivienda destinado a familias de clase media que posean terreno propio. Este jueves se realiza un nuevo llamado a licitación en el marco del programa “Ahorro previo”, y más de 80 familias que se encuentran inscriptas podrán ofertar las cuotas faltantes para completar el período de ahorro, que es de 36 meses (para la alternativa de hasta 82 metros cuadrados equivale a $577.000 aproximadamente).
En paralelo, a fines del mes de marzo, el gobernador Rodolfo Suárez firmó un convenio de adhesión al Programa Reconstruir con el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, por el que la provincia recibirá $13 mil millones para la construcción de viviendas, la adjudicación de créditos, la generación de lotes con servicios y la reactivación de obras paralizadas. Según el gobierno provincial, se trata de 367 las viviendas que se reactivarían con el programa mencionado y que, “por diversos motivos, no se construyeron”.
Por otro lado, el municipio de Las Heras sorprendió con su propio programa (“Mi casa, mi vida”), con el objetivo final de construir 350 viviendas en una primera etapa, con cuotas de entre $10.000 y $18.0000 mensuales (en una primera etapa), y un aporte inicial de $900.000. Actualmente las inscripciones al programa están cerradas, y una UTE conformada por tres empresas, más el municipio avanzan con el proyecto y una vez terminada la primera etapa, se podría esperar una nueva.
En tanto que, para quienes busquen una vivienda ya construida, el Procrear II (de Nación) abrió su convocatoria para los desarrollos urbanísticos de Capital y San Rafael. Se describen como “departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios, con terminaciones de obra de gran calidad”, y están destinados a vecinos de esas localidades.
Si bien los ingresos requeridos varían según cada predio y cada tipología de vivienda, en líneas generales se deben acreditar ingresos mensuales netos provenientes de trabajos formales, jubilaciones y/o pensiones. Además, se debe ser argentino/a, natural o por opción, o extranjero/a con residencia permanente, contar con Documento Nacional de Identidad vigente, y no presentar antecedentes financieros desfavorables en los últimos meses.
Sobre el sistema de crédito, el secretario de Desarrollo Territorial, Luciano Scatolini explicó que “se hará bajo la nueva fórmula Hog.Ar, de actualización de capital en relación a la evolución de los salarios, brindando mayor estabilidad, transparencia y previsibilidad a las y los adjudicatarios”.
Mendoza Activa
Para las familias que cuenten con recursos propios, el gobierno provincial lanzó un “subprograma”, dentro de Mendoza Activa (la iniciativa para promover la reactivación económica pos pandemia), destinado a garantizar un 40% de reintegro a la inversión de particulares o fideicomisos en el ámbito de la construcción.
Así, si una familia pretende realizar una ampliación, o una construcción, puede solicitar un reintegro de lo que invirtió, por hasta 100 metros cuadrados (la inversión mínima que debe garantizar el privado es de $250.000).
Para participar se requiere de una inscripción en la página del Gobierno (www.economia.mendoza.gov.ar), y la próxima convocatoria será del 1 de mayo al 10 de mayo. El programa muestra buenos resultados hasta la fecha, de manera que los programas inscriptos suman $11.622.588.736 y un total $3.140.467,576 en aportes no reembolsables. La construcción lidera los proyectos (938) le siguen comercio y servicios (529), industria (280), maquinaria (210), horticultura (14), forraje (10) y floricultura (9).
Desarrolladores privados
Un anuncio anterior en materia de vivienda, o construcción, que se realizó desde el Gobierno Nacional, tiene que ver con el intento de que quienes tienen dinero sin declarar, lo vuelquen a este sector, a modo de “blanqueo”, o bien, que quienes tienen ahorros ya reconocidos, accedan a una serie de beneficios impositivos si deciden invertir en desarrollos inmobiliarios.
Al respecto, Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, consideró que “puede ser” que se destinen fondos al mercado inmobiliario, ya sea por el blanqueo, o por fondos ya declarados de inversores que busquen aprovechar las exenciones, pero la experiencia del último blanqueo no permite demasiadas expectativas al respeto.
“Hay que entender que estamos en un contexto especial, y que el mundo está en la misma situación, pero los diferentes DNU, la ley de alquileres, y las reglamentaciones en AFIP, hicieron que la gente sacara las propiedades de alquiler y las enviara a la venta, pero hoy no tenemos ni alquileres ni venta”, agregó.
De acuerdo con el especialista, mientras que en general, en el mundo una propiedad se alquila para obtener una rentabilidad del 10% anual, y amortizar la inversión en 10 años, hoy difícilmente se obtenga más del 3% anual, y la amortización se ha corrido a 30 años. Entonces, el incentivo desde ese aspecto es bajo.
Finalmente, y para destacar la oferta de compra de propiedades a plazo, en Mendoza, el grupo Ecipsa (Natania) se especializa en viviendas para la clase media con un sistema que permite la adquisición de lotes, casas y departamentos 100% financiados en cuotas en pesos. Las cuotas para acceder a una casa parten desde los $7.858, mientras que las de un departamento desde los $12.518.
