Aunque dista mucho de haberse recuperado un cierto equilibrio entre la oferta y la demanda de propiedades en alquiler, la posibilidad de volver a firmar contratos con las condiciones que acuerden las partes ha favorecido un lento retorno de inmuebles al mercado locativo. Esto también ha hecho que, de a poco, los precios iniciales empiecen a ajustarse a la baja.
Estanislao Puelles, vicepresidente del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (CoFeCi), señaló que mes a mes se empieza a avanzar hacia ese equilibrio, que se alcanza cuando existe una oferta de unidades que representa el 15% del total de propiedades en alquiler. Esto equivale a unos 30 o 40 avisos disponibles a valores reales de mercado -no inmuebles que no se alquilan porque su precio es demasiado alto- o a una demora de dos a tres meses en cerrar un contrato.
Por lo pronto, esta recuperación del stock no se percibe aún en los portales inmobiliarios (una de las herramientas más comunes de búsqueda), aunque sí están entrando propiedades al mercado de alquiler, porque se viene de un periodo de desequilibrio muy grande.
Pero se confirma por el hecho de que se está empezando a producir un reacomodamiento de precios, que recién será evidente, estimó Puelles, hacia fin de año. También, porque las casas y departamentos que están sobrevaluados ya no se alquilan; algo que unos meses atrás sucedía, por la escasez de oferta. Sumó que va a pasar lo mismo que en otros sectores de la economía, como los alimentos, que cuando cayeron las ventas aparecieron las promociones.
Rentabilidad en alza
El inmobiliario señaló que la rentabilidad de los alquileres ha ido subiendo, desde el piso de 2% hasta el 4,5% a 5% actual, y que se debe considerar que es sobre un inmueble cuyo valor se expresa en dólares. Esto, pese a que la actualización anual por ICL (para los contratos firmado antes de octubre de 2023), fue de 165,51% anual en marzo, muy por debajo de la inflación, que en febrero alcanzó el 276,2% interanual.
Pero añadió que la recuperación del mercado locativo también se ve limitada porque, en los últimos tres años, casi no se han construido viviendas nuevas ni ha habido créditos hipotecarios, por lo que el incremento en la cantidad de unidades ha ido quedando por detrás del crecimiento poblacional.
Se mantiene el ICL
Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, coincidió en que, paulatinamente, se va recuperando la oferta de alquileres y los valores van bajando. Reconoció que no todos, pero que sí hubo muchos que arrancaron con montos muy elevados y tuvieron que ajustarse a las posibilidades de los inquilinos, con paritarias que no siguen la evolución de la inflación.
Consultado sobre si la crisis ha generado rescisión de contratos, Irrera recordó que a fines de los ‘80 había logrado cerrar 100 contratos, pero que, cuando se produjo la hiperinflación en el Gobierno de Raúl Alfonsín, se quedó con apenas 30. Sin embargo, afirmó que ahora no se están viendo rescisiones y que la gente opta por ajustar otros gastos.
En cuanto a las condiciones de los nuevos contratos, señaló que algunos propietarios quisieron fijar actualizaciones por IPC, pero a nivel nacional los inmobiliarios consensuaron que el índice más equitativo es el ICL (Índice de Contratos de Locación), porque no es sólo inflación ni sólo salarios (como el Casa Propia). El plazo más habitual para los ajustes en Mendoza es semestral, porque el trimestral no contempla que las paritarias suelen ser más espaciadas y su utilización daría lugar a desalojos.
Del temporario al tradicional
El representante en Mendoza de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), Santiago Debé, explicó que los alquileres tuvieron un cambio drástico a partir del DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres 27.551 y que hoy se discute en el Congreso. De esa manera, se volvió a un marco regulatorio laxo, con mucha libertad para las partes que suscriben un contrato, como establece el Código Civil y Comercial.
En Mendoza, detalló, había mucha gente que se había volcado al alquiler temporario, que no funciona en todos los casos, ya que el inmueble debe estar bien ubicado y equipado, y, además, la ocupación es variable según las épocas del año. Cuando no obtuvieron el resultado que esperaban, muchos propietarios se están volcando al alquiler tradicional, lo que también está contribuyendo a una recuperación de la oferta.
Planteó que los precios están bajando, por oferta y demanda, ya que hoy el inquilino puede tratar de conseguir la vivienda que mejor se adapte a lo que necesita, o, por lo menos, negociar hasta llegar a un acuerdo con los propietarios, con la intermediación de los inmobiliarios. En la mayor parte de los casos, precisó, el índice que se toma para el ajuste del canon mensual durante los dos años que dura el contrato (lo más habitual) es el ICL, que se aplica para hacer una actualización cuatrimestral.
